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<借地権4>基礎力一問一答

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 ◇「宅建合格の秘訣~苦手分野は捨てるべし!!」
       ~てっとり早く合格しよう~
                     2011年4月29日 No.167-5
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こんばんは、Wataです。


今日は【エメラルドの日】です。

コロンビアエメラルド輸入協会が制定しました。
旧「みどりの日」にちなみ、 緑色の宝石エメラルドをPRする日です。

コロンビアは世界有数のエメラルドの産出国です。


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これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに

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宅建合格仕事人の悠々です。

今日も借地借家法編<借地権>です。

登場人物が多いですが、
頻出分野ですので
基本を丁寧に押さえていきましょう!


今日も一問一答が1問です!

<借地権4>

(4)
借地人Aが、平成21年9月1日に甲地所有者Bと
締結した建物所有を目的とする甲地賃貸借契約に基づいて
Aが甲地上に所有している建物と甲地の借地権とを第三者Cに譲渡した。
Aが借地権をCに対して譲渡するに当たり、
Bに不利になるおそれがないにもかかわらず、
Bが借地権の譲渡を承諾しない場合には、
AはBの承諾に代わる許可を与えるように裁判所に申し立てることができる。








(答)
キーワードをチェックしましょう。“甲地の賃貸借契約”
“第三者Cに借地権を譲渡”“甲地所有者Bが承諾しない”
“許可を求める裁判の申し立て”⇒はい、すべてOKですね。


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【実録・宅建合格体験記(3)】
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【実録・宅建合格体験記(4)】
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<借地権3>基礎力一問一答

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こんばんは、Wataです。


今日は【象の日】です。

1729(享保14)年、交趾国(現在のベトナム)からの
献上品として清の商人により 初めて日本に渡来した象が、
中御門天皇の御前で披露されました。

その後江戸に運ばれ、5月27日に将軍徳川吉宗の御覧に供されました。



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月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
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どうぞお楽しみに

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宅建合格仕事人の悠々です。

今日も借地借家法編<借地権>です。

登場人物が多いですが、
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今日も一問一答が1問です!

<借地権3>

(3)
Aは、建物所有の目的でBから一筆の土地を賃借し
借地権の登記はしていない)、その土地の上にA単独所有の
建物を建築していたが、Bは、その土地をCに売却し、
所有権移転登記をした。Aは、建物についてAの配偶者名義で
所有権保存登記をしていても、Cに対して借地権を対抗することができない。








(答)
他人名義での建物登記では借地権の対抗を認めることはできませんね。
たとえ、夫婦や親子、同居者の名義であっても例外ではありません。
名義が“借地権者=建物所有者“となっているかしっかりチェックしましょう!

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こんばんは、Wataです。


前回まで水曜日は
平成18年度の過去問題の解説を行ってきましたが
今回より新企画でリニューアルします!

平成20年に【宅建合格には苦手分野は捨てるべし!】の学習法を使って
年度全国最年少合格者となった「ハルサメ君」の合格までの奮戦期を
お届けします。


10月の宅建試験まで、長く感じておられる方もいることでしょう。
今のモチベーションを維持することに不安を
感じている方もいることでしょう。

15歳だったハルサメ君の奮戦は、きっと皆さんの
モチベーション維持に一役かってくれると思い、
ハルサメ君の許可を得て、今回から
配信していくこととしました。

どうか、お役立てください!

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これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 15歳、ハルサメ君の宅建合格奮戦記
日→→→ 一問一答とクイズ問題

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どうぞお楽しみに(^_^)

………………………………………………………………………………


~ 15歳、宅建に挑戦!受験勉強VS資格学習 No.1 ~

こんにちは。

ボクの名前はMr.ハルサメです。(もちペンネーム 笑)

今年の4月に高校に入学したばかりのピカピカの15才です。
(注:平成20年当時)


普通科だから、本当だったら大学受験に向けて勉強を頑張って、
大学に入学して・・・というコースをたどるんだろうなあ・・・

でもねぇ・・・何か夢を感じないんだよなあ(T_T)
もっと人と違うこともしてみたいっていうか、役に立つことをやってみたい。

で、相談してみた。誰にって?
オヤジ殿に!まじめでしょ(^‐^)
オヤジ曰く「じゃあ、資格でもとってみたら?」
どんな資格があるの?って聞くと、
「とりあえずは、宅建がいいんじゃない?」

というわけで、ボクは何と初めて聞く“宅建”の試験に
チャレンジすることになったんだ。

絶対に合格したいから、オヤジ殿のすすめでボクのストーリーを
ブログで公開することにした!!
その方がプッレシャーがかかっていいって言われたんで・・・
ではでは、次回からのボクの奮戦記を絶対に読んで下さいね。
お願いしま~す。m(_ _)m



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<借地権2>基礎力一問一答

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こんばんは、Wataです。


今日は【七人の侍の日】です。

1954年の今日、黒澤明監督の『七人の侍』が公開されたことを記念し、
映画ファンらが制定しました。

ちなみに、クライマックスである豪雨の中の合戦シーンでは、
モノクロ映像で雨の激しさを見せるために、
水に墨を混ぜて降らせたそうです。


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今日も借地借家法編<借地権>です。

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今日も一問一答が1問です!

<借地権2>

(2)
Aが、Bに、A所有の甲地を建物の所有を目的として賃貸し、
Bがその土地上に乙建物を新築し、所有している場合、
Bが、乙建物につき自己名義の所有権の保存登記をしている場合は、
甲地につき賃借権の登記をしていないときでも、
甲地をAから譲渡され所有権移転登記を受けたCに対し、
甲地の賃借権を対抗できる。








(答)
借地権の登記をしていなくても、
土地上の建物を自己名義で登記していれば、
土地の新所有者に対しても、借地権を対抗することができます。


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今日は【国連記念日】です。

1945(昭和20)年、第二次世界大戦の勝利目前に
連合国50カ国によるサンフランシスコ会議が始まりました。

6月26日には国際連合憲章が満場一致で採択されました。

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<借地権1>


(1)
Aが所有者として登記されている甲土地上に、
Bが所有者として登記されている乙建物があり、
CがAから甲土地を購入した場合、
BがAとの間で期間を定めずに甲土地の借地契約を
締結している場合には、Cは、いつでも正当事由とともに
解約を申し入れて、Bに対して建物を収去して
土地を明け渡すよう請求できる。








(答)
AとBは期間を定めずに借地契約を締結していますので、
Bの借地権は少なくとも30年間は存続することになります。
よって、Cはいつでも土地の明け渡しを請求できるわけではありません。


※今回の地震の被害に対して「Yahoo!基金」から義援金を送ることができます※
http://volunteer.yahoo.co.jp/donation/detail/1630001/index.html


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今日は【日本ダービー記念日】です。

1932(昭和11)年、目黒競馬場で日本初のダービー
(東京優駿競争)が開催されました。

イギリスのダービーステークスに傚って企画された。
出走は19頭で、優勝したのは1番人気のワカタカでした。

ダービーは元々、第12代ダービー卿が始めた、
ロンドン郊外で開催されるサラブレット3歳馬ナンバーワンを決めるレースの事で、
イギリス競馬界最高の行事でした。

後に、日本を始め世界各国でそれに傚った「ダービー」という名前を
附けたレースが開催されるようになりました。



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これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに

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宅建合格仕事人の悠々です。

今日は日曜日号、一問一答2問とクイズ問題1問です!


クイズ問題は
「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない!」と
書いて、問題下部のリンクから送信してください。

返信頂いた方に答えと解説を送信します。


それでは一問一答からいってましょう!

<相続7~8>


(7)
相続開始の時から3年以上経過した後に
遺産の分割をしたときでも、その効力は、
第三者の権利を害しない範囲で、
相続開始の時にさかのぼって生ずる。








(答)
遺産の分割はいつでもすることができます。
ただし、第三者の権利を害しない範囲に限られます。



(8)
14才のかえでさんが法定代理人の同意を得た上で
なした遺言は有効となる。








(答)
遺言は、15歳以上でないとできませんね。
たとえ法定代理人の同意を得ても効力は発生しません。
逆に15歳以上であれば遺言は単独ですることができます。
法定代理人の同意は不要です。



では、クイズ問題です。


(9)
Aが死亡し、その遺言に基づき甲土地につきAから
相続人でないCに対する所有権移転登記がなされた後でも、
Aの子であるBは、遺留分に基づき減殺を請求することができる。


解答送信用フォーム
パソコンでご覧の方↓↓
http://www.life-shine.net/takken/kaitou_f/110424.html

携帯からご覧の方↓↓
http://form1.fc2.com/form/?id=430752

からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪



いかがでしたか?
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに!!(^^)


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<相続5~6>基礎力一問一答

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こんばんは、Wataです。


今日は【シジミの日】です。

食品として優れ、水質浄化にも役立つシジミの有用性を
アピールするために、長年シジミの研究を続けてきた
有限会社日本シジミ研究所が制定した日です。

日付は4と23で「シジミ」と読む語呂合わせから。


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宅建合格仕事人の悠々です。

今日も民法編<相続>です。

頻出分野ですので
基本を丁寧に押さえていきましょう!


今日は一問一答が2問です!


<相続5~6>

(5)
被相続人の子全員が相続放棄をしたときは、配偶者が
1人ですべての相続財産を相続することになる。








(答)
子全員の相続放棄により、順番としては、第2順位の
父母の出番となります。
父母が配偶者と共に相続することになります。
配偶者が1人で相続するのではありません。



(6)
相続人が、被相続人の妻Aと子Bのみである場合
(被相続人の遺言はないものとする)、
Aは、Bの詐欺によって相続の放棄をしたとき、
Bに対して取消しの意思表示をして、
遺産の分割を請求することができる。








(答)
相続の放棄を取り消して元に戻すということですね。
取消しはできますが、相続がらみはちょいと規定が厳しいですぞぅ。
Bに対して意思表示するのではなく、
家庭裁判所に申述しなければならないとなります。


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<相続4>基礎力一問一答

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こんばんは、Wataです。


今日は【アースデー(地球の日)】です。


アースデー世界協議会等が主催しています。

1970(昭和45)年、アメリカの市民運動指導者で、
当時大学生だったデニス・ヘイズが提唱しました。

地球全体の環境を守るために一人ひとりが行動を起こす日です。

環境保護庁設立のきっかけになるなど、市民運動として大きな成果を上げました。

日本でも、これに共鳴する市民グループが、
さまざまな環境問題をテーマにした催しを企画しています。

1970(昭和45)年から1990(平成2)年までは10年に1度実施されていたが、
1991(平成3)年からは毎年開催されています。


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今日も民法編<相続>です。

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今日も一問一答が1問です!


<相続4>

(4)
AがBに対して1,000万円の貸金債権を有していたところ、
Bが相続人C及びDを残して死亡した場合、
C及びDが単純承認をした場合には、法律上当然に分割された
Aに対する債務を相続分に応じてそれぞれが承継する。








(答)
相続は残念ながら、プラスの財産ばかりとは限りませんね。
時には、借金等を相続することもあるでしょう。
単純承認した場合は、権利だけでなく借金のような債務
も全面的に承継することになりますので、
相続分に応じてそれぞれが承継することになります。



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<相続2>基礎力一問一答

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こんばんは、Wataです。


今日は【セクレタリーズ・デー】です。

アメリカでは、この日(4月最後の7日間そろった週の水曜日)を
セクレタリーズ・デー(秘書の日)と呼び、 オフィスでは上司が
自分の秘書やスタッフに日頃の感謝の気持ちを込めて
プレゼントする習わしがある。

1952年、秘書の仕事の重要性を知ってもらおうと秘書週間を
提唱したのが始まりといわれています。

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<相続2>
(3)
被相続人の子が、相続開始後に相続放棄をした場合、
その者の子がこれを代襲して相続人となる。








(答)
勘違いしそうな箇所です。相続放棄をした場合、
その者は、元々この世に存在しなかったことになりますね。
よって、代襲相続の対象にはなりません。


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【平成18年度問25】

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メルマガ「大栄FP受験講座(1日1問1答)」を転載しています。

1日1問ファイナンシャルプランナー(AFP/2級FP技能士)受験向けの問題が配信されます。
忙しい社会人の方の復習に最適です!

資格




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こんばんは、Wataです。

今日は【青年海外協力隊の日】です。

1965(昭和40)年、青年海外協力隊(JOCV)が発足しました。

青年海外協力隊では、アジア・アフリカ・中南米を中心とする発展途上国の
国作りを支援する為に、2000人を超える満20歳から39歳までの人達が
ボランティアとして活躍してます。



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こんばんは、宅建合格仕事人の悠々です。

今日も平成18年度本試験から
【法令上の制限】分野の問題をみていきたいと思います。


今日は「問25」です。

農地法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

はい、法令上の制限もいよいよ最後の1問となりました。
ラストは"農地法"です。
農地法は、範囲も狭いですから、確実に1問ゲットですぞ~

「正しいもの」ですから、大きく○をしましょう!!

まず、1です。


山林を開墾し現に水田として耕作している土地であっても、
土地登記簿上の地目が山林である限り、法の適用を受ける農地には当たらない。


ワードチェックをしましょう!

「現に水田として耕作」「地目が山林」「法の適用を受ける農地」

はい、「農地」の定義の問題がズバッと直球できましたね。

では、「農地法上の農地の定義」は~?
はい⇒"現況農地"ですね!

定番です。
登記簿の地目が何であれ、客観的にその土地を見て、"耕作されている"
という状態であれば、「農地」とされるんですよね。

大丈夫ですか~?しっかり抑えて下さい!

設問の方は、地目が山林ということですが、
現況は、"水田として耕作"しているわけですから、
はい、もちろん「農地法上の農地」ですね。

1の記述は、「農地に当たらない」となっていますから、×です。



では、2にいきましょう!


農業者が、住宅を建設するために法第4条第1項の許可を受けた農地を
その後住宅建設の工事着工前に宅地として売却する場合、
改めて法第5条第1項の許可を受ける必要はない


はい、ワードチェックをしましょう!

「農業者」「住宅を建設」「4条許可」「工事着工前」「宅地として売却」
「5条許可」

はい、4条許可と5条許可が同時に出てきましたね。
もちろん、
法第4条第1項の許可⇒4条許可
法第5条第1項の許可⇒5条許可
と、自然に読み進んでますよね~

農地法は、3条許可、4条許可、5条許可の3つの条文NO.だけは、
きちんと覚えておいて下さい。

"1項云々"は無視ですよ~(笑)
で、4条、5条許可の区別は大丈夫ですか~?
簡単に言うと、
4条許可⇒転用
5条許可⇒転用売買
となりますね。

設問の場合は、
「農業者」⇒「住宅を建設」ですから、"転用"に当たるので、4条許可が必要ですね。
これはOKと!(笑)

その後、「工事着工前に宅地として売却」ですね。
自分で、住宅の建設をするつもりだったけど、気が変わって(?)、
まだ農地の状態で、「宅地として売却」ということですよね。

自分の手で宅地にしてしまってからの売却ではないから、きちんと読み取ってくださいね。

ということは、普通の"転用売買"ですね。
"転用売買"⇒"5条許可"となります。
一度、4条許可を取ったあとだから、
「改めて5条許可を取るのも何だかなぁ~」
と迷われた方もいるでしょうね~

許可を取った本人が何もしないうちに、気が変わっただけのことだから、
別に法律の適用に変更は生じませんぞ~

役所の担当になったつもりで、割り切って考えてください!!(笑)
×ということになります。



では、3です。


耕作目的で農地の売買契約を締結し、代金の支払をした場合でも、
法第3条第1項の許可を受けていなければその所有権の移転の効力は生じない。


ワードチェックをしましょう!

「耕作目的」「農地の売買契約を締結」「3条許可」「所有権の移転の効力」

今度は3条です。
法第3条1項の許可⇒3条許可、とおきますよ~

「耕作目的」⇒「農地の売買」ですから、3条の許可がいるわけですが、
何と許可を受けていないということですね。

"農地法"は厳しいですよ~

いくら食糧自給率が低くなって、海外からの食糧輸入体制が確立していても、
農業生産は、"国の基本"ですから、かなり厳しい規定となっています。

うん、"許可ナシの所有権の移転"は、効力を生じません。
これは3条だけでなく、5条でも同じ規定となります。

設問は、「・・・効力は生じない。」と結んで
いますから、○ですね。

しっかり抑えておいて下さい!



最後に4です。


農業者が、自ら農業用倉庫として利用する目的で自己の所有する農地を
転用する場合には、転用する農地の面積の規模にかかわらず、
法第4条第1項の許可を受ける必要がある。


はい、ワードチェックです。

「農業者」「農業用倉庫として利用」「農地を転用」「面積の規模」

農家が、"農業用倉庫"を作るために、農地を転用するってことですね。
この場合の4条許可はどうかかわりますか~?
はい、4条許可は、"転用"の許可ですね。

農家が田んぼをつぶして、家を建てるなんてときは、
"転用"になるので、4条許可が必要となります。

で、設問は、"家"ではなく、"農業用倉庫"です。

何か例外規定ってありました~?
はい、ありますぞ~(笑)
転用でも、農業施設の建築のためならOKです!

あっその代わり小規模で!!
うん、ズバリ2アール未満ですね。

ちなみに2アール=200平方メートルとなりますが・・・
大丈夫ですね~

一般家庭の敷地よりは、結構広いですよ~

また、2アール未満ですから2アールそのものは、含みません~ご注意を!!

設問の方は、
「農業者」⇒「農業用倉庫」⇒「農地を転用」まで、特に問題ないですが、
「面積の規模にかかわらず」となっておりますので、
×となります。

「農業用施設」「2アール」というのは、絶対抑えて下さい!

「農業用施設」には、農業用倉庫の他には、
平成15年には、「畜舎」が出題されています。

だから、これら以外のwordが具体的に出たときは、
それが、"農業用施設"に含まれるかどうか冷静に対処しましょう!!


はい、では、[問25]はどうなりましたか~?

1、× 2、× 3、○ 4、×
正しいのは、3ですね。

しっかりまとめていきましょう!!


これで平成18年度の"法令上の制限"の9問の解説がすべて終了しました。
基本問題で、ケアレスミスをしたり、難問で時間を取り、結局できなかった、
とかになると、時間とエネルギーの無駄になると思います!

比較的、少ない範囲をしっかり抑えて、
一点でも多い得点を目指しましょう!(^-^)


次週の水曜日からは新企画がスタートします!
お楽しみに!!


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<相続2>基礎力一問一答

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こんばんは、Wataです。


今日は【食育の日】 です。

食を通した教育「食育」をより深く考え実践する機会にと、
栄養補助食品のミキプルーンなどを販売する三基商事株式会社が
制定しました。

日付は4と19で食育(しょくいく)の語呂合わせから。


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これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに

………………………………………………………………………………

宅建合格仕事人の悠々です。

今日も民法編<相続>です。

頻出分野ですので
基本を丁寧に押さえていきましょう!


今日も一問一答が1問です!


<相続2>

(2)
自己所有の建物に妻Bと同居していたAが、
遺言を残さないまま死亡した。
Aには先妻との間に子C及びDがいる。
Cの子FがAの遺言書を偽造した場合には、
CはAを相続することができない。








(答)
遺言書の偽造をした場合は相続欠格となりますが、
設問の場合、偽造したのはCの子Fであって、
C本人ではありませんね。
よって、Cが相続欠格となることはありません。


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<相続1>基礎力一問一答

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こんばんは、Wataです。


今日は【よい歯の日】です。

日本歯科医師会(日歯)が1993(平成5)年に制定しました。

丈夫な歯をいつまでも保ってもらおうとの
願いがこめられています。

「よ(4)い(1)歯(8)」の語呂合せ。

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これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに

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宅建合格仕事人の悠々です。

今日から民法編<相続>です。

頻出分野ですので
基本を丁寧に押さえていきましょう!


今日は一問一答が1問です!


<相続1>


(1)
Aには、先妻Bの子Cと後妻Dの子E、Fがいる。
Aが9,000万円の相続財産を残して死亡した場合の、
D、C、E、Fの法定相続分は、Dが4,500万円、
C、E、Fはそれぞれ1,500万円である。








(答)
先妻の子も後妻の子も嫡出子に変わりはないので、
相続分は3等分となり、それぞれ1,500万円を
相続することになります。


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<不法行為6~7>基礎力一問一答

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こんばんは、Wataです。


今日は【なすび記念日】です。

冬春なす主産県協議会が2004年に制定しました。

「ヨ(4)イ(1)ナ(7)ス」の語呂合わせ、4月が冬春ナスの最盛期であること、
4月にナスが好物であった徳川家康に献上されていたこと、
徳川家康の命日が旧暦の4月17日であることによります。


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日→→→ 一問一答とクイズ問題

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どうぞお楽しみに

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宅建合格仕事人の悠々です。

今日は日曜日号、一問一答1問とクイズ問題1問です!


クイズ問題は
「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない!」と
書いて、問題下部のリンクから送信してください。

返信頂いた方に答えと解説を送信します。


それでは一問一答からいってましょう!

<不法行為6>

(6)
加害者数人が、共同不法行為として各自連帯して
損害賠償の責任を負う場合、その1人に対する履行の請求は、
他の加害者に対してはその効力を有しない。








(答)
共同不法行為の場合は、不真正連帯債務となります。
この場合、共同行為者は、各自連帯して損害賠償の責任
を負いますが、純粋な連帯債務ではないですから、
絶対的効力をもちませんね。
よって、請求の効力は、他の加害者には及ばないこととなります。


では、クイズ問題です。

(7)
土地の工作物の設置又は保存に不十分な点があったために
他人に損害を与えたときは、まず、その工作物の所有者が
被害者に対して損害賠償責任を負う。


解答送信用フォーム
パソコンでご覧の方↓↓
http://www.life-shine.net/takken/kaitou_f/110417.html

携帯からご覧の方↓↓
http://form1.fc2.com/form/?id=430752

からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪


いかがでしたか?
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに!



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こんばんは、Wataです。


今日は【チャップリンデー】です。

1889(明治22)年、20世紀最大の映画作家・喜劇俳優の
チャールズ・チャップリンがイギリスで生まれました。

口ひげ、だぶだぶのズボン、どた靴、ステッキ、
山高帽という独特のスタイルで社会を風刺し、 世界的な人気者になりました。

『モダン・タイムス』『ライムライト』等多数の作品を作りました。


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今日も民法編<不法行為>です。


非常に言葉づかいが難解な分野ですが
基本を丁寧に押さえていきましょう!


今日も一問一答が1問です!


<不法行為5>

(5)
Aの加害行為が名誉毀損で、Bが法人であった場合、
法人であるBには精神的損害は発生しないとしても、
金銭評価が可能な無形の損害が発生した場合には、
BはAに対して損害賠償請求をすることができる。








(答)
確かに、法人に精神的損害は発生しませんが、
金銭評価が可能な無形の損害が発生した場合には、
法人であっても損害賠償請求をすることができます。


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こんばんは、Wataです。


今日は【ヘリコプターの日】です。

全日本航空事業連合会が1986(昭和61)年に制定しました。

ヘリコプターの原理を考え出したレオナルド・ダ・ビンチの1452年の誕生日です。
 
ヘリコプターの重要性をPRし、第2の空の足として
認識してもらうことを目的としています。

ちなみにレオナルド・ダビンチという名前は、
「ビンチ村出身のレオナルド」という意味。

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宅建合格仕事人の悠々です。

今日も民法編<不法行為>です。


非常に言葉づかいが難解な分野ですが
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今日も一問一答が1問です!


<不法行為4>

(4)
事業者Aが雇用している従業員Bが行った不法行為に
関して、Bの不法行為がAの事業の執行につき行われた
ものであり、Aに使用者としての損害賠償責任が発生する場合、
Bには被害者に対する不法行為に基づく損害賠償責任は発生しない。








(答)
使用者としての損害賠償責任が発生しても、被用者は
自らの不法行為に基づく損害賠償責任を免れることはできません。
被用者も独立して不法行為の責任を負うこととなります。

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こんばんは、Wataです。


今日は【椅子の日】です。

人間に最も近い存在の家具であり、背骨を支え、
快適と安楽を与えてくれる椅子。

座り心地の良い椅子と出会うことは、
健康で幸せな気分を与えられるとの考えから、
オフィス家具などを手がける東大阪市に本社を置く
オフィスレット株式会社が制定した日です。

日付は4と14で「良い椅子」と読む語呂合わせからです。

また、新入学、就職、転居などで新しいスタートを
切る時期に当たることから、座り心地の良い椅子を
贈る日となることを目指しているそうです。


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今日も民法編<不法行為>です。


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今日も一問一答が1問です!


<不法行為3>

(3)
不法行為による損害賠償の請求権の消滅時効の期間は、
権利を行使することができることとなった時から10年である。








(答)
不法行為による損害賠償請求権は、不法行為による損害と加害者を知った時から
3年間で時効消滅します。
また、不法行為の時から20年を経過したときも消滅することとなります。



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【平成18年度問24】

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こんばんは、Wataです。

今日は【喫茶店の日】です。

1888(明治21)年、東京・上野に日本初の喫茶店「可否茶館」が
開業しました。

1階がビリヤード場、2階が喫茶室の2階建て洋館で、
1杯2銭の牛乳よりも安い1銭5厘で提供していたが、
赤字がかさみ5年目で閉店しました。

経営者は日本人の鄭永慶(ていえいけい)。


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こんばんは、宅建合格仕事人の悠々です。

今日も平成18年度本試験から
【法令上の制限】分野の問題をみていきたいと思います。


今日は「問24」です。

「問 24」
土地区画整理法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

はい、土地区画整理法です。

今年もやっぱり出ましたね。
「正しいもの」ですから、いつもどおり、大きく○をしましょう!!

まず、1です。


組合施行の土地区画整理事業において、施行地区内の宅地について
所有権を有する組合員から当該所有権の一部のみを承継した者は、
当該組合の組合員とはならない。


ワードチェックをしましょう!
「組合施行」「施行地区内の宅地」「所有権」「組合員」
「所有権の一部のみを承継」

はい、組合施行が出題されました。
組合の施行地区内の所有権、借地権を持っている者は、全員、組合員になるんですよね。

この点は、大丈夫ですか~?(汗)
で、ここでの問いかけは、所有権の一部だけを承継した者の扱いはどうか?てことですよね~

まぁ、ここまで記載しているテキストは、18年度の対策版においては、ほとんどなかったでしょうね。

とりあえず、「う~ん」と悩みますよね。
さてどうしましょうか~?

うん、時間がもったいないから、△にしときましょう!(笑)

頭が冴えてると、所有権者、借地権者がすべて組合員になるのだから、
たとえ、“所有権の一部のみの承継者”でも、
“所有権者”にはちがいないという判断ができるのでは~?

はい、というわけで、設問1はこの流れどおりなので、
×ということになります。


では、2にいきましょう!


組合施行の土地区画整理事業において、換地処分前に、
施行地区内の宅地について所有権を有する組合員から当該所有権を譲り受けた者は、
当該組合の総会において賦課金徴収の議決があったときは、賦課金の納付義務を負う。

はい、ワードチェックをしましょう!

「組合施行」「換地処分前」「所有権を譲り受けた者」「総会」
「賦課金徴収の議決」「納付義務」

ここは、ワードチェックをしながら、きちんと流れを抑えていかないと厳しいですね。

組合施行の場合、事業に必要な経費に充てるため、賦課金を徴収することができますね~

平成17年に出題されましたから、チェックしている人も多いのではないですか~?

で、設問の方は、換地処分前に、施行地区内の宅地の所有権を譲り受けた者は、どうするかってことですね。

1にもありましたように、組合施行の場合、施行地区内の宅地の所有者等は、すべて組合員になるんでしたね~

そうすると、2の設定の所有権者も組合員となって、同じ条件になると考えられますね。

よって、総会で賦課金の徴収が決まったのなら、「右へならえ!」で、従え!となります。

ということで、2は正しく、○になるのですが、
中々すっきりとはいかないですよね~(汗)


では、3です。


換地処分は、換地計画に係る区域の全部について
土地区画整理事業の工事がすべて完了した後でなければすることができない。

ワードチェックをしましょう!

「換地処分」「区域の全部について」「工事がすべて完了した後」

はい、“換地処分”の問題ですね。
換地処分っていうのは、何ですか~?

元々の従前の土地が、正式に“換地”として指定されるわけですよね~
まっ簡単に言うと、区画整理の〆みたいなモノです!(笑)

で、設問はこれが、
「区域の全部について、工事がすべて終了した後でしなければならない~」
となっていますね。

確かに、すべて終了してから行うのが“筋”ではありますね。

でも、この箇所には、例外事項がありましたよね。
はい、平成10年にも出題されていますぞ~
例外としては、定款などに別段の定めがあれば、一部の工事の終わっていない時点でも、換地処分はOKですよ。

まぁ換地に関係のない公園部分がまだ工事中・・・
なんて場合にありえますね。

はい、この例外がピンとくれば、もちろん
この3は×だということで、すぐに反応できるのではないですか~


最後に4です。


組合施行の土地区画整理事業において、
定款に特別の定めがある場合には、換地計画において、
保留地の取得を希望する宅地建物取引業者に当該保留地に係る
所有権が帰属するよう定めることができる。

はい、ワードチェックです。
「組合施行」「定款に別段の定めがある」「換地計画」「業者に所有権が帰属」


はいはい、ワードチェックをしてみましたが、ちょいとピンときにくい問題ですね。

まぁこのあたりでの重要な基本知識は、「保留地」は、
換地処分の公告があった日の翌日において、施行者が取得するってことですね。

これは大丈夫ですか~?
たいていのテキストには、この記載しかされていないと思います。

これ以外の記載があれば、それは平成18年に出題されたから、
新たに書き足したのではないでしょうかねぇ~?(笑)

で、本試験のときは、ほとんどの受験生は、先ほどの知識のみで挑んでいますから、
正確な答えは出せていないはずですねぇ~

ということで、いさぎよく(?)、△にしましょう!


ちなみに、解答としては、設問のような特例を定めることはできませんから×ということになります。


さぁ、というわけで、
[問24]はどうなりました~?

1、△ 2、○ 3、× 4、△

うん、法令上の制限では、初めて△が2つになりましたね。
仕方ありません~(笑)

で、正しいものは~?もちろん2となりますね。

これで、正解はゲットできます!!(^-^)

ただ、この“土地区画整理法”は、その内容の複雑さから、
“苦手だ”という人は結構多いんですよ~

その時に、“作戦”としてどうするかですね!
例えば、9月に入った時点で、宅建業法が快調にいっていて、
区画整理法が何かこうしっくりいかないっていうことであれば、
この分野はもうあきらめましょう!(笑)


「苦手だ~」「いやだ~」という気持ちを持ち続けながら、
とりあえず、やっても完璧な理解にはなりにくいでしょうし、時間もかかります。
また何といっても精神衛生上もよろしくありませんね。

よって、確実に解ける分野を1問でも増やすように、
リズミカルに得意分野を広げていって下さい!

満点を取らなくてもいいのですから~(^-^)




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<不法行為2>基礎力一問一答

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こんばんは、Wataです。


今日は【パンの記念日】です。

パン食普及協議会が1983(昭和58)年3月に制定しました。

1842(天保13)年、伊豆韮山代官の江川太郎左衛門英龍が
軍用携帯食糧として乾パンを作りました。

これが日本で初めて焼かれたパンと言われています。

彼の屋敷は重要文化財として保存されています。

また、毎月12日が「パンの日」とされています。

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<不法行為2>

(2)
Aが、その過失によってB所有の建物を取り壊し、
Bに対して不法行為による損害賠償債務を負担した。
Aの不法行為に関し、Bにも過失があった場合でも、
Aから過失相殺の主張がなければ、裁判所は、
賠償額の算定に当たって、賠償金額を減額することができない。








(答)
被害者に過失があるときは、たとえ、
加害者の過失相殺の主張がなくても、裁判所はこれを考慮し、
賠償金額を減額することができます。
ただし、債務不履行の場合とちがい、義務規定ではなく
任意規定(~できる)となっている点に注意しましょう!

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今日は【ガッツポーズの日】です。

1974(昭和49)年のこの日、東京の日大講堂で行われたボクシングWBCライト級 
タイトルマッチで、挑戦者のガッツ石松がチャンピオンのロドルフォ・ゴンザレスに対し
8ラウンドKO勝ちしました。

その時両手を挙げて勝利の喜びを表わした姿を、新聞記者が「ガッツポーズ」と
表現したのが、喜びのポーズ「ガッツポーズ」の始まりと言われています。

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今日から民法編<不法行為>です。


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今日は一問一答が1問です!


<不法行為1>


(1)
Aの加害行為によりBが即死した場合には、
BにはAに対する慰謝料請求権が発生したと考える余地は
ないので、Bに相続人がいても、その相続人がBの
慰謝料請求権を相続することはない。








(答)
被害者が即死した場合にも、重傷の場合と同様に慰謝料請求権を
被害者自身が取得することになります。
その上で相続人が慰謝料請求権を相続するのです。


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<その他の契約7~8>基礎力一問一答

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       ~てっとり早く合格しよう~
                     2011年4月10日 No.164-7
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こんばんは、Wataです。


今日は【教科書の日】です。

児童、生徒が新しい教科書を手にして、
親子ともども教科書に関心が高い時期であることと、
4と10で「良い図書」の語呂合わせになることから、
社団法人教科書協会が制定しました。

教科書協会は教科書の質的向上と教科書出版倫理の促進などから、
学校教育の充実と出版文化の向上を目的とした社団法人です。


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これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに

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宅建合格仕事人の悠々です。

今日は日曜日号、一問一答1問とクイズ問題1問です!


クイズ問題は
「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない!」と
書いて、問題下部のリンクから送信してください。

返信頂いた方に答えと解説を送信します。


それでは一問一答からいってましょう!


<その他の契約7>


(7)
商人ではない受寄者は、報酬を受けて寄託を受ける場合も、
無報酬で寄託を受ける場合も、自己の財産と同一の注意をもって
寄託物を保管する義務を負う。








(答)
寄託契約における受寄者は、有償の場合は善管注意義務を負い、
無償の場合は、自己の財産と同一の注意で足りるとなります。
委任との違いをしっかりとチェックしましょう!


では、クイズ問題です。


(8)
A所有の不動産の登記がB所有名義になっているため
固定資産税がBに課税され、Bが自己に納税義務がないことを
知らずに税金を納付した場合、Bは、Aに対し不当利得として
その金額を請求することはできない。


解答送信用フォーム
パソコンでご覧の方↓↓
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携帯からご覧の方↓↓
http://form1.fc2.com/form/?id=430752

からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪


いかがでしたか?
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに!



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<賃貸借契約5?6>基礎力一問一答

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こんばんは、Wataです。

今日は【携帯ストラップの日】です。

1991年4月1日に日本初のストラップ用の穴が
開けられた携帯電話「ムーバTZー804」が発売されました。

この日を記念して神奈川県小田原市に本社を置く
携帯ストラップ販売の代表的メーカーである
株式会社StrapyaNext(ストラップヤネクスト)が制定しました。

携帯ストラップの販売イベントやストラップ供養などを行います。

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今日も民法編<賃貸借契約>です。

この分野は「借地借家法」を理解するためには
しっかりと押さえておかなければならない分野です。
後で比較ができるようにしておきましょう!

日頃、何気なくしていることなのですが
問題文の言い回しは小難しくなっています。

基本事項を押さえていきましょう!


今日も一問一答が2問です!


<賃貸借契約5?6>

(5)
AがB所有の建物について賃貸借契約を締結し、
引渡しを受けた。AがCに対して賃借権の譲渡を行う場合の
Bの承諾は、Aに対するものでも、Cに対するものでも
有効である。








(答)
賃貸人Aの承諾の通知については、賃借人Bに対して
なされても、譲受人Cに対してなされてもいいのです。



(6)
AはBに対し甲建物を月20万円で賃貸し、
Bは、Aの承諾を得た上で、甲建物の一部をCに対し
月10万円で転貸している。
転借人Cは、賃貸人Aに対しても、月10万円の範囲内で、
賃料支払債務を直接に負担する。








(答)
転借人Cは賃貸人Aに対し、直接の負担義務があります。
その金額は、ABの賃料20万円ではなく、BCの賃料
10万円です。


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<賃貸借契約3?4>基礎力一問一答

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こんばんは、Wataです。

今日は【オーケストラの日】です。

日本オーケストラ連盟が2007(平成19)年1月に制定し、
その年から実施しました。

「み(3)み(3)に一番」「み(3)み(3)にいい(1)ひ」(耳に良い日)の語呂合せと、
春休み期間中であり親子揃ってイベントに参加しやすいことからです。

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今日も民法編<賃貸借契約>です。

この分野は「借地借家法」を理解するためには
しっかりと押さえておかなければならない分野です。
後で比較ができるようにしておきましょう!

日頃、何気なくしていることなのですが
問題文の言い回しは小難しくなっています。

基本事項を押さえていきましょう!


今日は一問一答が2問です!


<賃貸借契約3?4>

(3)
土地所有者Aが、自己所有地につき駐車場用地として
Bと賃貸借契約を締結した。Bが賃借権の登記をしないまま
Aが当該土地をSに売却してしまえば、BはSに対して
賃借権を対抗できない。








(答)
Bに賃借権の登記がないときは、Sに賃借権を対抗できません。
駐車場用地の場合、建物の建築時のように引渡しをもって
対抗できるという特例がないからですぞ?。



(4)
賃貸人と賃借人との間で別段の合意をしない限り、
動産の賃貸借契約の賃貸人は、賃貸物の使用収益に
必要な修繕を行う義務を負うが、建物の賃貸借契約は、
そのような修繕を行う義務を負わない。








(答)
動産であれ、不動産であれ、賃貸人は、
賃貸物の使用収益に必要な修繕をする義務を負う。
⇒人に貸す限りは、常に、完全な状態をキープせよ!
ということですぞ?。


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【平成18年度問22】

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こんばんは、Wataです。

今日は【マフィアの日】です。

1282年、マフィアの名前の由来となったとされる
「シチリアの晩鐘事件」が起こりました。

当時のシチリア島はフランス国王の叔父である
シャルル・ダンジューの苛酷な支配下でした。

1282年のこの日は復活祭の翌日の月曜日であり、
晩祷の為に教会の前に市民が集まっていました。

そこへフランス兵の一団がやってきて、
その土地の女性に手を出そうとしたため、
その女性の夫はいきなりその兵士を刺しました。

その場に居合わせたほかの市民もフランス兵に襲いかかり
兵士の一団を全員殺してしまいました。

そのとき晩祷を告げる晩鐘が鳴ったことから、
「シチリアの晩鐘事件」と呼ばれます。

この叛乱は全島に拡大し、フランス人は見つかり次第に殺され、
その数は4000人以上に及びました。

この叛乱の合言葉
「Morte alla Francia Italia anela(全てのフランス人に死を、これはイタリアの叫び)」
 の各単語の頭文字を並べると「マフィア(mafia)」となり、
これがマフィアの名前の由来であるという説があります。

シャルル・ダンジューのアンジュー王家はシチリアから追放され、代ってシチリアの
支配者となったアラゴン王家との間に20年に及ぶ戦争が起こりました。

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こんばんは、宅建合格仕事人の悠々です。

今日も平成18年度本試験から
【法令上の制限】分野の問題をみていきたいと思います。


今日は「問22」です。

問22
建築基準法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、
正しいものはどれか。


はい、[問21]に続き、建築基準法の問題ですね。全体的な設定もありません。
「正しいもの」ですから、はい、大きく○をしておきましょう!!

まず、1です。

1 
第二種中高層住居専用地域内における建築物については、
法第56条第1項第3号の規定による北側斜線制限は適用されない。


ワードチェックをしましょう!

「第二種中高層住居専用地域内」 「北側斜線制限」

はい、単純明快ですね。
例によって"法第56条第1項第3号"という条文NOなんぞ無視ですぞ?

第二種中高層住居専用地域⇒北側斜線制限適用?
まぁこんなスタイルですね。

はい、皆さん、斜線制限はきちんとチェックしていますか??(汗)

太陽光線、日照を確保するために、ビルの上部を斜めにカットしていく制限ですね。
いくつありました??
はい、3つですね。
道路斜線制限・隣地斜線制限・北側斜線制限

まぁかなり細かい規定まであるんだけれど、試験対策としては、
それぞれの制限が、どこで適用されるかを把握するだけで、十分でしょう!

それ以上になると、かなり数値が出てきたりしてややこしいので・・・

じゃあそれだけ、先に、まとめちゃいましょうか!(^-^)
道路斜線制限⇒⇒すべての区域で適用
隣地斜線制限⇒⇒第1種・第2種低層住居専用地域以外で適用
北側斜線制限⇒⇒第1種・第2種低層住居専用地域、
第1種・第2種中高層住居専用地域のみで適用
はい、これが基本知識です。

では、改めて1です。
第二種中高層住居専用地域⇒北側斜線制限適用?ですから、
これは、先ほどのまとめを見れば、一目瞭然ですね。
適用されますので×です。



次は、2にいきましょう!


第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域内における建築物については、
法第56条第1項第2号の規定による隣地斜線制限が適用される。

はい、ワードチェックをしましょう!

「第一種低層住居専用地域」 「第二種低層住居専用地域」「隣地斜線制限」

はい、1と同じように単純なスタイルです。
第一種・第二種低層住居専用地域⇒隣地斜線制限適用?
ということですね。
もちろん条文NOは無視です(笑)

うん、これも先ほどの3つのルールで解けるのでは??

もう1回書きましょう!(笑)
道路斜線制限⇒⇒すべての区域で適用
隣地斜線制限⇒⇒第1種・第2種低層住居専用地域以外で適用
北側斜線制限⇒⇒第1種・第2種低層住居専用地域、
第1種・第2種中高層住居専用地域のみで適用

はい、低層住居専用地域はどちらも除かれますね。
よって、2は×となります。

う?ん、ポイントをしっかりつかんでしまえば、秒殺でしょう!!(^-^)


まぁ低層住居の2つには都市計画で、絶対高さ制限が適用されますので、
ズバリ10mまたは12m以下となります!

よって、隣地斜線制限まで併せて適用することもないであろうってことになりますね。

では、3にいきましょう!!




隣地境界線上で確保される採光、通風等と同程度以上の採光、
通風等が当該位置において確保されるものとして一定の基準に適合する建築物については、
法第56条第1項第2号の規定による隣地斜線制限は適用されない。


ワードチェックをしましょう!

「隣地境界線上で確保」「同程度以上の採光、通風等?確保」「隣地斜線制限」

う?んどうでしょう?!
問題文を読んでももう一つピンとこないのでは??(汗)

まぁ隣地斜線制限の問題とはなっていますが、直球ではなく、変化球で、例外規定を出してきていますね。
隣地との境界線の上で、ある程度の採光・通風等が確保できれば、それでいいですよ?

てな文章ですね。
う?んほとんどのテキストにここまでの記載がないからよくわからないのでは??
じゃあどうしましょう??!
はい、次へいきましょう!!(笑)
いやいや、こういうときは、いさぎよく、△にして、
他の確実な知識で正解を出していくのです。


ちなみに、3は×ですが、
「隣地境界線上」ではなく、
「隣地境界線からの水平距離が16mまたは12.4mだけ外側の線上の政令で定める位置」
とすれば正しくなります。

あくまで参考程度ですよ?(笑)


最後に4です。




法第56条の2第1項の規定による日影規制の対象区域は
地方公共団体が条例で指定することとされているが、
商業地域、工業地域及び工業専用地域においては、
日影規制の対象区域として指定することができない。


はい、ワードチェックをしましょう!

「日影規制の対象区域」「地方公共団体条例で指定」
「商業地域、工業地域、工業専用地域」

はい、久々の出題、日影規制です。
平成7年以来、11年振りの出題ですね。

はい、条文NOは、もう気にならなくなりましたか??(笑)

この日影規制も、日光、日照確保のルールですね。
この日影規制は、1日に何時間以上は日照を確保しましょう!!という
かなりダイレクトでベタな(?)規定です。

一番のポイントは、斜線制限と同様、「どこで適用されるか」です!

まず、前提は、地方公共団体条例で対象区域を指定するんですよ!

一番のチェックです。
用途地域は、全部で12ありますよね。
そのうち、一部の地域を除いて適用されるんですよ?
除かれるのは、あまり布団を干さない地域と抑えて下さい!!(笑)

ということは、住居系は、全部対象です。

商業系は??
近隣商業地域のみ対象です。
商業地域はオフィスビルが多いでしょう!
会社で布団干す人はいないからはずれます?(笑)

では、工業系は??
準工業地域は、結構普通の街並みなので対象です。
でも、工業地域と工業専用地域は、大工場が多い
エリアでしょう。
工場で布団は干しませんもんね?(笑)

よって、除外されるのは、商業・工業・工業専用地域の3つです。

うん、もう覚えましたね!(^-^)
ちなみに、"用途地域の指定のない地域"は、対象に入りますので、ご注意を!!

設問の方は、この3つの地域が
「対象区域として指定することができない」となっていますから、
○ですね。



はい、[問22]はどうなりました??
1、× 2、× 3、△ 4、○
正しいのは、もちろん4ですね。

うん、△の存在も案外気にならないでしょう!!
生命線はワードチェックです!(^-^)




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