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【平成18年度問37】

この記事は、
メルマガ「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
       ?てっとり早く合格しよう?  を転載しています。

>>宅建合格フルセット?宅建合格には苦手分野は捨てるべし?





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 ◇「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
       ?てっとり早く合格しよう?
                     2010年12月22日 No.149-3
  ☆バックナンバーは下記URLから。
   http://watatani.net/neo/bn.php?mag_id=1
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こんばんは、宅建講師の悠々です。


いよいよ12月も後半です。
年末年始に向けてドタバタとした日々を過ごす方が多いかと思います。

風邪も流行っていますので
体調管理にも気をつけて、楽しい年末年始にしてくださいね(^_^)

もちろん、宅建の学習の方も一日一日積み重ねていきましょう!

………………………………………………………………………………
これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに(^_^)

………………………………………………………………………………

今日は、宅建業法「問37」ですね。


「問 37」
 宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、
宅地建物取引業法第37条に規定する書面に必ず記載しなければならない
とされている事項の組合せとして、正しいものはどれか。


まず、全体文のワードチェックをしましょう!

「建物の貸借」
「37条書面に記載」

はい、37条書面に関する問題ですね。

取引態様は、建物の貸借の媒介ということで、
このあたりはちょいとややこしいところですね。


売買なら記載するけど、貸借は省略できるって
いう項目がやはり狙われやすいですね・・・(汗)


はい、きちんと分類できていますか??

しかも、この問題は、単なる正誤問題ではなくて、
記載する組合せを1?4の中から選ぶという
スタイルですね。


ということは、ア、イ、ウの3つの設問
すべてについて、記載するかどうかを判断
する必要がありますね。


ちょっとプレッシャーですか??

うん、確かに、消去法が使えないので、普通は、
難易度が上がりますよね。


実際、司法書士や行政書士もこの手の
パターンの出題が多くて、受験生の頭を
悩ませています。


じゃあ、宅建も・・・??(汗×2)

いやいや、ここ何年間かの宅建試験を見た場合、
この組合せ問題は、たまに出題されるけど、
そんなに難しくはないですね。


却って、通常の問題よりレベルを低くしている
ようにも見えます。


ということは、ちょっと出題パターンの目先を変えて、
「ドキッ」とさせてやろうという程度のはずなので、
慌てず、じっくり解いていきましょう!!(^0^)


で、“正しい”ものの組合せですから、はい、
いつもより大きく○をつけましょう!!(笑)


今回は、ア、イ、ウとまず3つまとめて
見ていきましょう。



ア 当該建物の瑕疵を担保すべき責任についての定めがあるときは、その内容
イ 損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容
ウ 天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容

(1)ア、イ
(2)ア、ウ
(3)イ、ウ
(4)ア、イ、ウ


もう少し簡単にしましょう?

ア:「建物の瑕疵担保責任」
イ:「損害賠償額の予定又は違約金」
ウ:「天災その他不可抗力による損害の負担」

はい、単純になりました(笑)


何と、今日は、先に結論も言っちゃいましょう!

建物の貸借でも記載が必要なのは、イとウ
ですね。アは不要です。

なので、3(イ、ウ)が正解ってところですわ(笑)


はい、こういった問題の解き方の一番の
理想は、37条書面の記載事項を売買と貸借で
きちんと分類できていて、その知識をもって
ほとんど秒殺することです。


うん、覚えていれば、多分30秒位で処理できる
のではないですか?(笑)


ここで、終わってしまえば、普通の解説書と
変わりませんね(苦笑)

はい、お待たせしました!!

それでは、分類まできちんとできていないとして、
実力で処理していきましょう。


順不同ですが、まずイです。


イ、 損害賠償額の予定、違約金ですね。

売買契約:売主⇔買主
貸借契約:貸主⇔借主


契約を行ったときには、ホントさまざまな
事情で、損害が発生することがありますよね。


売買や貸借の区別なく、どちらも損害って
発生するおそれがありますよね。

?もちろん、売買と貸借では損害額には、大きな
差があるでしょうが?

だから、売買でも貸借でも37条書面には、損害に関する
事項は、あれば、必ず記載しなきゃならないのですよ。


はい、ではウの
「天災その他不可抗力による損害の負担」は?


これは、民法でいう“危険負担”ですね。

例えば、家屋の売買契約を締結した後、
雷が落ちて、家が全焼しちゃったって場合。

民法の基本では、
「売主は、そのまま更地状態で引渡し、
買主は全額払う」
となりますね。


でも、現実的な規定ではないですから、普通は、
「契約を白紙にする」
といった特約をするわけです。


だから、その特約の内容を記載しなさい
ってことですよね。

で、貸借の場合どうかというと、やっぱり、

「雷が落ちて家が全焼なら」
 ↓   ↓
 ↓   ↓
「契約は白紙にする」

とか、特約があるなら、ぜひ知っておきたい事項ですよね。

よって、売買、貸借共通の記載事項と
なるのです。


最後になりましたが、アの
「建物の瑕疵担保責任」です。


建物の瑕疵担保責任って何ですか??

はい、雨漏りとかシロアリの発生とかが
よくあるパターンですね。

で、本来、民法では、売買契約のときに、
売主の担保責任として、
いわゆる“キズモノ”を
つかまされた買主を保護するために、
売主に課したペナルティですね。


買主も、普通は、○千万円という大出費をした
買い物ですから、重みが違います。


よって、買主サイドからの多大な損害賠償も可能です。

でも、単なる貸借であれば、ここまで大きく
保護されません。

まぁ貸主に修繕義務があって、ある程度保護
されていますし、たとえ放ったらかしにされても、
“債務不履行”として、いつ出て行っても
いいわけですから?

だから、規定も売買ほど重くはなく、扱いとしては、
軽いですよね。

はい、「建物の瑕疵担保責任」は、売買のみの
記載事項となります。


よって、必ず、記載しなければならないのは、
イとウですので、その組合せとして正しいのは
3ということになります。


はい、今後こういった問題を確実に攻略する
ためにも、ぜひ、重要事項説明や37条書面の
内容の分類はしっかりやっておきましょう!!



今回はここまでです。

それでは、次回をお楽しみに?


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 発行責任者:代表 綿谷 玲  Mail info@office-oto.com
★著者 Life-Shine 宅建講師 悠々
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