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<賃貸借契約2>基礎力一問一答

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 ◇「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
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                     20011年3月29日 No.163-2
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こんばんは、Wataです。

今日は【マリモの日】です。

1952(昭和27)年、北海道阿寒湖のマリモが国の特別天然記念物に指定されました。

同時に、富山湾のホタルイカ群遊海面、鹿児島県出水市のナベヅル、
高知のオナガドリ等も国の特別天然記念物に指定されました。

マリモについては、阿寒湖のものほど見事な大型球形を形づくるマリモは、
世界でも類がないそうです。

ちなみにゴムの外皮を爪楊枝で刺して皮をむく「まりも羊羹」は、
道民の間では超定番土産で、多数のメーカーから販売されています。

まりもっこりなどのキャラクターも有名ですね。

………………………………………………………………………………
これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに

………………………………………………………………………………

今日も民法編<賃貸借契約>です。

この分野は「借地借家法」を理解するためには
しっかりと押さえておかなければならない分野です。
後で比較ができるようにしておきましょう!

日頃、何気なくしていることなのですが
問題文の言い回しは小難しくなっています。

基本事項を押さえていきましょう!


今日も一問一答が1問です!


<賃貸借契約2>

(2)
駐車場用地として土地を30年の契約で賃借した場合、
その通り効力を有する。








(答)
民法での最長期間は20年。
建物を建築する場合は、借地借家法が適用され、
30年の契約は有効ですが、駐車場用地には適用されません。
よって、期間は、自動的に20年に短縮されます。


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<賃貸借契約1>基礎力一問一答

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こんばんは、Wataです。


今日は【シルクロードの日】です。

1900(明治33)年、スウェーデンの探検家・地理学者のスウェン・ヘディンによって、
廃虚になっていたシルクロードの古代都市・楼蘭が発見されました。

シルクロード(絹の道)という呼び名は、
中国特産の絹を西方に運んだ道であることから
ドイツの地理学者リヒトホーフェンが命名しました。

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これからしばらくは
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どうぞお楽しみに

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今日から民法編<賃貸借契約>です。

この分野は「借地借家法」を理解するためには
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後で比較ができるようにしておきましょう!

日頃、何気なくしていることなのですが
問題文の言い回しは小難しくなっています。

基本事項を押さえていきましょう!


今日は一問一答が1問です!


<賃貸借契約1>


(1)
動産の賃貸借は、賃貸人と賃借人が合意して契約期間を
6月と定めれば、その通りの効力を有する。








(答)
賃貸借の存続期間は20年を超えることはできないが、
最短期間については何ら定めがないので、
6か月であっても契約は有効です。


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<売買契約10>基礎力一問一答

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こんばんは、Wataです。


今日は【水なすの日】です。

3と27で「水なす」と読む語呂合わせから、
大阪府漬物事業協同組合が制定しました。

この時期から夏に向けて本格的な出荷が
始まるのも由来のひとつです。

「水なす」は大阪の南部で多く栽培され、
みずみずしく柔らかいのが特徴です。

その歯ごたえや香りをいかした「水なす漬」は
大阪府Eマーク食品の第1号に認定されています。

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これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

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どうぞお楽しみに

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宅建合格仕事人の悠々です。

今日は日曜日号、一問一答1問とクイズ問題1問です!


クイズ問題は
「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない!」と
書いて、問題下部のリンクから送信してください。

返信頂いた方に答えと解説を送信します。


それでは一問一答からいってましょう!


<売買契約10>

(10)
宅建業者ではないAB間の土地売買契約において、
Bが土地に隠れた瑕疵があることを発見しても、
当該瑕疵が売買契約をした目的を達成することができないとまでは
いえないような瑕疵である場合には、Aは瑕疵担保責任を負わない。








(答)
買主は、損害賠償請求と契約の解除(契約の目的を達せられないとき)を
することができますね。
瑕疵が、契約をした目的を達成することができないとまでは
いえないようなものであっても、損害賠償請求はできますので、
売主として、瑕疵担保責任を負わなければなりません。


では、クイズ問題です。


(11)
宅建業者ではないAB間の建物の売買契約において、
隠れた瑕疵についてのAの瑕疵担保責任を全部免責する旨の
特約が規定されていても、Aが知りながらBに告げなかった
瑕疵については、Aは瑕疵担保責任を負わなければならない。


解答送信用フォーム
パソコンでご覧の方↓↓
http://www.life-shine.net/takken/kaitou_f/110327.html

携帯からご覧の方↓↓
http://form1.fc2.com/form/?id=430752

からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪


いかがでしたか?
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに!



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<売買契約8?9>基礎力一問一答

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今日は【カチューシャの歌の日】です。

1914(大正3)年、島村抱月と松井須磨子が起こした芸術座が、
トルストイの『復活』の初演を行いました。

この中で歌われた「カチューシャの歌」が大流行しました。


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今日も民法編<売買契約>です。

一瞬「?」となる言い回しが多い分野ですが
売買に関する契約の基本事項ををしっかりと押さえておきましょう!


今日も一問一答が2問です!


<売買契約8?9>


(8)
宅建業者でないAB間の売買契約における売主Aの責任に関して、
Bが購入した土地の一部を第三者Cが所有していた場合、
Bがそのことを知っていたとしても、
BはAに対して代金減額請求をすることができる。








(答)
Bが悪意の場合とは、すなわち、
「Cの土地も一緒に手に入れば儲けもの!」といった場合を
イメージすればいいでしょう。
結果的に手に入らないのであればもちろん代金減額請求ができますよ。
きわめて普通の話です!



(9)
買主が、抵当権が存在していることを知りつつ不動産の売買契約を締結し、
当該抵当権の行使によって買主が所有権を失った場合には、
買主は、売買契約の解除はできるが、売主に対して損害賠償請求はできない。








(答)抵当権の実行によって買主が所有権を失った場合、
買主は契約の解除と損害賠償の請求ができます。
買主が抵当権の存在を知っていても、通常は、
実行されることなく消滅しますね。
だから、もし抵当権の実行で、買主が所有権を失ったとしても、
損害賠償請求ができるのです。
ちなみに、悪意の場合でも、損害賠償請求ができるのは
担保権の実行の場合のみです。


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<売買契約6?7>基礎力一問一答

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今日は【ドラマチック・デー】です。

1956年(昭和31年)の今日、プロ野球の巨人対中日戦で、
巨人の樋笠一夫選手が史上初の代打満塁逆転サヨナラホームランを
放ったことに由来します。

どんな修飾語もつけようがないほどドラマチックなバッティングだったそうです。

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今日も民法編<売買契約>です。

一瞬「?」となる言い回しが多い分野ですが
売買に関する契約の基本事項ををしっかりと押さえておきましょう!


今日も一問一答が2問です!


<売買契約6?7>


(6)
買主Bが、売主Aと土地売買契約を締結し、
手付を交付した場合において、Bが自ら契約の履行に着手していれば、
Bは手付を放棄して契約を解除することはできない。








(答)
手付解約の基本ルールをしっかり押さえましょう!
自ら履行に着手していても、相手方が履行に着手して
いなければ手付解約をすることができます。



(7)
A・B・Cが、持分を6・2・2の割合とする建物の
共有をしている場合、Aが、B・Cに無断で、
この建物を自己の所有としてDに売却した場合は、
その売買契約は有効であるが、B・Cの持分については、
他人の権利の売買となる。








(答)
共有物に関して、自己の持分以外の部分については
他人の権利となるので、無断での売却は他人物売買として
まずは有効となります。
ただし、所有権を移転できない場合は、
売主としての担保責任が生じます。

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<売買契約4?5>基礎力一問一答

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                     2011年3月24日 No.162-4
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こんばんは、Wataです。

お久しぶりです。
ここしばらくは、悠々先生に冒頭文をお任せしていました。

まずは、今回の震災で被災された方に心よりお見舞い申し上げます。


以前にも書かせていただきましたが
今回の震災で大きな被害を出した東北・関東地方は
私にとって青春時代を過ごした大変ゆかりの深い土地です。

報道を見聞きしていると心が痛みます。

一日も早い復興を願っておりますし、
私にできる小さいことからしていきたいと思っています。


私にできることは、被災地に想いをめぐらせ
小さなできることをすることと、
今できる限りの、日常に近い生活をすることだと思っております。

明日のメルマガ・ブログから以前にお届けしていた
冒頭の「今日は何の日」も再開していきたいと思います。

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これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに

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宅建合格仕事人の悠々です。

今日も民法編<売買契約>です。

一瞬「?」となる言い回しが多い分野ですが
売買に関する契約の基本事項ををしっかりと押さえておきましょう!


今日も一問一答が2問です!


<売買契約4?5>

(4)
買主Aと売主Bとの間で建物の売買契約を締結し、
AはBに手付を交付したが、その手付は解約手付である旨約定した。
手付の額が売買代金の額に比べて僅少である場合には、
本件約定は、効力を有しない。








(答)
手付の額が売買代金の額に比べて少ないということですが、
はい、別に構わないですね。
解約手付の約定には何ら影響しません。



(5)
買主が、売主に対して手付金を支払っていた場合には、
売主は、自らが売買契約の履行に着手するまでは、
買主が履行に着手していても、手付金の倍額を買主に支払うことによって、
売買契約を解除することができる。








(答)
売主が契約を解除できるのは、相手方の買主が履行に
着手するまでとなりますね。
自分が履行に着手しているかどうかは関係なし!


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【平成18年度問21】

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こんばんは、宅建合格仕事人の悠々です。


今日からの春の甲子園がはじまりましたね。

大変な時期ですが、出場する球児の皆さんには
とにかく悔いのないように精一杯のプレーをしてほしいものです。


私は、私に今できることの一つとして、
宅建合格に役立つ内容になるよう、今日もメルマガ配信をしていきます!


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どうぞお楽しみに(^_^)

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今日も平成18年度本試験から
【法令上の制限】分野の問題をみていきたいと思います。


今日は「問21」です。

問21
建築基準法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、
正しいものはどれか。

さぁ[問21]は、建築基準法ですね。気を引き締めてがんばりましょう!
正しいものは?ですから、大きく○をしておきましょう!(笑)

まず、1です。


法第3章の規定が適用されるに至った際、現に建築物が立ち並んでいる
幅員4m未満の道路法による道路は、特定行政庁の指定がなくとも法上の道路とみなされる。

ワードチェックをしましょう!

「法が適用されるに至った際」
「現に建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道路」「特定行政庁の指定」「法上の道路」

うん、いきなり「法第3章の規定が適用」とこられると、とりあえず、
ギョッとしますよね?(汗)

まぁもちろん全体文の方で、「法」⇒「建築基準法」
て書いてますから、要するに、
「建築基準法が適用されるに至った際」と読み替えればいいだけですぞ?
第3章なんかは無視しましょう!(笑)

建築基準法では、道路の幅員が4m以上ってなっているわけだけれど、
この法律ができる前から、すでに、生活上使われていた「道」は
、たとえ、幅員4m未満でもOKということですよね?


ただし、条件がありますね。
それは・・・?
特定行政庁の指定が必要なんですぞ?
むやみやたらに指定されるものではありません。
ちなみに、実務上は、"2項道路"と呼ばれていますね。
試験対策としても、覚えておいた方が、便利ですぞ?

はい、1は×です。

次は、2にいきましょう!




法第42条第2項の規定により道路の境界線とみなされる線と道との間の部分の
敷地が私有地である場合は、敷地面積に算入される。

はい、ワードチェックをしましょう!

「道路の境界線とみなされる線」「道との間の部分」「敷地が私有地」
「敷地面積に算入」

はい、1と同じようにほとんど無駄な言葉がないですよね?

まぁ、"法第42条第2項の規定"の部分で、1にあった復員4m未満の
2項道路のことだと"ピン"とくるに越したことはないですな?(笑)
でも、まぁそこまでは、いいでしょう!(笑)

メインの「道路境界とみなされる線」と「実際の道」との間が、
私有地の敷地だってことで、さっき1で覚えた(?)2項道路のことだとわかりますよね!
で、幅員が規定の4mないから、道路の中心線から2mバックしてきて、
そこを道路境界線にするのですよね。

セットバックとかセンターバックとか言われます。
ですので、私有地である自分の土地が、一部道路とみなされ、
自由に使えなくなってしまうのですね。

100平方メートルの敷地が実質90平方メートルになってしまったりするわけですよ?

で、設問の方は、それでも道路に提供した部分は、敷地面積に算入するとなってますね。
はい、道路とみなされる以上、敷地面積には算入しません!(キッパリ)

でないと、建ぺい率や容積率が著しく不利になりますもんね?(苦笑)

というわけで2は×です。


はい、次は3です。


法第42条第2項の規定により道路とみなされた道は、実際は幅員が4m未満であるが、
建築物が当該道路に接道している場合には、法第52条第2項の規定による
前面道路の幅員による容積率の制限を受ける。

ワードチェックをしましょう!

「道路?幅員が4m未満」「建築物?接道」
「前面道路の幅員による容積率の制限」

また出ました、条文NO.!
2と同じですね。もう慣れてきましたか??
あっもう一つ、第52条第2項
う?ん2つとも普通のテキストに、
「絶対覚えなさい?」な?んて書いてないですよね。

ということは、はい、無視しても、解けるはずなんです?(笑)

まず、幅員4m未満の道路が出てきますね。
うん、2項道路だけれど、あまり気にしなくていいですよ?

その道路に接する敷地に建築物が建築されているんですわ?
まぁ、ここまでは大丈夫ですね。

それで??
設問は、
「前面道路の幅員による容積率の制限を受ける」と結んでいます。

この容積率の制限って??
そうそう、容積率って、用途地域ごとに都市計画で決めるんだったね。

もう一つ、条件がありましたね。
前面道路がちょいと狭い時??
狭い??何m??
はい、12m未満ですね。
このときは、前面道路に一定の数値を乗じて得た数値と、
元々ある都市計画の数値を比べて、より小さい方の数値を適用するのですよ?

ここの規定には、"2項道路"の場合の例外なんぞありませんので、普通に適用されます。

よって、かなり、単純な問題なんですが、馴染みのない条文NOを2つボンボンと出されることで、
必要以上に難しく考えてしまうものです。

冷静に?リラックス?(^-^)
というわけで3は○です。

ちなみに、前面道路に乗じる数値は、大丈夫ですか??
住居系の地域⇒⇒⇒⇒4/10
住居系以外の地域⇒⇒6/10

細かい規定もありますが、試験対策として、この2つは、絶対抑えて下さい!



最後に4です。


敷地が法第42条に規定する通路に2m以上接道していなくても、
特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて
利害関係者の同意を得て許可した場合には、建築物を建築してもよい。

はい、ワードチェックをしましょう!

「道路に2m以上接道」「特定行政庁?許可」
「交通上、安全上、防火上、衛生上」「利害関係者の同意」「建築物の建築」

はい、建築物の敷地の間口についての問題ですね。

まず、大前提として、道路に2m以上接していなければならないとなっていますね?

まぁ趣旨としては、たとえ、間口が2m未満でも、敷地の裏に広い公園などがあって、
そこから消防車が入ってきて、十分な消火活動ができればそれでいいだろう、ってことです。

間口の2mは、いわゆる火事のときに消防車が入ってこられるようにってことですね。
ちなみに道路の幅員の4mは、対向車を考えて、2m×2=4mと覚えておきましょう!(^-^)

設問は、間口が2mないときの例外規定について、きいてます。
この例外の規定をきちんと抑えましょう!


だれが許可する?だれの同意がいる?条件は?

はい、許可は、"特定行政庁"です!
都市計画法⇒⇒知事
建築基準法⇒⇒特定行政庁

一番のえらいさん(?)をしっかりおさえます。

同意は、専門部署です。
道路は、建築基準法だから、はい、"建築審査会"です!
利害関係者ではありません。

読み流さず、きちんとチェックしましょう!

条件は?
交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないと認めた場合ですね。

ここは、まぁ参考程度に?
あくまで、まず、許可権者、同意権者をしっかり抑えましょう!

はい、というわけで、[問21]はどうなりました??

1、× 2、× 3、○ 4、×
正しいのは、3ですね。

問題自体は決して難しくはないですね。
この調子で、がんばっていきましょう!(^-^)



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連休あけの火曜日でしたね。
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今日は一問一答が2問です!


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(2)
売買契約が詐欺を理由として有効に取り消された場合における
当事者双方の原状回復義務は、同時履行の関係に立つ。








(答)
同時履行の抗弁権は、契約の成立時だけではなく、
契約が取り消された後の原状回復義務にも認められます。



(3)
金銭消費貸借契約の貸主が、借主の借金に係る
抵当権設定登記について、その抹消手続きの履行を提供しない限り、
借主は、当該借金の弁済を拒むことができる。








(答)
債務の弁済と抵当権の抹消は、同時履行とはならないですね。
借主は、登記の抹消の前に、借金の弁済をしなければなりません。




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宅建合格仕事人の悠々です。


今日は3連休の最終日でしたね。
私は2日間は仕事でしたが・・・

寒くなったり、暖かくなったり、雨が降ったりと
気温の変動が激しいです。

被災地に物資が一刻も早く行き渡ることを願いながら
毎日できることを心がけています。


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<売買契約1>


(1)
動産売買契約における目的物引渡債務と代金支払債務とは、
同時履行の関係に立つ。








(答)
不動産ではなく、動産・・・ときかれると、
一瞬ギョッとしませんか??
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動産、不動産にかかわらず、双務契約の場合は、
同時履行の抗弁権が認められます。


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<債権の消滅・譲渡、解除7?8>基礎力一問一答

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宅建合格仕事人の悠々です。


3連休の間の日曜日です。

しかし、今日も仕事でした。
宅建関連の教材の準備です。

こんなときに仕事ができる幸せを感じています。

私が今やれること、メルマガを通じてこのメールを読んで下さる方に、
講座で授業を聞いてくださる方に、宅建試験に合格するための
わかりやすい情報をお伝えすることですから、
それをやろう!と決意しています。

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どうぞお楽しみに

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今日は日曜日号、一問一答1問とクイズ問題1問です!


クイズ問題は
「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない!」と
書いて、問題下部のリンクから送信してください。

返信頂いた方に答えと解説を送信します。


それでは一問一答からいってましょう!


<債権の消滅・譲渡、解除7>

(7)
Aが、Bに対して有する金銭債権をCに譲渡した場合、
Bが、既にAに弁済していたのに、AのCに対する譲渡
を異議を留めないで承諾した場合、Bは、弁済したこと
をCにもAにも主張することができない。








(答)
債務者Bが、異議を留めない承諾をした場合はちょいとやっかいです。
確かに、Bは弁済したことをCには主張できないです。
じゃあAにも…?
いや、譲渡人Aは、元々の当事者ですし、弁済した当事者でもありますから、
もちろんAには主張できますぞぅ。



では、クイズ問題です。


(8)
Aは自己所有の不動産をBに売って移転登記をなし、
さらにBはその不動産をCに売って移転登記をなした。
しかし、AはBが代金を支払わないので売買契約を解除した。
この場合、AはCが解除原因を知っていれば、
Cに対して所有権を主張することができる。


解答送信用フォーム
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携帯からご覧の方↓↓
http://form1.fc2.com/form/?id=430752

からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪


いかがでしたか?
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに!



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<債権の消滅・譲渡、解除5?6>基礎力一問一答

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 ◇「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
       ?てっとり早く合格しよう?
                     2011年3月19日 No.161-6
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宅建合格仕事人の悠々です。


ここ何日か冷え込んでいます。
被災地の方のご無事を心からお祈りいたします。

震災から1週間がたち、色々な情報が飛び交っています。

そんな中、日本全国、海外を含め、みなさまの被災地に向ける
暖かい支援活動もまた心を打つ毎日となっております。

情報から現状を見極め、一日大切に過ごしていきたいと思っています。


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これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに

………………………………………………………………………………

今日も民法編<債権の消滅・譲渡、解除>です。


この分野は非常に出てくる言葉がややこしく、
また与えられる設定も複雑なことが多いですが、
何事も基本をしっかりと押さえておきましょう!


今日は一問一答が2問です!


<債権の消滅・譲渡、解除5?6>

(5)
事業者Aが雇用している従業員Bが行った不法行為に関して、
Bの不法行為がAの事業の執行につき行われたものであり、
Aに使用者としての損害賠償責任が発生する場合、
Aが被害者に対して売買代金債権を有していれば、
被害者は不法行為に基づく損害賠償債権で売買代金債務を
相殺することができる。








(答)
不法行為による損害賠償請求権の相殺が許されるかどうかですね。
本来は、交通事故による被害者の慰謝料等を確実に払わせるために、
加害者からの相殺は禁じています。
逆に、被害者が自分の意思で慰謝料等と相殺するのは自由だぁ!
となっています。



(6)
Aが、Bに対して有する金銭債権をCに譲渡した場合、
Bが譲渡を承諾する相手方は、A又はCのいずれでも差し支えない。








(答)
はい、債権譲渡の問題です。
債権譲渡の対抗要件は3つですね。
しっかり押さえましょう!
1.譲渡人から債務者への通知
2.債務者から譲渡人への承諾
3.債務者から譲受人への承諾


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宅建合格仕事人の悠々です。


今日で震災から1週間がたちました。

賛否両論あるなかで色々な決定がされています。

私は情報を受ける方もきちんと取捨選択し、
考え、できることをしていきたいと思っています。


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どうぞお楽しみに

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今日も民法編<債権の消滅・譲渡、解除>です。


この分野は非常に出てくる言葉がややこしく、
また与えられる設定も複雑なことが多いですが、
何事も基本をしっかりと押さえておきましょう!


今日も一問一答が1問です!


<債権の消滅・譲渡、解除4>

(4)
AのCに対する債権が、CのAに対する債権と
相殺できる状態であったにもかかわらず、
Aが相殺することなく放置していたためにAのCに対する債権が
時効により消滅した場合、Aは相殺することができない。








(答)
はい、相殺の問題です。
債権が時効によって消滅した場合でも、
その債権が時効完成前に相殺適状にあったときは、
時効完成後もその債権をもって相殺することができますね。
要チェックです!

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                     2011年3月17日 No.161-4
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宅建合格仕事人の悠々です。


昨日から冷え込んでいますね。

全国的、もちろん特に被災地では燃料などの物資が
著しく不足しています。

また色々なデマなども出回っていると耳にします。

情報を受ける方もきちんと取捨選択し、
買占めはひかえるなどできることをしていきたいと思います。


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今日も一問一答が1問です!


<債権の消滅・譲渡、解除3>

(3)
AがBに1,000万円貸し付け、Cが連帯保証人となった場合、
CがAに対して全額弁済した場合に、Bに対してAが有する抵当権を
代位行使するためには、Cは、Aの承諾を得る必要がある。








(答)
法定代位の問題ですね。連帯保証人による弁済は、
正当な利益を有する者による弁済ですから、
債権者の承諾は必要ではなく、当然に代位できます。


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【平成18年度問20】

この記事は、
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 ◇「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
       ?てっとり早く合格しよう?
                     2011年3月16日 No.161-3
===============================
こんばんは、宅建合格仕事人の悠々です。

不安定な気候です。
すこし肌寒いですね。

体調を崩しやすい時期ですので
気をつけてくださいね。

被災地の天候も気になります。
疲労の極限だと思いますし
体調を崩されないよう祈りばかりです。

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どうぞお楽しみに(^_^)

………………………………………………………………………………


今日も平成18年度本試験から
【法令上の制限】分野の問題をみていきたいと思います。


今日は「問20」です。

問20
都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

はい、都市計画法に関する問題ですね。
「正しいものは」ですから、大きく○をしておきましょう!


まず、1です。


開発行為に関する設計に係る設計図書は、
開発許可を受けようとする者が作成したものでなければならない。

ワードチェックをしましょう!

「開発行為に関する設計」「開発許可を受けようとする者が作成」

「開発行為に関する設計」が出題されました。
ちょいとマニアックな分野ですね?(笑)
確かに開発許可の申請手続きに、必要なモノではありますよね。

でも、試験対策のしっかりした知識としては、そこまででしょう!
テキストにも通常、それ以上の記載はないでしょう!
作成者は??
わかりませんね・・・(苦笑)
とりあえず△にしましょう!!(笑)


まあ設計図書(図面)とかは、何も自分で作らなくても、
外注してもいいのでは・・・と単純に考えられるのではないですか??

また、開発許可の申請者自身が、作成しなきゃならないのなら、
それは結構重要なことだから、もちろん今まですでに試験に出ていたり、
たいていのテキストにも記載されているはずですよね?
パッパッとこういう風に判断して、×をすることもできますね。

まぁ問題慣れってとこでしょうか。
というわけで、1は全くのウソ問題なので、
解答としては、×となります。



次は、2ですね。

2 
開発許可を受けようとする者が都道府県知事に提出する申請書には、
開発区域内において予定される建築物の用途を記載しなければならない。

はい、ワードチェックをしましょう!

「開発許可」「知事」「申請書」「予定建築物」「用途を記載」

はい、申請書に「用途」を記載するかどうかですね?
これは大事なポイントですよ!

きちんと抑えていますか??
「開発許可」⇒「知事」⇒「申請書」
この流れは全く問題ないですよね?バッチリです!(笑)
で、「予定建築物」の「用途」は??
・・・はい、もちろん記載します。

例えば、
"第一種低層住居専用地域"で、開発行為をしたいときは、こんなやりとりが・・・
業者:「場所は、第一種低層住居専用地域なんですわ?」

知事:「ほぉ、えらい高級住宅地で・・・で、何しますの??」

業者:「大学作ろうと思ってますねん?」

知事:「大学?それはあかんやろう?(汗)」

業者:「えっ学校ならOKかと思ってたんだけど・・・」

知事:「そりゃ、小・中・高校の話や?
   大学はあかんで!建築基準法の用途制限に引っかかるんや」

業者:「そんな殺生な! 何とかなりませんか???」

知事:「無理!! 用途不適格で却下!!」

業者:「シュン・・・」
業者がかわいそうですね?(涙)
まぁ「用途」を書くことで、「開発行為の許可」そのものの審査に使われるってことですね。
だから、絶対必要なんです。もう覚えましたね!(笑)
逆に、階数や構造までは、まだ必要じゃないんですよ?
この辺りもしっかり区別しておいて下さい!

設問は、
「用途を記載しなければならない」
となっていますから、○ですね。



はい、次は3です。

3 
開発許可を受けた者は、開発行為に関する工事を廃止したときは、
その旨を都道府県知事に報告し、その同意を得なければならない。


ワードチェックをしましょう!

「開発許可を受けた者」「工事を廃止」「知事に報告」「同意」

はい、せっかく開発許可を受けたのに、工事を廃止するということですね。
その場合の段取りです。

知事にしてみれば、自分が許可を与えた業者が、工事の完了届をしてくるでもなく、
ずぅーと放ったらかしにされると、「一体、どうなってるのや??」
と気になりますよね?

だから、工事を廃止する場合は、知事に報告はしておかないとね・・・
管理上もややこしくなりますから?
条文の上では、"届出"ですので、チェックしておいて下さい。

同意???
同意っていります??(汗)
もし、業者が、資金繰りが狂って、泣く泣く"廃止"ってときに、
知事が同意してくれなかったらどうしましょう??
「お金もないけど、無理矢理開発工事をやる?」

そんなバカなことはしないですよね?
よって、もちろん、同意なんぞいりません!

3は×ですね?


まぁ法令上の制限は、key wordをチェックしながらも、
ちょいと現実的に考えると、このように即、答えが出るところもありますぞ?

最後に4です。




開発許可を受けた開発区域内の土地においては、
開発行為に関する工事完了の公告があるまでの間であっても、
都道府県知事の承認を受けて、工事用の仮設建築物を建築することができる。


はい、ワードチェックをしましょう!

「開発許可を受けた開発区域内の土地」「工事完了の公告のあるまでの間」
「知事の承認」「工事用の仮設建築物を建築」

はい、これは"開発許可を受けた土地"の建築の制限に関する問題ですね?

ここの抑え方はまず、工事完了の前と後で規定がちがうので、その部分を区分することが大事!

設問は、
「工事完了の公告のあるまでの間」ってことですから、
もちろん工事完了公告の「前」ですね!

ということは、正にブルドーザーが入ったりして、工事をしているときですから、
何をされてもジャマになりますよね?(笑)

でも、例外がありますぞ?
いくつありました??

はい、3つです!!しっかり抑えましょう!

一番出題されやすいのは、設問と同じ、
"工事用の仮設建築物"なんですよ?
これは、許可ナシでOKです。

開発許可も建築許可もいりません。
まぁ工事現場によくあるプレハブの小屋みたいなものですね?

工事の作業員の方が休憩したり、食事したり、
もちろん図面で工事の打ち合わせをしたり・・・ということで、正に"工事のために必要なモノ"
なので、許可はいりません。

設問は、"知事の承認を受けて"
となってますから、もちろん×です。


はい、プラスαの知識として・・・

例外の2つ目は!
開発工事に同意していない者が、自己の権限に基づいて、
自己の土地に建築物を建築するときですね。

たまに出題されますぞ?

ちなみに、例外の3つ目は?
"知事が許可した場合"です。

まぁご参考程度に!



さぁ、というわけで、[問20]は、どうなりましたか??

1、△ 2、○ 3、× 4、×
正しいのは、はい、2ですね。

1で多少迷っても、2が絶対的に正しいですから、影響しませんね。

このように、確実な知識を増やして、正解をゲットしていきましょう!!



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<債権の消滅・譲渡、解除2>基礎力一問一答

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 ◇「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
       ?てっとり早く合格しよう?
                     2011年3月15日 No.161-2
===============================

宅建合格仕事人の悠々です。


今日も私は自分のできることを思い、一日を過ごしてきました。

少し肌寒い日が続くようです。

被災者の方に二次災害が及ばないことと
一日も早い復興を祈りばかりです。


今日もこのメールコンテンツの最後に、
「Yahoo!基金」のご紹介もさせて頂きます。

このような被災地支援の方法があることを
メルマガ発行をしている情報発信者としてお伝えさせて頂ければと思います。


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これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに

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今日も民法編<債権の消滅・譲渡、解除>です。


この分野は非常に出てくる言葉がややこしく、
また与えられる設定も複雑なことが多いですが、
何事も基本をしっかりと押さえておきましょう!


今日も一問一答が1問です!


<債権の消滅・譲渡、解除2>

(2)
金銭債務において、債務者が個人振出しの小切手を提供したときは、
債務の本旨に従った弁済の提供となる。








(答)
はい、弁済の提供は、“債務の本旨に従った弁済の提供”が
必要となりますね。
ところが、個人振出しの小切手は、不渡りの危険があるため、
債務の本旨に従った弁済の提供とはならないですぞぅ。
要注意です!



※今回の地震の被害に対して「Yahoo!基金」から義援金を送ることができます※
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【実録・宅建合格体験記(2)】
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<債権の消滅・譲渡、解除1>基礎力一問一答

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 ◇「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
       ?てっとり早く合格しよう?
                     2011年3月14日 No.161-1
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宅建合格仕事人の悠々です。

週があけて月曜日になりました。

大阪は外に出てみると一見いつもと変わらない日常が流れています。

しかし、テレビやインターネットでニュースを見ると
被害の拡がりと深刻に胸が痛みます。

原発関連のニュースや余震の可能性など予断を許さない状況が続きます。

一日も早い復興と多くの方の無事を祈るばかりです。

今、生きているということを大切にして1日1日を過ごしていきたいです。



今日もこのメールコンテンツの最後に、
「Yahoo!基金」のご紹介もさせて頂きます。

このような被災地支援の方法があることを
メルマガ発行をしている情報発信者としてお伝えさせて頂ければと思います。


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どうぞお楽しみに

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今日から民法編<債権の消滅・譲渡、解除>です。


この分野は非常に出てくる言葉がややこしく、
また与えられる設定も複雑なことが多いですが、
何事も基本をしっかりと押さえておきましょう!


今日は一問一答が1問です!


<債権の消滅・譲渡、解除1>


(1)
AがBに対して代金債権を有する場合で、Bの代金の
弁済に関して、Bの親友Cが、Aに直接弁済しても、
それがBの意思に反する弁済である場合には、
Bの代金債務は消滅しない。








(答)
ポイントは?
はい、「利害関係を有しない第三者は、
債務者の意思に反して弁済することができない」です
ね。CはBの親友ですが、利害関係を有しないため、
債務者Bの意思に反した弁済はすることができません。



※今回の地震の被害に対して「Yahoo!基金」から義援金を送ることができます※
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宅建最短合格音声講座2011

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過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS)

平成23年度版 宅建最重要問題集

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<連帯債務・保証7?8>基礎力一問一答

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 ◇「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
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                     2011年3月13日 No.160-7
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宅建合格仕事人の悠々です。

地震から2日がたち、テレビなどで情報を得る度に
被害の深刻さを実感し、心が痛みます。

改めて被災された皆様、そのご家族の方々に対しまして、
心よりお見舞い申し上げます。

一日も早い復旧復興をお祈り申し上げます。

また、二次災害や余震など、予断を許さない事態ですので、
十分にお気をつけください。

どうぞご無事でいらして下さい。


このような状況の中、メルマガを発信することに関して躊躇する気持ちもあります。

しかし、私は自分のできることとして、
「宅建合格を目指す」人にとって、私は発信できる情報を発信しようと思い、
通常のコンテンツを発信させて頂こうと思います。


また、このメールコンテンツの最後に、
「Yahoo!基金」のご紹介もさせて頂きます。

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どうぞお楽しみに

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今日は日曜日号、一問一答1問とクイズ問題1問です!


クイズ問題は
「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない!」と
書いて、問題下部のリンクから送信してください。

返信頂いた方に答えと解説を送信します。


それでは一問一答からいってましょう!

<連帯債務・保証7>

(7)
連帯保証人と債権者の契約が、無効であったときは、
主債務も当然に無効となる。








(答)
無効は相対的効力ですね。よって、連帯保証人に生じ
た相対的効力は、主債務には効力を生ばないですぞう。


では、クイズ問題です。

(8)
債権者が連帯保証人に対して債務の免除をした場合、
主債務者の債務は消滅する。


解答送信用フォーム
パソコンでご覧の方↓↓
http://www.life-shine.net/takken/kaitou_f/110313.html

携帯からご覧の方↓↓
http://form1.fc2.com/form/?id=430752

からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪


いかがでしたか?
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに!



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<連帯債務・保証5?6>基礎力一問一答

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こんばんは、wataです。


まずはじめに、昨日の地震により被災された方々をはじめ、
みなさまの無事をお祈りいたします。

私はその時間、大阪で宅建の講義を行っていたのですが、
ビルの2Fでも結構揺れ、一時生徒さんが騒然となりました。


私の20年来の友人が、震度7だった栗原市に住んでいます。
夜中まで連絡がとれなかったので、心配していたのですが
夜中に一言だけ、「無事です」とのメールがきました。
停電しているだろうと予想される中、
貴重な携帯の充電残量を使って連絡をくれたことに感謝するのと、
無事を確認してホッとしました。

仙台から岩手県南部までは、私にとって大変なじみが深い土地なので、
街並みが頭に浮かび、テレビを見ると沈痛な気持ちになります

今はただ、一日も早く行方不明の方が救助されることをお祈りいたします。


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宅建合格仕事人の悠々です。

地震のニュースを見て、あまりの災害のひどさに心が痛みます。
皆さまとご家族のご無事と被害の最小を心よりお祈りします。
とにかく、被災者の方のご無事と一日でも早い復興を祈るばかりです。


宅建合格を目指す方のお役にたてるように、このメルマガの配信は続けていきます!


今日も民法編<連帯債務・保証>です。


この分野も宅建試験でも頻出分野ですし、
実生活でも知識として持っておいたほうがいい分野です。

登場人物が多く、言い回しも難しいですが
基本事項をしっかりと押さえていきましょう!

今日は一問一答が2問です!


<連帯債務・保証5?6>


(5)
債権者が、連帯保証人に支払いの請求をした場合、
連帯保証人の時効だけでなく、主債務者の時効も中断する。








(答)
まず押さえるのは、
「連帯保証人への請求は、主債務者にも効力を生じる」
ということです。
そうすると、当然、連帯保証人、債務者双方の時効が中断することになります。



(6)
連帯保証人が債務の承認をした場合は、
連帯保証人の時効だけでなく、
主債務者の時効も中断する。








(答)
"承認"は相対的効力なので、他の者に影響を与えないですね。
よって、連帯保証人が債務の承認をしても、
主債務者には、影響を及ぼしません。

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<連帯債務・保証4>基礎力一問一答

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こんばんは、wataです。


今日は【パンダ発見の日】です。

1869(明治2)年、中国・四川省ムーピン(現在の宝興県)の民家で、
伝道中のフランス人神父 アーノルド・ダヴィトが、
白と黒の奇妙な熊の毛皮を見せられました。

これが、西洋でパンダが知られるきっかけとなりました。

ダヴィトはパンダのレプリカ標本をパリの自然歴史博物館に送り、
その1年後の1870年に、 研究を進めたミレー・エドワードが、
Ailaropoda-mlanoleucaという学名を附けました。

野生のパンダの生息数は1000頭以下だといわれています。

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今日も民法編<連帯債務・保証>です。


この分野も宅建試験でも頻出分野ですし、
実生活でも知識として持っておいたほうがいい分野です。

登場人物が多く、言い回しも難しいですが
基本事項をしっかりと押さえていきましょう!

今日も一問一答が1問です!


<連帯債務・保証4>

(4)
連帯保証人の1人が債務の全額を弁済した場合は、
他の連帯保証人に求償することはできない。








(答)
連帯保証人は、分別の利益を有しないが、債務の全額を
弁済した場合は、他の連帯保証人に求償することはできますぞぅ。
"分別の利益"がないという意味と混同しないように!!


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<連帯債務・保証3>基礎力一問一答

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                     2011年3月10日 No.160-4
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こんばんは、wataです。


今日は【サボテンの日】です。

サボテン類の生産額日本一を誇る岐阜県本巣郡巣南町にある
「さぼてん村」を経営する岐孝園が制定しました。

「さ(3)ぼてん(10)」の語呂合せです。

また、サボテンは3月に花を咲かすためという意味もあります。


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というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに(^_^)

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宅建合格仕事人の悠々です(^_^)


今日も民法編<連帯債務・保証>です。


この分野も宅建試験でも頻出分野ですし、
実生活でも知識として持っておいたほうがいい分野です。

登場人物が多く、言い回しも難しいですが
基本事項をしっかりと押さえていきましょう!

今日も一問一答が1問です!


<連帯債務・保証3>

(3)
AがBに1,000万円を貸し付け、Cが連帯保証人となった場合、
Aは、自己の選択により、B及びCに対して、各別に又は同時に、
1,000万円の請求をすることができる。








(答)
債権者は、主債務者及び連帯保証人に対して、
各別又は同時に請求することができますね。
よって、双方に全額の請求ができるということです。


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【平成18年度問19】

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                     2011年3月9日 No.160-3
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こんばんは、宅建合格仕事人の悠々です。

相変わらず、不安定な天候が続いています。
昨日は急に夜、雨がぱらつきました。

体調を崩しやすい時期ですので
どうか気をつけてくださいね(^_^)

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今日も平成18年度本試験から
【法令上の制限】分野の問題をみていきたいと思います。


今日は「問19」です。

「問 19」
次に掲げる開発行為のうち、都市計画法による開発許可を受けなければならないものはどれか。
なお、開発行為の規模は、すべて1,000平方メートルであるものとする。


はい、都市計画法の"開発許可"の問題ですね。やはり出ました!!

1?4の共通事項としては、開発行為の規模が、1,000平方メートルですね。

捜すのは、"許可を受けなければならないもの"ですぞ?
はい、混同しないように。
許可を受けなければならない・・・・○
許可を受けなくてもよい・・・・・・×
というルールでいきましょう!(笑)


まず、1です。



市街化区域内において、農業を営む者の居住の用に供する建築物の
建築の用に供する目的で行う開発行為

ワードチェックをしましょう!

「市街化区域」「農業を営む者の居住用」「建築物」「開発行為」

はい、農業を営む者の居住用建築物ですね?早い話しが!(笑)
はい、お百姓さんの自宅です。
何と、毎年のように出題されますね。

"お百姓さんの自宅"については、どう考えるのでした??
うん、基本的には、"農業"のために、がんばって頂いているんだから、
「ありがとう!」って精神ですよね?

だから、
「開発許可なんてそんな面倒なものアナタはいらないから、どうぞ自由に建てて下さい!」
ってことですよね?

でも、すべての区域で適用する規定ではないのですよ。
ズバリ、"市街化区域以外"で適用するんですよね。
確かに、農業は大事だけれど、市街化区域は、それ以上に建物をどんどん
建てていきたい場所ですよね。
だから、農業は保護されずに、この規定も適用されないのですよ。
となると、普通に、"市街化区域で1,000平方メートルの建物"ですから・・・
はい、もちろん許可が必要ですね。
よって○となります。
この10年間でも、ほとんど毎年のように出題されている箇所なので、
引っかからないように、きちんとまとめておきましょう!




次は、2ですね。

2 
市街化調整区域内において、図書館法に規定する
図書館の建築の用に供する目的で行う開発行為

はい、ワードチェックをしましょう!

「調整区域内」「図書館」

2つだけですね。
調整区域⇒⇒1,000平方メートルの図書館、この場合に許可がいるかどうかですね!
はい、もうズバリいきましょう!
図書館のような公共施設、もっときちんというと"公益上必要な建築物"なら、
開発許可は不要です。
はい、きちんと抑えましょう!

調整区域だからといって、例外の規定にはなりませんぞ?
全区域に共通の規定です。
ちなみに、このカテゴリーには、他にどんなものがありますか??
鉄道施設、公民館、変電所などですぞ?

併せて、チェックしておきましょう!
設問2は、許可不要だから、×ですね。




はい、次は3です。


準都市計画区域内において、専修学校の建築の用に供する目的で行う開発行為

ワードチェックをしましょう!
「準都市計画区域内」「専修学校」
はい、これも単純明快ですね。
準都市計画区域⇒⇒1,000平方メートルの専修学校、この場合に許可がいるかどうかですね。
まずは、"専修学校"の処理がポイントでしょう!
許可不要の"公益上必要な建築物"に専修学校が入るかどうかですね!
どうでしょう??
入りませんよ!!(きっぱり)


ということで、
例外規定にならない普通の1,000平方メートルの建物を準都市計画区域に
建築するっていう単純な設定になりましたね。
はい、準都市計画区域は何平方メートル以上で許可が必要ですか??

うん、3,000平方メートル以上ですね。
これは1,000平方メートルですから、もちろん許可は不要ですね。
でも1回おさらいしましょう!

はい、<開発許可の必要な面積>

市街化区域・・・・・・1,000平方メートル以上
非線引き区域・・・・・3,000平方メートル以上
準都市計画区域・・・・3,000平方メートル以上
無指定区域・・・・・・10,000平方メートル以上
市街化調整区域・・・・すべて

はい、忘れている方も、今覚えてしまいましょう!(^-^)
で、国土法の2×5=10とは、しっかり区別しましょう!
うん?
つらいですか??
じゃあついでに国土法も・・・

はい、<国土法の届出対象面積>

市街化区域・・・・・・2,000平方メートル以上
市街化調整区域・・・・5,000平方メートル以上
非線引き区域・・・・・5,000平方メートル以上
都市計画区域外・・・・10,000平方メートル以上
?ちなみに準都市計画区域は、都市計画区域外に含まれますぞ?

この2つは、似ているようで、分類の仕方もちがうから、
チェック?check?ちぇっくです!
自分で書いてトイレに貼っておきましょう!(笑)
戻ります?(汗)

3の設問は、許可不要ですから、×ですね。




最後に4です。


都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において、
店舗の建築の用に供する目的で行う開発行為。

はい、ワードチェックをしましょう!

「都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内」 「店舗」
はい、これもまたまたシンプルです。
まぁ効率よく解いて行く上でのポイントとしては、どの場所、区域のことを
テーマにしているかをいかに瞬間的に把握するかですね。

1行目の最初の部分で、
「都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において」
  ↓     ↓
「えぇ?と都市計画区域と、準都市計画区域外のところと・・・」
な?んて、考えていませんよね!(汗)

正しくは、「都市計画区域外&準都市計画区域外」となりますよね。
要は、"都市計画区域でもなく、準都市計画区域でもない場所"
のこと!
そうそう、"無指定区域"のことですぞ?
定番として、本試験によく出される言い回しですから、
しっかり抑えておいて下さい!
じゃあ開発許可の必要な面積は??
ズバリ10,000平方メートル以上でした。

この4は、1,000平方メートルの店舗ってことですから、普通に面積だけの問題ですね。
はい、もちろん許可は不要ですから、×となります。

ちなみに、
10,000平方メートル=1ha(へクタール)だというのは大丈夫ですか??

野球場など第2種特定工作物の出題もありえますから、しっかり覚えておきましょう!

100m四方の土地が、
→100m×100m=10,000平方メートル=1ha
となります!



はい、結局[問19]はどうなりましたか??
1、○ 2、× 3、× 4、×ですから、
正しいのは、1ですね。

はい、いよいよエンジン全開ですね?(笑)

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今日は【みつばちの日】です。
 
3月8日の語呂合せから、全日本はちみつ協同組合と日本養蜂はちみつ協会が制定しました。


ちなみに『みつばちマーヤの冒険』はドイツ人作家ヴァイデマル・ボンゼルスの
世界的ベストセラー作品、『みなしごハッチ』はタツノコプロのオリジナル作品でした。


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今日も一問一答が1問です!

<連帯債務・保証2>

(2)
Aは、Aの所有する土地をBに売却し、Bの売買代金の
支払債務についてCがAとの間で保証契約を締結した。
Cの保証債務にBと連帯して債務を負担する特約がない場合、
Bに対する履行の請求その他時効の中断は、Cに対してもその効力を生ずる。








(答)
主債務者に生じた事由は、原則として
保証人にもその効力を及ぼしますね。
よって、Bに対する履行の請求その他時効の中断は、
Cに対してもその効力を生ずることになります。




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こんばんは、wataです。


今日は【メンチカツの日】です。


コロッケやメンチカツをはじめとして、
各種の冷凍食品の製造販売を手がけ、
全国の量販店、コンビニ、外食産業などに流通させている
香川県三豊市の株式会社「味のちぬや」が制定した日です。

日付は関西ではメンチカツのことをミンチカツと呼ぶところも多く、
3と7で「ミンチ」と読む語呂合わせからです。

また、受験シーズンにメンチカツを食べて受験に勝ってほしいとの
願いも込められています。


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(1)
連帯債務者の一人が債務を弁済し、他の債務者に対して
求償する際は、各自の負担部分のみではなく、
弁済した日以後の法定利息も請求することができる。








(答)
求償権は、他の連帯債務者の負担部分はもちろんのこと、
弁済した日以後の法定利息や避けられない費用等も含まれます。


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<債務不履行・危険負担6><抵当権10>基礎力一問一答

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今日は【世界一周記念日】です。

1967(昭和42)年、日本航空の世界一周路線が営業を開始したことに由来します。

それまでは日米航空協定により世界一周路線が持てなかった日航だが、
この日の羽田発西回り便の開設で、アメリカ、イギリス、オーストラリアとともに
世界一周線クラブのメンバーとなりました。



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今日は日曜日号、一問一答2問とクイズ問題1問です!


クイズ問題は
「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない!」と
書いて、問題下部のリンクから送信してください。

返信頂いた方に答えと解説を送信します。


それでは一問一答からいってましょう!

<債務不履行・危険負担6>

(6)
裁判所は、賠償額の予定の合意が、暴利行為として
公序良俗違反となる場合でも、賠償額の減額をすることができない。








(答)
裁判所は原則として、賠償額の予定額を増減することはできないですね。
でも、暴利行為等の公序良俗違反であれば、
予定額を減額することができます。
原則と例外をしっかり押さえましょう!


では、クイズ問題です?(笑)

今回は先週に引き続き、【抵当権】からの出題です!

<抵当権10>

(10)
根抵当権の極度額は、いったん登記がされた後は、
後順位担保権者その他の利害関係者の承諾を得た場合でも、
増額することはできない。


解答送信用フォーム
パソコンでご覧の方↓↓
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携帯からご覧の方↓↓
http://form1.fc2.com/form/?id=430752

からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪


いかがでしたか?
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに!

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こんばんは、wataです。


今日は【珊瑚の日】です。

WWF(世界自然保護基金)が「3(サン)5(ゴ)」」の語呂合わせから、
1996年(平成8年)に制定しました。

サンゴは、イソギンチャクに近い仲間であるサンゴ虫が多数集まって形成された生物です。

サンゴ虫が死んで残った骨格を加工したものが、宝石の「珊瑚」です。

この日にサンゴを身につけていると幸運が訪れるという言い伝えもあります。

ちなみにサンゴは、アクアマリン、ブラッドストーンとともに3月の誕生石となっています。



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今日も民法編<債務不履行・危険負担>です。


この分野も宅建試験でも頻出分野です。

基本事項をしっかりと押さえていきましょう!

今日も一問一答が1問です!

<債務不履行・危険負担5>

(5)
損害賠償額の予定をした場合、債権者は実際の損害額が
予定額より大きいことを証明しても、
予定額を超えて請求することはできない。








(答)
損害賠償額の予定をしたときは、
予定額を超えて請求することはできませんね。
とにかく100万円と定めれば、実損額が100万円より多くても
少なくても変更することはできません。
しっかりチェックです!


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こんばんは、wataです。


今日は【バウムクーヘンの日】です。

1919年(大正8年)3月4日に広島県物産陳列館(のちの原爆ドーム)で行われた
ドイツ俘虜展示即売会で、ドイツ人のカール・ユーハイム氏が
ドイツの伝統菓子のバウムクーヘンを出品しました。

これが日本におけるバウムクーヘンの始まりであることから、
ユーハイム氏を創業者とする神戸市に本社を置く株式会社ユーハイムが制定しました。

ユーハイムのバウムクーヘンはその「まっすぐなおいしさ」と
「こだわりの技術と材料」によって多くのファンを獲得しています。


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今日も民法編<債務不履行・危険負担>です。


この分野も宅建試験でも頻出分野です。

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今日も一問一答が1問です!

<債務不履行・危険負担4>

(4)
売主が、買主の代金不払いを理由として売買契約を解除した場合には、
売買契約はさかのぼって消滅するので、
売主は買主に対して損害賠償請求はできない。








(答)
別に、"解除"と"損害賠償"は二者択一ではないですぞぅ。
解除をした上で、さらに損害があるときは、
もちろん損害賠償を請求することもできます。

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<債務不履行・危険負担3>基礎力一問一答

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今日は【オーディオブックの日】です。

書籍を音声化し、耳を使って読書ができるオーディオブック。

いつでもどこでも手軽に読書の時間を持つことが可能なこの文化を
広めることを目的に日本最大のオーディオブック配信サイト
「FeBe(フィービー)」を運営する株式会社オトバンクが制定しました。

日付はオーディオブックが耳で聴くものなので、3と3で「耳」の語呂合わせから。

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<債務不履行・危険負担3>

(3)
Aは、Bに対して金銭債権を有している。
Bが債務を履行しない場合、Aは損害賠償を請求することができるが、
その場合、Aは、損害の証明をしなければらない。








(答)
金銭債務の場合、債権者は、損害の証明をしなくても
損害賠償の請求ができます。
金銭債務(債権)の特則ですね。しっかりチェックです!

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【平成18年度問18】

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こんばんは、宅建合格仕事人の悠々です。

近畿はおとといから雨模様で少し肌寒いです。
季節が春へと向かう、変わり目で体調崩しやすいですので
どうか気をつけてください。

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今日も平成18年度本試験から
【法令上の制限】分野の問題をみていきたいと思います。


今日は「問18」です。

都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

はい、まず全体です。

"都市計画法"の問題ですね。
何も設定がありませんので、選択肢4つがバラバラに出題されるってことですね。
"正しいもの"ですから、はい、大きく○をしておきましょう!

では、1です。

1 
地区計画は、建築物の建築形態、公共施設その他の施設の配置等からみて、
一体としてそれぞれの区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の各街区を
整備し、開発し、及び保全するための計画であり、用途地域が定められている土地の
区域においてのみ定められる。


まずは、ワードチェックをしましょう!

「地区計画」「用途地域が定められている土地の区域」

何と2つだけですね。
問題文は、結構長いのですが、こんなときこそ、解答を出すために、ワードチェックが活きるのですぞ?

問題文では、最初の「地区計画は」のあとの
「建築物の建築形態、・・・保全するための計画であり」までは、条文通りの記述です。

たいていのテキストで、"地区計画"の最初に記載されていると思います。

では、重要なのかな・・・?(汗)
う?んちょっとちがいますね?いわゆる"決まり文句"なんですよ?

確かに、定期的にこうやって本試験に出題されるけど、
この決まり文句の部分は、だいたい条文通りに出ます。

まぁ1つ1つの言葉を見ても、特に"key word" になりそうな
ものはないでしょう!
だから、気にしなくてもいいのです(笑)

むしろ、その前後の文章が大事なんですよ?
ここでは、ワードチェック通りの2つですね。
ワードチェックの後の方は、
「用途地域が定められている土地の区域においてのみ定められる」でしたね。

ここがポイントです。
地区計画を定める場所です。
はい、きちんと抑えていますか??

1つは、もちろん用途地域の定めのある土地です。
で、もう1つは??
「・・・・・・・」
はい、そうです。
用途地域の定められていない土地もOKですね。

ただし、一定の要件を満たす区域のみですね。
よって、設問の解答は×ということになります。
よろしいでしょうか??


では、2にいきましょう!!


都市計画事業の認可の告示があった後においては、
当該都市計画事業を施行する土地内において、
当該事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更を行おうとする者は、
都道府県知事及び当該事業の施行者の許可を受けなければならない。


はい、ワードチェックをしましょう!

「事業の認可の告示」「土地の形質の変更」「知事」「事業の施行者の許可」

事業認可の告示・・・ときましたね?
う?ん何か気が重くなっていませんか??
"法令上の制限"の問題の解き方は、内容もさることながら、
いかにkey wordを拾って、正誤の判別をしていくかがポイントです。

そのためにも、ワードチェックは、重要ですぞ?
戻りましょう!(笑)

事業認可の告示を思い浮かべてください!!
道路拡幅工事の場合、もう工事が始まろうとしている段階ですね。
だから、工事の邪魔になるような行為は、すべからく禁止されるんだってことです。
建築物の建築はもちろん、土地の形質の変更にもストップがかかりますね。
で、どうしてもやりたいのなら、許可を受けなさいって流れです。

誰の許可ですか??都市計画法での許可は、すべて"知事"ですね。
"事業の施行者"の許可なんぞいりません。よって、×ですね。
しっかりkey wordで解いていきましょう!


はい、次は3です。


都市計画事業については、土地収用法の規定による事業の認定及び当該認定の告示をもって、
都市計画法の規定による事業の認可又は承認及び当該認可又は承認の告示とみなすことができる。

ワードチェックをしましょう!

「都市計画事業」「土地収用法の規定」「事業の認定及び当該認定の告示」
「都市計画法の規定による事業の認可又は承認」「認可又は承認の告示」

う?ん、ワードチェックをやってみましたが、どうでしょう??

"事業の認可や告示"に関して、土地収用法と都市計画法の係りについての問題ですが・・・
ちょいと、解答の糸口がつかみにくいですね(汗)どうしましょう?
はい、即、あきらめましょう!!(笑)

この部分は、おそらくほとんどのテキストに記載されていないはずですから、考えても無駄です。
時間節約のためにも、先を急ぎましょう!!(笑)
一応、正解としては、×になります。念のため!!


最後に4です。


特別用途地区は、用途地域内の一定の地区における当該地区の特性に
ふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため
当該用途地域の指定を補完して定める地区である。


はい、ワードチェックをしましょう!

「特別用途地区」「用途地域内」「用途地域の指定を補完」
はい、これは、実は、条文通りの記載なので、○ということになります。
いやいや、結論が早すぎますか??(笑)

ワードチェックをしたようにKey Wordは、"特別用途地区⇒⇒用途地域内において定める"なんですね。

はい、問題文の「一定の地区における・・・目的の実現を図るため」
までの部分は、確かに、出題されますが、選択肢1と同じく、"決まり文句"なんです。

だから、この部分で○×をさせるっていう出題はちょっと考えにくいですね。
試験対策としては、こういった決まり文句の部分は、
「だいたいこういった雰囲気のこと、内容だ!」という大雑把な理解でいいでしょう!

1も同様です。
ですから、特別用途地区は、用途地域内でのルールを補完するため、
キメの細かい規制を行うために、定められるものなんだということをきっちりチェックしておいて下さい!

もう一つ関連知識として、実際の規制は、地方公共団体の条例で行います。
条例っていうのは普通、通常の規定より制限を強化するときに使われますよね。

でも、特別用途地区の場合は、強化だけではなく、緩和することもできるんですよ?
ただ、本来のルールを緩めるには、さすがに無条件ってわけにはいかずに、国土交通大臣の承認がいりますよ?
はい、ここはチェックポイントです。併せて、整理しときましょう!(^-^)
よって、4は○ですね。

はい、1から4はどうなりましたか??
1、× 2、× 3、△ 4、○ですね。

正しいのは、4です。
順調ですね?(笑)この調子でがんばりましょう!!(^-^)

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今日は【切抜の日】です。

1890年(明治23年)のこの日、日本で最初の切り抜き(クリッピング)会社である
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<債務不履行・危険負担2>

(2)
Aは、Bに対して金銭債権を有している。
AがBの債務不履行を理由として損害賠償を請求してきた場合、
Bは、不可抗力をもって抗弁することはできない。








(答)
金銭債務の場合は、不可抗力でも損害賠償の責任が生じますね。
金銭の支払いは、本来、銀行振込、持参払いなどさまざまな手段を
使って履行することができるので地震、オンラインの故障といった
不可抗力という言い訳を認めないのです。


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