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【平成18年度問43】

この記事は、
メルマガ「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
       ?てっとり早く合格しよう?  を転載しています。

>>宅建合格フルセット?宅建合格には苦手分野は捨てるべし?





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 ◇「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
       ?てっとり早く合格しよう?
                     2011年2月2日 No.155-3
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こんばんは、宅建講師の悠々です。


昨日から2月です。
明日は節分ですね(^^)

先月後半から、皆さんの宅建合格に役に立てるようにと
ある企画を準備しはじめています。

また、詳細はお知らせしますね。

今日も頑張っていきましょう!

………………………………………………………………………………
これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに(^_^)

………………………………………………………………………………


今日は、宅建業法「問43」ですね。


「問 43」
宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が、宅地建物取引業に関して報酬を受領した
場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せとして、
正しいものはどれか。なお、この場合の取引の関係者は、A、B及びCのみとする。


はい、報酬の問題が出ました。

ア、イ、ウの3つの問題があって違反しないものの
組合せを捜すわけですね。

ちょいと複雑そうに見えますが、まぁ1コずつ、
ボチボチ処理していけば大丈夫ですよ?(笑)

見たところ計算しなきゃならないようですね。

こんなとき、
「私は計算ダメ!苦手!!(汗)」
って方は、無理してチャレンジするのは
お勧めできないですね?


確かに計算によって、他の問題より
時間がかかってしまうと思いますので、
そういうときは、とりあえず、飛ばして
次の問題にいって下さい!

すべて、他の49問を終えてから、再度、
冷静にチャレンジしましょう!!

特に計算に苦手意識のない方は、そのまま
リズミカルに進んでいきましょう!(^‐^)

全体文でのワードチェックとしては、業者Aが
「消費税課税事業者」だってことだけですね。

抑えておきましょう!

そして、「違反しないものは・・・?」
ですから、○を捜しましょう!


では、最初にアです。



ア Aは、BからB所有の宅地の売却について代理の依頼を受け、
Cを買主として代金3,000万円で売買契約を成立させた。
その際、Bから報酬として、126万円を受領した。


はい、ワードチェックをしましょう。

「宅地の売却」「代理」「代金3,000万円」
「Bから報酬」「126万円を受領」


はい、土地の売買の代理をして、126万円の
報酬を受領したということですね。


うん、では、売買・交換の場合の報酬の基本ルールを
チェックしておきましょう!

媒介でも代理でも共通する作業があります。

まず、媒介片手分を出しましょう!!

ルールとなる“計算式”は次の通り!
?あ、消費税は別です?

<1>売買代金が200万円以下⇒⇒報酬額は5%
<2>売買代金が200万円超え400万円以下⇒⇒報酬額は4%+2万円
<3>売買代金が400万円超え⇒⇒報酬額は3%+6万円

じゃあ設問の3,000万円で早速計算していきましょう!

3,000万円だから、上の<3>のパターンに
なりますよね?

3,000万円×3%+6万円
=90万円+6万円=96万円

ここまで大丈夫ですか??(笑)

この96万円が媒介片手分です。

で、一般的に、媒介業者が、売主・買主の双方の
媒介をする場合はどうなります??


売主───────────買主
 ↓↓           ↓↓
(片手分)──媒介業者──(片手分)

普通は、こうなるでしょうね。

媒介の場合のルールとしては、一方から受け取れる
報酬は、媒介片手分ということになります。

そして、もう一つ大きなルールが・・・

この一つの取引において生じる報酬の限度額は、
媒介片手分×2というルールです!

この問題の場合は、
96万円×2=192万円ですね。

ということは、媒介業者が1人でも、
4?5人いても、売主・買主の払う報酬は、
業者の人数分だけ増えていく・・・などと
いう恐ろしい事態にはなりません?(ホッ)


これは媒介だけでなく、代理でも同じルールです。

特に気の利いた名称もないようですから、
“総量規制”と名付けましょう!(笑)

さぁ次は代理の場合です。

代理の報酬限度額は、
媒介片手分×2となります。

さっきの計算の続きでいうと
96万円×2=192万円となります。


売主───────────買主
 ↓↓
代理業者(片手分×2)

売主の代理をすると上のようなパターンになります。

まぁ民法で双方代理が禁じられていますから、
報酬を媒介の場合と差が出ないようにしていると
理解しましょう!


ただ、代理にはもう一つルールがあって、
依頼者ではない、例えば買主からも報酬を
もらう場合は、売主と買主の報酬の内訳は
自由となります。


もちろん、総量規制の範囲内ではありますが。

例えば、192万円の範囲内として、
売主100万円、買主92万円という
スタイルもOKとなります。

もちろん依頼もしていない買主が報酬を
払ってくれるかどうかは微妙ですが・・・


で、設問に戻ります。

宅地の売却の代理を行ったということですから、

96万円×2=192万円ですね。

正確には、192万円+消費税です。

192万円×1.05=201.6万円となります。

で、設問では126万円を受領ということですから、

201.6万円>126万円

もちろん違反しませんね。

○ということになります。

ちなみに、消費税をプラスしましたか??

上に書いたように正確な金額を出すべきときは、
もちろんプラスしますが、税抜金額192万円の
時点ですでに、

192万円>126万円となりますので違反しませんね。

よって、消費税をプラスするという余計な
計算をする必要もなくなります。

このあたりを要領よくこなしていきましょう!(笑)


では、イです。


イ Aは、BからB所有の宅地の売却について媒介の依頼を受け、
Cを買主として代金1,000万円で売買契約を成立させた。
その際、Bから報酬30万円のほかに、Bの特別の依頼による
広告に要した実費10万円を受領した。


ワードチェックをしましょう。


「宅地の売却」「媒介の依頼」
「代金1,000万円」「報酬30万円」
「依頼による広告費10万円を受領」


はい、今度は報酬計算とともに、広告費も
出てきました。

敵(?)も中々目先を変えてきますねぇ?(笑)

じゃあ別々にいきましょう!

まず媒介の報酬の方は、代金が1,000万円ですから、
1,000万円×3%+6万円=36万円
正確には、36万円+消費税です。

設問では、受領した金額は30万円ですね。

36万円>30万円

はい、違反しません。

これまた、消費税をプラスする計算をするまでもなく、
判断できますね。

い?ですか?
無駄なことは少しでも省略しましょう!

で、もう一つは広告費!

広告費のポイントは、
「依頼されたものは請求できるけれど、
依頼されてなくて、業者が勝手にやった
場合は請求できない」
と、これだけです。

よって、その広告によって、
“成約に至ったかどうか?”
は、関係ないですぞ?

「勝手にやった広告だけど、それで契約が成立
したから、広告費払って!!」
なんて言われても、
払う必要はないですぞ?(キッパリ!)

設問は、「依頼された広告費」の実費を受領した
だけですから、もちろん違反しません。

ということで、イの解答は○ということになります。


では、ウにいきましょう!!


ウ Aは、貸主B及び借主Cとの間で建物の貸借の媒介契約を締結し、
その1か月後にBC間の建物の貸借契約を成立させたことの報酬として、
B及びCそれぞれから建物の借賃の1月分ずつを受領した。


まずはワードチェック。


「建物の貸借の媒介」「契約の成立」
「報酬」「BCそれぞれから借賃の1月分を受領」


最後は、貸借の問題ですね。

Aが媒介したということです。

貸主B──借主C
↓  ↓
  媒介業者

こういうスタイルですね。

はい、貸借の場合の大きなルールの一つとして、
売買同様に、“総量規制”があります。


はい、一つの契約で生じる報酬の限度額は、
ズバリ借賃の1月分です!
?正確には1月分×1.05ですが?

媒介、代理共通の規定ですぞ?

で、これをきっちり抑えていれば、
設問は貸主B,借主Cそれぞれから
借賃1月分、つまり合計2ヶ月分受領
したってことですよね。

これは・・・・

はい、もちろんアウトです。

違反するから×ですね。

で、一応、貸借の報酬のポイントを
チェックしておきましょう!

媒介であれ、代理であれ、双方からもらう
報酬の限度額は、借賃の1か月分です。

で、貸主、借主からもらう金額の内訳は自由です。

よって、借賃10万円の土地賃貸借の代理であれば、

代理を依頼した貸主⇒⇒⇒⇒⇒6万円受領
代理を依頼していない借主⇒⇒4万円受領

というスタイルもOKですね。

売買同様、代理を依頼されていないサイドからも
報酬を受領することができます。

また、例外事項としては、2つ抑えて下さい!

<1>居住用建物の場合の媒介
<2>権利金の授受のある場合

<1>の場合は、依頼者双方の承諾を得ている
場合を除いて、依頼者の一方からは借賃の
半月分しかもらえません。

例えば、家賃10万円の居住用マンションの
媒介をした場合、普通は、

貸主⇒⇒⇒5万円
借主⇒⇒⇒5万円
というスタイルになります。

はい、というわけで、ア?ウは、結局どうなりましたか??
ア ○  イ ○  ウ ×

(1)ア、イ
(2)ア、ウ
(3)イ、ウ
(4)ア、イ、ウ

正しいのは、ア、イですから、1が正解となりますね。

はい、報酬計算のコツは、解答を出すにあたって、
必要以上に計算しないことです。

まっ慣れれば勝ちですよ!(^‐^)

今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに?(^‐^)



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