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【宅建業法平成18年問31】

この記事は、
メルマガ「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
       ?てっとり早く合格しよう?  を転載しています。

>>宅建合格フルセット?宅建合格には苦手分野は捨てるべし?






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 ◇「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
       ?てっとり早く合格しよう?
                     2010年11月10日 No.143-3
  ☆バックナンバーは下記URLから。
   http://watatani.net/neo/bn.php?mag_id=1
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こんばんは、宅建講師の悠々です。


あっと言う間に11月も10日になりました。
少しずつ冬の気配がしてきていますが
風邪などひいていませんか?

体調には気をつけて、自分のペースで
来年の宅建本試験に向けて、一日一日を積み重ねていきましょう!


………………………………………………………………………………
これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに(^_^)

………………………………………………………………………………

さあ、先週より始まりました。
「過去問題のストーリー?!」

前回の宅建業法の「問30」は、いかがでしたか??

では本日も、
実際に18年度の問題を題材にして、
1問ずつ試験でおさえるべきポイントを見ていきましょう!


今日は、宅建業法「問31」ですね。


「問 31」
 宅地建物取引業者A社(甲県知事免許)に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。


はい、「正しいものはどれか」ですから、
また大きく○をつけましょう!(笑)


では、1から!!

1 A社の唯一の専任の取引主任者であるBが退職したとき、
A社は2週間以内に新たな成年者である専任の取引主任者を設置し、
設置後30日以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。


はい、どうするのでした??
そうです。
ワードチェックですね。

じゃあ、前回同様、ていねいにワードチェックを
していきましょう。


「専任の取引主任者」「退職」「2週間以内」
「主任者設置」「30日以内」「知事に届出」


さぁ?と読むとポイントは2つですね。
わかりました??

「主任者の設置のこと」
「知事への届出」

この2つですね。

まず、主任者の設置については、
1行目の唯一の専任の取引主任者が
退職だから・・・・・・

いやいや大変ですよね(汗)

専任の主任者がゼロ名状態・・・

はい、このときのルールは??

ピンときますか??

はい、2つありますね。

・専任の主任者をすぐに設置(採用)するか?
・事務所を閉めるか?

もちろん事務所を閉めるのは考えないとして(笑)

すぐに専任の主任者を捜して採用しましょう!!

で、期限は??

2週間ですね。
かなり急がないとだめですね。

うん、
求人を出すのに1週間
面接・採用に1週間
合計2週間とおさえましょう!!


問題文はきちんと
この流れになっていますね。

次に、「知事への届出」の部分ですね。

これは、業者名簿の変更の届出のことですよね。

このときのルールは??

はい、
「業者名簿に登載されている一定事項に
変更があれば、免許権者に届出する!」
ですね。


期限は??

30日以内です。

業者名簿は、誰でも閲覧できますから、
変更事項を放っておかれると、
影響が大きいので、急げってことですね!


で、問題文は、その通りの流れになっていますね。

よって、1の問題文は正しいのです。

キーポイントは、やはり2つですね。

「主任者設置のこと」
「業者名簿の変更の届け出」

この2つの正確な知識が要求される
問題ということです。




では、2にいきましょう!


2 取引主任者ではないCがA社の非常勤の取締役に就任したとき、
A社はその旨を甲県知事に届け出る必要はない。


まず、ワードチェックから!

「非常勤の取締役」「知事に届出」

問題文が短いですね(笑)

2つだけです。

問題なれしていないと、1行目の
「取引主任者でない」という部分も
気になるでしょうね。

でも、単に、
「取引主任者であるかどうか!?」
が、ポイントになる出題は、
「重要事項説明」や「37条書面」
のコーナー以外では、まずないでしょう!

ただし、
「専任の主任者」とくれば、
業者名簿の登載事項にも関連してくるので、
ワードチェックが必要となりますよ。


で、結局、この問題の場合は、1と同様、
業者名簿の変更の届出の理解が
ポイントとなりますね!

Cが新たに取締役(役員)に就任すれば、
当然、知事への変更の届出は必要ですよね。

ここの何気ないポイントは、
Cが非常勤だってこと!

ちょいと迷いますよね・・・

ここでの役員って、非常勤も
含むんだったっけなぁ・・・(汗)


結論⇒⇒含みます!(笑)

して、その心は??

まぁ、宅建業法の大きな趣旨として、
悪徳不動産業者を参入させないという
のがありますよね。

よって、役員として入ってくるスタッフに対しても、
免許権者として、常に目を光らせている状態です。


そういう目で見ていますから、
例え、非常勤であっても、
きちんと届出をしなさいという
ことになりますよね。


ちなみに、通常は、役員に含まれない
「監査役」も業者名簿に登載される
役員に含まれます。


かなり、役員の範囲を広げて妙な人物の
参入を防ごうとしているのだと
思ってください!


よって、2は×ですね。




次に3です。

3 A社がD社に吸収合併され消滅したとき、
D社を代表する役員Eは、合併の日から30日以内に
その旨を甲県知事に届け出なければならない。


ワードチェックをしましょう!

「吸収合併」「D社を代表する役員」
「30日以内」「知事に届出」


はい、これは単純明快に
「吸収合併」
の問題ですね!

では、吸収合併のときのルールは??

合併の日から30日以内に届出ですね。

だれに??

免許権者ですね。
ここでは、知事です。

はい、では、誰が届出をしましょう?

元の法人の代表役員であった者ですね。

この問題はここがポイントです。

A社+D社⇒⇒⇒D社

となったわけですよね。

合併の届出っていうのは、
A社が合併して消滅したっていう
届出でしょう!


いわば、残務処理だから、そんなことは
「Aさん自分でしなさい」
ってことになるのですよ?

よって3は×ですね。




さぁ最後に4です。


4 A社について、破産手続開始の決定があったとき、
A社の免許は当然にその効力を失うため、A社の破産管財人Fは、
その旨を甲県知事に届け出る必要はない。


まずはワードチェックをしましょう。

「破産手続き開始の決定」
「免許は当然にその効力を失う」
「破産管財人」「知事に届出」


さぁ、業者が破産したときの届出がテーマですね。

よく出るポイントです。

この場合のルールは??

はい、法人の合併のときと同じです。

破産手続き開始の決定の日から
30日以内に免許権者に届出ですね。


はい、誰がしますか??

破産管財人です。
業者本人ではありません。

ちなみに取引主任者が破産した場合は、
本人が届け出することになっています。

業者と取引主任者で扱いが違いますので、
要注意です!!

考え方はね、普通の人が、破産すれば
本人が届け出するんですよ。

ところが、業者の場合は、個人であれ、
法人であれ、かなり大きな金額の商品
(土地・建物など)を扱っているケースが
多いですよね。

よって、そこは、
本人ではなしに、
すべて破産管財人に
お任せしようということになります。


さぁ、以上の流れで4の解答は×だと割合すぐに
出ますよね。


まぁワードチェックで取り上げた
「免許は当然にその効力を失う」
の部分は、多少気になりながらも、
×という解答はすぐに出せたはずなので、
今回は、無視しましょう!!(笑)


ただ、この部分が、解答のポイントになる
ケースもあるうるので、ミニ解説を!!


破産の場合に、免許の効力がなくなる時点、
すなわち免許失効の時点は、
届出の日となります。


当然に効力を失うわけではありません。

4の肢は、この効力の点からも×ということに
なりますね。念のため。


はい、この「問31」も
1?4まで気持ちよく
すべての選択肢に
○×をつける事ができましたね。

順調順調!!(笑)

まぁそれだけ、基本からの出題だという
ことですぞ?

はい、この調子でがんばりましょう!!


今回はここまでです。

それでは、次回をお楽しみに(^^)



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 発行責任者:代表 綿谷 玲  Mail info@office-oto.com
★著者 Life-Shine 宅建講師 悠々
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