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<債務不履行・危険負担1>基礎力一問一答

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                     2011年2月28日 No.159-1
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こんばんは、wataです。


今日は【バカヤローの日】です。

1953(昭和28)年、吉田茂首相が衆議院予算委員会の席上、
西村栄一議員の 質問に対し興奮して「バカヤロー」と発言してしまいました。

これがもとで内閣不信任案が提出・可決され、
この年の3月14日に衆議院が解散しました。

この解散は「バカヤロー解散」と呼ばれています。

このことに因んで、この日は日ごろ頭にきていることに対して「バカヤロー」と
叫んでも良いという日、だとのことだそうですが・・・。


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これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに(^_^)

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宅建合格仕事人の悠々です(^_^)


今日から民法編<債務不履行・危険負担>です。


この分野も宅建試験でも頻出分野です。

基本事項をしっかりと押さえていきましょう!

今日は一問一答が1問です!

<債務不履行・危険負担1>

(1)
Aは、Bに対して金銭債権を有している。
Bの債務の履行について確定期限があるときであっても、
Bは、Aから履行の請求を受けるまでは履行遅滞とはならない。








(答)
確定期限の場合は、請求がなくても、期限が到来すれば
履行遅滞となります。
法律以前の常識として押さえましょう!


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<抵当権7?9>基礎力一問一答

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                     2011年2月27日 No.158-7
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こんばんは、wataです。


今日は【絆の日】(冬の恋人の日)です。

2月14日のバレンタインデーと3月14日のホワイトデーの間に
「恋人同士の絆を深める日」を設けようと、結婚カウンセラー等が制定した日です。

絆の「ずな」→「づな」→「ツー・ナナ」→「27」の語呂あわせから、2月27日が選ばれました。

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今日は日曜日号、一問一答2問とクイズ問題1問です!


クイズ問題は
「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない!」と
書いて、問題下部のリンクから送信してください。

返信頂いた方に答えと解説を送信します。


それでは一問一答からいってましょう!

<抵当権7?8>

(7)
Aは、Bから借金をし、Bの債権を担保するために
A所有の土地及びその上の建物に抵当権を設定した。
Bは、第三者Fから借金をした場合、Aに対する抵当権をもって、
さらにFの債権のための担保とすることができる。








(答)
抵当権者は、その抵当権をもって他の債権の担保と
することができますね。
Fは、Bが借金を返さないとき、Aに設定されている抵当権をBに
代わって実行することができるのです。



(8)
AのBに対する債権を被担保債権として、AがB所有の土地に
抵当権を有している場合、被担保債権が時効により消滅するか否かにかかわらず、
設定時から10年が経過すれば、抵当権はBに対しては、時効により消滅する。








(答)
問題文のように、債権者と債務者の関係においては、
抵当権は、被担保債権が時効により消滅しない限り、
単独では、時効消滅しないですぞぅ。
付従性により消滅するのです。


では、クイズ問題です?(笑)


(9)
普通抵当権と元本確定前の根抵当権に関し、普通抵当権でも、
根抵当権でも、遅延損害金については、最後の2年分を超えない利息の
範囲内で担保される。


解答送信用フォーム
パソコンでご覧の方↓↓
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携帯からご覧の方↓↓
http://form1.fc2.com/form/?id=430752

からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪


いかがでしたか?
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに!


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<抵当権5?6>基礎力一問一答

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こんばんは、wataです。


今日は【脱出の日】です。

1815年のこの日、エルバ島(現在はイタリア・トスカーナ州に属する)に
流刑されていたナポレオンが脱出し、パリに戻り奇跡の復位を遂げます。

しかしワーテルローの戦いで完敗して百日天下に終わり、
その後大西洋の孤島セントヘレナ島へ再び流刑となりました。

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今日も民法編<抵当権>です。

抵当権は宅建試験でも必ず出題される分野です。

奥が深い分野ですが、基本事項をしっかりと押さえていきましょう!

今日はも一問一答が2問です!


<抵当権5?6>


(5)
1番抵当権が設定された当時、更地であったときは、
2番抵当権設定時までに建物が建築されたときでも、
法定地上権は成立しない。








(答)
法定地上権の成立は、1番抵当権を基準に決定するのです。
よって、そのとき更地であれば、当然、成立しないですね。



(6)
A所有の甲土地について、Bが第1順位の抵当権を設定し、
その後、Cが第2順位の抵当権を設定した。
Bの抵当権設定後、Cの抵当権設定前にAとの間で期間を
2年とする甲土地の賃貸借契約を締結した借主Dは、
Bの同意の有無にかかわらず、Bに対しても賃借権を
対抗することができる。








(答)
ポイントは、これ!
"登記をした賃借権は、その登記前に登記をした抵当権者がすべて同意し、
同意の登記がなければ、抵当権者に対抗することができない。"
借主Dは後からきたCには対抗できますね。
で、先にいたBに対抗するためには、上に書いたポイントのとおり
となります。
同意の登記が必要です!?要チェック!!


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<抵当権4>基礎力一問一答

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                     2011年2月25日 No.158-5
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こんばんは、wataです。


今日は【箱根用水完成の日】です。

1670(寛文10)年、日本の土木史上重要な意味を持つ箱根用水が完成しました。

湖尻峠に約1200メートルのトンネルを掘って、芦ノ湖の水を富士山麓の数か村に導く用水で、
深良村(現在の裾野市)の名主・大庭源之丞らが中心となって5年かけて完成させました。


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今日も民法編<抵当権>です。

抵当権は宅建試験でも必ず出題される分野です。

奥が深い分野ですが、基本事項をしっかりと押さえていきましょう!

今日も一問一答が1問です!


<抵当権4>

(4)
Aは、Bから借金をし、Bの債権を担保するために
A所有の土地及びその上の建物に抵当権を設定した。
Bの抵当権の実行により、Cが建物、Dが土地を競落した場合、
Dは、Cに対して土地の明渡しを請求することはできない。








(答)
さあまた設定が少しややこしいですが、すぐにわかりますか?
法定地上権の問題だってことが!
競売の結果、土地と建物とが別々の所有者となったが、
建物を競落したCには法定地上権が成立しますよね。
よって、Dは、Cに対して土地の明け渡しを請求できないですね。



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<抵当権3>基礎力一問一答

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こんばんは、wataです。


今日は【月光仮面登場の日】です。

1958(昭和33)年、ラジオ東京(現在のTBS)で
国産初のテレビ映画『月光仮面』のテレビ放送が始まりました。

放映されるやいなや高視聴率を獲得、大瀬康一扮する月光仮面は
日本中の子供たちの人気者となりました。


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<抵当権3>

(3)
借地人が所有するガソリンスタンド用店舗建物に抵当権を
設定した場合、当該建物の従物である地下のタンクや洗車機が
抵当権設定当時に存在していれば、抵当権の効力はこれらの従物に及ぶ。








(答)
抵当権の効力がどこまで及ぶかという問題ですね。
このように設定がややこしいとそれだけで難しそうに見えますが、
な?に気のせいです!(笑)。
ポイントは、
"抵当権設定時に存在していた従物には、抵当権が及ぶ"
という点です。
よく読むと正にそのままの出題ですね。


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【平成18年度問17】

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こんばんは、宅建合格仕事人の悠々です。

今日、近畿は昼間は暖かく4月並の陽気でした。

少しずつ季節が変わる気配がしています。

季節に置いていかれることなく
少しずつ積み重ねていきましょう?


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今日からは、前回までと同じく平成18年度本試験から
【法令上の制限】分野の問題をみていきたいと思います。

まずは「問17」です。

「問17」
国土利用計画法第23条の届出(以下この問において「事後届出」という。)に
関する次の記述のうち、正しいものはどれか。


はい、まず全体の設問をみていきましょう!

第23条云々なんぞは、気にする必要はないですぞ?
ようは、「事後届出」ですね!

そして、捜すのは、“正しいもの”ですから、“正しい”というあたりに
大きく○をつけて、今から1?4の中で、○を捜すんだときちんと意識しておきましょう!



では、1です。

1 土地売買等の契約を締結した場合には、
当事者のうち当該契約による権利取得者は、
その契約に係る土地の登記を完了した日から起算して2週間以内に、
事後届出を行わなければならない。


まずは、ワードチェックをしましょう!
きちんと、ワードチェックを行うことで、問題を解く上で、
いらない部分を切り捨てて、必要な部分を見極めていくのですよ?

「土地売買等の契約」「権利取得者」「登記を完了した日」「2週間以内」

はい、まず「土地売買等の契約」ときていますから、まともに「届出」が必要ですね。

次は、「権利取得者」
契約当事者のうち、事後届出は、権利取得者のみが、
届出することになっていますから、OKですね。

ちなみに、事前届出なら、契約当事者の両方が届出ですよ!

そして、期限ですね。うん、2週間はいいんですが、いつからでした??

「登記が完了した日から・・・」?

ちがいますね。
もっと、単純に、“契約締結の日”からですね。
所有権の移転登記は、義務ではないから、それを期限にすると、
「私は登記しません!」な?んて、ケースでは、届出をしてこなくなりますもんね。

よって、1は×となります。

この部分は、かなり基本知識ですから、しっかり抑えておきましょう!


次に2にいきましょう。

2 注視区域又は監視区域に所在する土地について、
土地売買等の契約を締結しようとする場合には、国土利用計画法第27条の4又は
同法第27条の7の事前届出が必要であるが、当該契約が一定の要件を満たすときは
事後届出も必要である。

はい、ワードチェックをしましょう!


「注視区域、監視区域」「土地売買等の契約」「事前届出が必要」
「一定の要件」「事後届出が必要」

いきなり、注視区域、監視区域ときましたね?

全体文では、“事後届出”しかなかったので、「あれ?」って感じですね。
こういうとき、本番の試験のときは、どうなると思います?!?
うん、とりあえず、あせりますよ?(苦笑)
だから、まず落ち着いて・・・冷静に・・・

「事後届出とちゃうのん??なんで、注視区域なのよ?」
とツッコミの1つも入れましょう!(笑)

で、1と同様「土地売買等の契約」ですから、“届出の対象”ですね。
もちろん「事前届出」が必要ということで、ここまでいいですね?
まっ全体文にもあったように条文NO.ここでは、
「国土利用計画法第27条の4又は同法第27条の7」は、無視しましょう!!

次の、“事前届出”だけ、チェックできれば、いいのですから?
まぁ“事前届出”は、4?5年に1回しか、出題されないので、
必ずしも、優先的に抑える箇所ではないんだけれど、基本的な事項はしっかりチェックです。
要は、売買価格などが、上昇気味のエリアでは、契約締結前に、“価格”や“利用目的”を
届け出させて、不適当であれば、勧告してくるってことですよね?
まっ勧告できる制度がある以上、“契約締結後”に、“事後届出”をさせる流れにはならないですね。

設問の方は、「一定の要件」を満たすときは、「事後届出」も必要となっていますね。
もちろん、こんな規定はありませんね。

よって、×です。

まぁ典型的な“ウソ問題”です。
“一定の要件”なんていうもっともらしいワードをくっつけて、
受験生を混乱させようという悲しい(?)発想です。

ただ、事前届出の知識でもう一つ自信がない場合は、何か・・・
そのぅ・・・×ってしにくいですね。

多分、「自分が知らないだけで、実は、そんな規定もあるのかも・・・(汗)」
って考えることもあるでしょうね。

うんうん、その場合はどうしましょう?うん、こうしましょう!(笑)

これ以上、考えても、時間がもったいないですから、△にしましょう!!

そして、パッと気持ちを切り替えて、次に進むのです!(^-^)


次は、3ですね!!

3 都道府県知事は、事後届出があった場合において、
その届出書に記載された土地に関する権利の移転等の対価の額が
土地に関する権利の相当な価額に照らし著しく適正を欠くときは、
当該対価の額について必要な変更をすべきことを勧告することができる。


はい、ちょいと長めですね。しっかりワードチェックをしましょう!

「知事」「事後届出」「対価の額」「著しく適正を欠く」「必要な変更」「勧告」


はい、国土法におけるお上(カミ)は、知事ですね?
事後届出において、知事が、「対価の額」についての「勧告」ができるかどうか?
っていう内容ですね。
これは、基本事項ですぞ?
きちんと抑えていますか??

事後届出においては、“利用目的”についてのみ勧告されるのであって、
“価格”については、勧告されませんね。

これがわかっていれば、即×ができるのではないですか??

なにしろ、契約が終わった後のことですから、勧告するにしても、
“これから”のことになりますよね。
だから、“利用目的”だけなんですよ?

じゃあ、“価格”の扱いは??
ちょいと混乱しそうだけど、“届出”そのものは必要なんですよ?
でも、契約が終わった後だから、今さら価格については何も言えないですよね?
よって“価格”について勧告されるのは、“事前届出”だけなんです。
「3,000万円はちょっと高いな?2,500万円くらいにならんか?」
てな具合ですね。

で、事後届出でも、取引価格は、統計上、ファイルしておいて、価格が上昇してきたら、
注視区域や監視区域に指定するっというような
使われ方をします。
しっかり区別しておきましょう!!


最後に4です。

4 事後届出が必要な土地売買等の契約を締結したにもかかわらず、
所定の期間内にこの届出をしなかった者は、6月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられる。

はい、ワードチェックをしましょう!

「事後届出」「土地売買等の契約」「届出をしなかった者」
「6月以下の懲役又は100万円以下の罰金」

はい、これは、単純明快な流れですね。事後届出をしなきゃならないのに、
届出をしなかったということですよね。

これはどういうことになります??
うん違反ですね。国土法違反ですよ?(苦笑)ですから、罰則もついてくるってことですね。

で、内容は??

「6月以下の懲役又は100万円以下の罰金」ですね。

国土法での罰則は、ここだけですから、しっかり抑えてください。

ちなみに関連知識ですが・・・
知事の勧告を無視して従わなかったらどうなります??

罰則は??はい、ありませんね。
じゃあなんで??

“勧告”は、行政指導の一種で、拘束力をもたないですね。
だから、無視されても、知事はその業者を罰することができないのです。
できるのは、“公表”という中途半端な行為だけですね。

はい、しっかり区別しておきましょう!
では、1から4までどうなりましたか??

1、× 2、△ 3、× 4、○

正しいのは??はい、4ですね。

たとえ、2を△にしても、正解を出すには特に影響はないですぞ?
悠々とやっていきましょう!(^-^)


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今日は【行政書士記念日】です。

1951年(昭和26年)の2月22日に、行政書士制度の根幹となる
「行政書士法」が 公布されたことから、日本行政書士会連合会が制定した日です。

行政書士の自覚と誇りを促すとともに、組織の結束と制度の普及を図るのがその目的です。


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今日から民法編<抵当権>です。

抵当権は宅建試験でも必ず出題される分野です。

奥が深い分野ですが、基本事項をしっかりと押さえていきましょう!

今日は一問一答が1問です!


<抵当権2>

(2)
抵当権者の同意がなければ、
抵当権の目的物を譲渡することはできない。








(答)
抵当権の目的物、例えば、土地の所有者は、
抵当権の存在に関係なく、自由に土地の譲渡ができます。



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<抵当権1>基礎力一問一答

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今日は【日刊新聞創刊の日】です。

1872(明治5)年、日本初の日刊新聞『東京日日新聞』(現在の毎日新聞)が
創刊しました。

片面だけ刷られた創刊号は1枚140文、1か月分銀20匁でした。


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今日から民法編<抵当権>です。

抵当権は宅建試験でも必ず出題される分野です。

奥が深い分野ですが、基本事項をしっかりと押さえていきましょう!

今日は一問一答が1問です!


<抵当権>

(1)更地に抵当権を設定すると、当該更地の上に建物を建
築することができない。


(答)抵当権が設定されても、土地の所有権が制限を受ける
わけではないですよね。もちろん建物の建築は自由です。


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<担保物権全般6?7>基礎力一問一答

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今日は【歌舞伎の日】です。

1607(慶長12)年、出雲の阿国が江戸城で将軍徳川家康や
諸国の大名の前で初めて歌舞伎踊りを披露しました。

彼女は京の四条河原で男装姿に刀を差して、
異教の象徴である十字架を首から下げて踊ったそうです。

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今日は日曜日号、一問一答1問とクイズ問題1問です!


クイズ問題は
「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない!」と
書いて、問題下部のリンクから送信してください。

返信頂いた方に答えと解説を送信します。


それでは一問一答からいってましょう!


<担保物権全般6>

(6)
同一不動産に順位一番で抵当権が、順位二番で不動産工事の先取特権が、
順位三番で不動産保存の先取特権がそれぞれ登記されているとき、
実際の優先順位は、不動産工事の先取特権⇒不動産保存の先取特権⇒抵当権となる。








(答)
実際の順位は、登記の順位に係らず、
不動産保存の先取特権⇒不動産工事の先取特権⇒抵当権の順位となります。
保存と工事の費用については、物件の価値をみんなのために高めたことになりますので、
"ごほうび"として、順位を上げてくれるのですね。
最優先が"保存"次が"工事"です。しっかりチェックしましょう!



では、クイズ問題です?(笑)


(7)
質権は、占有の継続が第三者に対する対抗要件と定められているため、
動産を目的として質権を設定することはできるが、
登記を対抗要件とする不動産を目的として質権を設定することはできない。


解答送信用フォーム
パソコンでご覧の方↓↓
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携帯からご覧の方↓↓
http://form1.fc2.com/form/?id=430752

からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪


いかがでしたか?
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに!

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<担保物権全般5>基礎力一問一答

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今日は【万国郵便連合加盟記念日】です。

1877(明治10)年、日本が、郵便の国際機関・万国郵便連合(UPU)に加盟しました。

万国郵便連合ができたのは1874(明治7)年で、日本は独立国としては世界で23番目、
アジアでは最初に加盟しました。

戦前に一度脱退し、1948(昭和23)年6月1日に再加盟しました。

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今日も民法編<担保物権全般>です。

だんだん言葉が難しくなってきていますが、
一つ一つ理解していきながら、問題を解いていきましょう!

今日も一問一答が1問です!


<担保物権全般5>

(5)
不動産に留置権を有する者は、目的物が金銭債権に転じた場合には、
当該金銭に物上代位することができる。
賃料に物上代位することができる。








(答)
はい、ズバリ留置権には・・・
物上代位性はないですね!
留置権は、目的物を留置することによって弁済を促す担保物権ですから、
目的物を金銭に換えて弁済を受けることは認められていないですぞぅ。


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<担保物権全般4>基礎力一問一答

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                     2011年2月18日 No.157-5
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こんばんは、wataです。


今日は【エアメールの日】です。

1911(明治44)年、飛行機によって初めて郵便物が運ばれました。

インドのアラハバードで開かれていた博覧会会場から、
8km離れたナイニジャンクション駅まで、6000通の手紙が
飛行機で運ばれました。

博覧会のアトラクションとして行われたもので、
ナイニジャンクション駅からは普通に列車で運ばれそうです。

ところで、『星の王子さま』の作者サン=テグジュペリは
郵便飛行機のパイロットであり、その体験は
『夜間飛行』や『南方郵便機』などで描かれています。
 


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これからしばらくは
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今日も民法編<担保物権全般>です。

だんだん言葉が難しくなってきていますが、
一つ一つ理解していきながら、問題を解いていきましょう!

今日も一問一答が1問です!


<担保物権全般4>

(4)
不動産の売買により生じた債権を有する者は先取特権を有し、
当該不動産が賃借されている場合には、
賃料に物上代位することができる。








(答)
先取特権には物上代位性があるので、目的物の賃料に対しても
物上代位することができますね。


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<担保物権全般3>基礎力一問一答

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                     2011年2月17日 No.157-4
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こんばんは、wataです。


今日は【天使のささやきの日,天使の囁き記念日】です。

北海道幌加内町の「天使の囁きを聴く会」が1994(平成6)年に制定しました。

天使の囁きとは空気中の水蒸気が凍ってできるダイヤモンドダストです。

1978(昭和53)年、北海道幌加内町母子里の北海道大学演習林で
氷点下41.2℃という最低気温が記録されたました。

しかし、気象庁の公式記録の対象から外れていたため、1902(明治35)年1月25日に 
旭川市で記録された氷点下41.0℃が公式の日本最低気温となっています。

これをプラスイメージに変えようと、町内の若者グループが中心となり、
この日ダイヤモンドダストの観察等厳冬の一夜を体験する「天使の囁きを聴く集い」を
1987(昭和62)年から開催しています。

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今日も民法編<担保物権全般>です。

だんだん言葉が難しくなってきていますが、
一つ一つ理解していきながら、問題を解いていきましょう!

今日も一問一答が1問です!


<担保物権全般3>

(3)
Aが、Bに賃貸している建物の賃料債権の先取特権に関して、
Bがその建物内のB所有の動産をCに売却したときは、
Aは、その代金債権に対して、払渡し前に差押えをしないで、
先取特権を行使することができる。








(答)
先取特権にも物上代位の性質がありますね。
だから、動産の売却代金にも先取特権を行使することができます。
ただ、その権利の行使のためには、払渡し前に差押えを
しなければならないですね。

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宅建合格には苦手分野は捨てるべし!

宅建最短合格音声講座2011

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平成23年度版 宅建最重要問題集

宅建超高速勉強法

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【平成18年度問45】

この記事は、
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 ◇「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
       ?てっとり早く合格しよう?
                     2011年2月16日 No.157-3
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こんばんは、宅建講師の悠々です。


近畿は朝晩は冷え込んでいます。
朝、街行く車に霜がついていました。

しかし2月も半分あまりとなりました。

3月、というと「春」のイメージがありますが
まだまだ寒そうですね^_^;


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こんにちは宅建講師の悠々です。
さあいよいよ宅建業法もラストの「問45」を
迎えましたね。

はい、がんばっていきましょう!


「問 45」
宅地建物取引業者A(甲県知事免許)に対する監督処分に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。


はい、監督処分の問題ですね。

設定としては、
「業者A=甲県知事免許」
ですね。

しっかり抑えておきましょう!

「誤っているものは…」ってことですから、
はい、大きく×をしておきましょう!!

では、1です。

1 Aが、乙県の区域内の業務に関し乙県知事から受けた
業務停止の処分に違反した場合でも、
乙県知事は、Aの免許を取り消すことはできない。


はい、ワードチェックをしましょう。

「乙県知事」「業務停止の処分に違反」
「乙県知事⇒免許の取消し」

はい、業務停止処分と免許取消し処分が
出てきましたね。

では、一度整理しましょう!!

監督処分のランクは??

下から

指示処分

業務停止処分(1年以内)
 ↓
免許取消し処分

となりますね。

まず、免許権者は、何でもできますぞ?

免許を与えたのが、自分なんだから、
当然、一番厳しい免許取消し処分も
いわば“親”としてできるわけです!


じゃあ免許権者以外の知事はどこまで
注意ができますか??

はい、免許権者以外の知事は、
“近所のオッチャン”と同じです。

“オッチャン”の家の柿の実を勝手に
とると、まず怒られますね。

時には、殴られるでしょう!!(汗)

でも、普通に考えて、最後は、家に引き渡して、
「ちゃんと注意しとけ?」
てな感じになりますよね。

うん、所詮ヨソの子ですから、最後の処分は
親に任すわけですね!

このイメージでいきましょう!!(笑)


よって、指示処分、業務停止処分まではできますが、
最後の処分=免許の取消しについては、“親代わり”の
免許権者のみが行えるという流れになります。


設問は、
「免許権者でない乙県知事はAの免許を
取消すことができない」
となっていますから、そのとお?り!

正しいですね。

1は○です。


では、2にいきましょう!!


2 Aが、乙県の区域内の業務に関し乙県知事から指示を受け、
その指示に従わなかった場合でも、甲県知事は、
Aに対し業務停止の処分をすることはできない。


ワードチェックをしましょう。


「乙県知事から指示」
「指示に従わなかった」
「甲県知事」「業務停止処分」


これは、1の話しの続編が必要そうですね?(笑)

Aがヨソで悪いことをして、オッチャンに
怒られたのに、言うことをきかなかったって
ことですね?(汗)

そのとき、甲県知事は・・・?

はい、もちろん何でもできます!

業務停止処分もできますよ!

“親代わり”ですから?(笑)

ちなみに、この場合はヨソのオッチャン(甲県知事)
も業務停止処分ができますので、ご注意を!!


2は×ですね。


はい、テンポよく今度は3にいきましょう。

3 Aが、甲県の区域内の業務に関し甲県知事から指示を受け、
その指示に従わなかった場合で、情状が特に重いときであっても、
国土交通大臣は、Aの免許を取り消すことはできない。


まずはワードチェック。

「甲県知事から指示」「指示に従わなかった」
「情状が特に重い」「大臣」「免許の取消し」


はい、今度は免許権者の指示処分に従わない
ときに、大臣が免許取消しができるかって
ことですね。


まず、結論!

「無理!(笑)」

1で言ったように、「免許の取消し」が
できるのは、免許権者のみなんです。

内容的には、特に難しい部分ではないんですが、
きっちり抑えておかないと、急に“大臣”なんか
出てくると、「ギョッ!」とするでしょう!


その上、“お飾り”として、
「情状が特に重いとき」
ときてますから、
「う?ん自分が知らないだけで、こんな例外
もあったのかな???(汗×4)」
と考え込んじゃいますよね。


そうなると出題者の思うツボなんです。

「自分の知識に自信を持ちましょう!」

もちろん、全く知らない分野の問題が出たら、
すべてイメージで考えるしかないですが・・・

問題文の途中までの知識に自信が持てたら
「多分、作り話だ、これは!」
と割り切って、解答を出しましょう!(笑)

それでも不安だったら、少なくとも△にして
次に進みましょう!(^‐^)

必要以上に悩まない!
必要以上に時間をかけない!

これがポイントです。

というわけで、3は○ですね。


では、最後に4です。

4 Aの取締役が宅地建物取引業の業務に関し、
建築基準法の規定に違反したとして
罰金刑に処せられた場合、甲県知事は、
Aに対して必要な指示をすることができる。


まずはワードチェックから?


「Aの取締役」「業務に関し、建築基準法に違反」
「甲県知事」「指示」

はい、まず業者Aではなく、
「Aの取締役」が主体となっていますが、
はい、何も特別に考える必要はありませんね。


で、設問は、
「業務に関し、建築基準法に違反」
となっていますね。

この場合の規定はどうなってました??

ピンときますか??

普通は、
“指示処分や業務停止処分ができる場合”
という項目の一つとして、書かれてますぞ?

こうです!

“業務に関し他の法令に違反し、
業者として不適当と認められるとき”

これはきっちり抑えておきましょう!

で、もう一つのポイントとしては、
業務に関連した他の法令の具体例です。

“国土法届出違反”や“建築基準法違反”
といったパターンをしっかり抑えておきましょう!


反対に、除外されるパターンとして、
ひっかけで出題されるのが、
“個人的な土地売買における所得税法違反
?脱税”
などですね。

いくらなんでも、業務を離れた個人的な行為まで、
宅建業法上、とやかく言われることはないですよね。

そう考えると、設問は、基本どおりの流れに
なっていますので、もちろん甲県知事は指示を
することができます。

よって4は○ですね。

はい、1?4はどうなりましたか??

1、○ 2、× 3、○ 4、○
誤っているのは、2ですね。


はい、ラストをきれいに有終の美で
飾れましたか??(笑)


まぁH18年度の業法の問題は、全体的には、
やや易しかったと思います。

16問すべての選択肢に○×をつけることこそ
できませんでしたが、割り切って下さい!

消去法も有効に使いながら、とにかく
自信をもって正解を出せればいいのです。

しっかり注意力をもって接すれば、16点満点は
十分可能です!

ただ、そのためには、中途半端な知識を多く
もっているよりは、自信満々の知識を確実に
増やすことが必要です。

それが、“宅建合格の秘訣”でもありましたね!

はい、ぜひ、業法満点めざしてがんばりましょう!!(^‐^)


今回はここまでです。

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こんばんは、wataです。


今日は【春一番名附けの日】です。

春一番とは、春本番に先だって数日間にわたって吹く南からの強い風のことです。


気象庁では「立春から春分までの間で、日本海で低気圧が発達し、
初めて南よりの強風が吹き、気温が上昇する現象」と定義してます。

元々は壱岐や瀬戸内海の漁民の間で使われていた言葉でしたが、
気象用語になってから一般的になりました。


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今日も民法編<担保物権全般>です。

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今日も一問一答が1問です!


<担保物権全般2>

(2)
第三者Cの失火で建物が全焼した場合でも、
物上代位の権利を行使することができるか?








(答)
物上代位について、ダイレクトに問われていますね。
建物所有者は、第三者Cに対して損害賠償請求権を有しています。
この損害賠償請求権にも、物上代位の権利を行使することができます。


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今日は【ネクタイの日】です。

バレンタインデーに相乗りした記念日です。

バレンタインデーにネクタイを贈ってもらおうと制定されました。

関連日としては【ネクタイの日 10月1日】があります。



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今日から民法編<担保物権全般>です。

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<担保物権全般1>

(1)
建物の建築工事の費用について、当該工事の施工を行った者が
先取特権を行使するためには、あらかじめ、債務者である建築主との間で、
先取特権の行使について合意しておく必要がある。








(答)
先取特権は、法定担保物権ですね。
契約しなくても法律の規定に基づいて自動的に発生するので、
その権利の行使について、あらかじめ債務者との間で合意しておく
必要はないですぞぅ。


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<物権の変動7?8>基礎力一問一答

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 ◇「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
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                     2011年2月13日 No.156-7
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こんばんは、wataです。


今日は【銀行強盗の日】です。

1866年にアメリカでジェシー・ジェイムズが世界初の銀行強盗を行いました。

彼は西部の伝説的銀行強盗団「ジェイムズ・ギャング」のリーダーで、
『ロング・ライダーズ』(1980)、『ワイルド・ガンズ』(1995)などで
映画化もされています。

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これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに(^_^)

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宅建合格仕事人の悠々です(^_^)


今日は日曜日号、一問一答1問とクイズ問題1問です!


クイズ問題は
「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない!」と
書いて、問題下部のリンクから送信してください。

返信頂いた方に答えと解説を送信します。


それでは一問一答からいってましょう!


<物権の変動7>


(7)
抵当権の登記のある土地を購入し、所有権移転登記を行った場合、
抵当権は消滅する?








(答)
所有権移転登記を行ったとしても、すでに登記されている抵当権には影響せず、
単に、抵当権の設定された土地を購入したにすぎませんね。
権利の種類が違っても、先に登記のある権利が優先するというルールです。


では、クイズ問題です?(笑)


(8)
A所有として登記されている甲土地について、Aと売買契約を締結したBが、
平穏かつ公然と甲土地の占有を始め、善意無過失であれば、
甲土地がAの土地ではなく第三者の土地であったとしても、
Bは即時に所有権を取得することができる。


解答送信用フォーム
パソコンでご覧の方↓↓
http://www.life-shine.net/takken/kaitou_f/110213.html

携帯からご覧の方↓↓
http://form1.fc2.com/form/?id=430752

からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪


いかがでしたか?
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに!

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<物権の変動5?6>基礎力一問一答

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こんばんは、wataです。


今日は【ボブスレーの日】です。

1938年(昭和13年)に札幌で全日本ボブスレー選手権大会が開かれたことを記念する日です。


ところで南国ジャマイカのボブスレーチームを描いた映画『クール・ランニング』(1993)は、
1988年のカルガリー冬季オリンピックでの実話をもとにしていていますが、
実際に彼らはスターティングタイム第7位の記録を出して世界中を沸かせました。


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今日も民法編<物権の変動>です。

だんだん言葉が難しくなってきていますが、
一つ一つ理解していきながら、問題を解いていきましょう!

今日は一問一答が2問です!


<物権の変動5?6>

(5)
Aが、A所有の甲地をBに売買したが、
所有権移転登記をしないうちに、Aが死亡し、Cが単独相続し、
相続を原因とする所有権移転登記も行った。
この場合、Bは甲地の所有権をCに対抗できない。








(答)
相続の場合は、AとCを同一人物と考えます(A=C)。
よって、Bは売買の当事者としてCに所有権を対抗できますね。
ちなみに、CがDに甲地を売却し(二重売買の状態)、
その登記がなされた場合は、BはDに所有権を対抗できないですぞ?。



(6)
取得時効の完成により乙不動産の所有権を適法に取得した者は、
その旨を登記しなければ、時効完成後に乙不動産を旧所有者から
取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。








(答)
時効取得者は、時効完成時の所有者には、当事者として、
登記なしでも対抗できますね。
でも、時効完成後に所有権を取得した者(第三者)には、
登記がなければ時効による所有権の取得を対抗できません。

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<物権の変動4>基礎力一問一答

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今日は【干支供養の日】です。

干支置物等を製作している陶磁器メーカー・中外陶園が制定しました。

立春の直後で、十と一を組み合わせると「土」になることから、
一年間大切に飾られ厄を払ってくれた干支置物に感謝し、
元の土に還す日です。


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今日も民法編<物権の変動>です。

だんだん言葉が難しくなってきていますが、
一つ一つ理解していきながら、問題を解いていきましょう!

今日も一問一答が1問です!


<物権の変動4>

(4)
不動産売買契約に基づく所有権移転登記がなされた後に、
売主が当該契約を適法に解除した場合、売主は、
その旨の登記をしなければ、当該契約の解除後に当該不動
産を買主から取得して所有権移転登記を経た第三者に
所有権を対抗できない。








(答)
昨日の(3)と同じパターンですね。解除した売主が
すぐに登記をしなかった場合は、買主⇒売主、買主⇒第三者
という二重譲渡と同じ状態になります。
よって、契約解除後に目的物の権利を取得した第三者と契約を
解除して権利を取り戻した者との関係は、登記を先にした方が
優先することになります。


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<物権の変動3>基礎力一問一答

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こんばんは、wataです。


今日は【ニットの日】です。

横浜手作りニット友の会が1988(昭和63)年に制定しました。

これとは別に1993(平成5)年に 愛知県横編ニット工業組合もこの日を
ニットの日と定め、1994(平成6)年には日本ニット工業組合連合会が
全国的な記念日として制定しました。

「ニッ(2)ト(10)」の語呂合せです。


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今日から民法編<物権の変動>です。

だんだん言葉が難しくなってきていますが、
一つ一つ理解していきながら、問題を解いていきましょう!

今日も一問一答が1問です!


<物権の変動3>

(3)
不動産売買契約に基づく所有権移転登記がなされた後
に、売主が当該契約に係る意思表示を詐欺によるものと
して適法に取り消した場合、売主は、その旨の登記をし
なければ、当該取消し後に当該不動産を買主から取得し
て所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。








(答)
詐欺で取り消したときに、すぐに登記をしておけば、
何ら問題はなかったのですよ。
でも、登記せずに、放っておいたパターンですね。
そうなると、買主⇒売主、買主⇒第三者という
二重譲渡と同じ状態になります。
よって、詐欺の取消し後に所有権を取得した者は、
第三者に該当しますので、売主は、
登記がなければ対抗できません。


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こんばんは、宅建講師の悠々です。


しばらく暖かい日が続いていたと思っていたら
昨日から近畿は雨模様で、少し肌寒い感じです。

風邪もインフルエンザも流行っているので
どうか体調管理には気をつけてくださいね。

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いよいよ、宅建業法もあと2問ですね♪

今日も頑張っていきましょう?


今日は、宅建業法「問44」ですね。


「問 44」(改)
宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)に
関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、
正しいものはどれか。


はい、「保証協会」に関する問題ですね。

特に大きな設定はありません。

「正しいものは…」ってことですから、
はい、大きく○をしておきましょう!!


では、1です。

1 保証協会は、民法第34条の規定により設立された
一般財団法人でなければならない。(法改正により一部改)

はい、ワードチェックをしましょう。

「保証協会」「一般財団法人」

はい、基本中の基本の問題ですね。

保証協会は、「一般財団法人」ではなく、
「一般社団法人」ですね。


はい、宅建業者のみを社員とする
社団法人となります。

単純な問題ですが、定期的に出されますぞ?

こういうものは、はい、今すぐ
覚えてしまいましょう!

ちなみに財団法人で有名なモノは??

日本相撲協会!!(笑)

はい、1は×ですね。


では、2にいきましょう!!


2 保証協会は、当該保証協会に加入しようとする宅地建物取引業者から
弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その日から2週間以内に、
その納付を受けた額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。


ワードチェックをしましょう。


「保証協会」「業者」「弁済業務保証金分担金」
「納付」「2週間以内」
「弁済業務保証金」「供託」


はい、これは、保証協会が加入希望者から
入会金(弁済業務保証金分担金)を受け取ったときの、
後のお金の流れについての問題ですね。

かなり重要な箇所ですぞ?

まず、業者は、保証協会に加入する前に
弁済業務保証金分担金を協会に納付しますね。

次に、納付を受けた保証協会は、
その同額の弁済業務保証金を供託する
という流れになります。

業者…加入しようとする日までに

弁済業務保証金分担金を納付(現金のみ)

保証協会…1週間以内

弁済業務保証金を供託(有価証券もOK)

設問の流れは、間違ってないですか??

保証協会の供託の期限が違いますね。

2週間ではなく、1週間です。

この辺りは、2週間という規定が多いので、
要注意です。

人様から預ったお金だから一刻も早く、
しかるべき所にもっていきなさいという
趣旨ですね。

しっかり抑えておきましょう!

また、この問題では、問われていませんが、
業者が納付するのは、金銭のみですが、
保証協会が供託するのは、一定の有価証券も
対象となります。

これも要注意です。

まぁ営業保証金の場合と同様、供託所は、
金銭だけでなく、一定の有価証券なら、
ホイホイ受け取ってくれるとイメージして
おきましょう!(笑)

では、3です。

3 保証協会から還付充当金の納付の通知を受けた社員は、
その通知を受けた日から2週間以内に、その通知された額の還付充当金を
当該保証協会に納付しなければならない。


まずはワードチェック。


「保証協会」「還付充当金の納付の通知」
「社員」「通知を受けた日から2週間以内」
「還付充当金」「保証協会に納付」


はい、今度は、取引相手に対して、
実際に、損害賠償金などが、還付されてしまった
場合ですね?

業者にしてみたら、
「やってしもうた?(汗×2)」

てところでしょうか?(苦笑)

この場合、そのお金の穴埋めをしないと
いけませんが、そのあたりの流れですね。

はい、保証協会から
「還付されたから同額200万円納付してや?」

という通知を業者(社員)が受けます。

で、社員が納付する期限は、
はい、記載通り2週間以内です。

ちなみに、
「通知を受けてから」であり、
「還付されてから」ではありません。

設問は、もちろんOKです。

はい、というわけで、正にルール通りの
流れになっていますから何ら問題ありません。

3は正しいということになりますね。

では、最後に4です。

4 還付充当金の未納により保証協会の社員の地位を失った宅地建物取引業者は、
その地位を失った日から1週間以内に弁済業務保証金分担金を納付すれば、その地位を回復する。


まずはワードチェックから?


「還付充当金の未納」「社員の地位を失った業者」
「1週間以内」「弁済業務保証金分担金を納付」
「地位を回復」

はい、4は、今の3の続きのような
問題となっていますね?(笑)

うん、今3でやったように還付された場合、
2週間以内に還付額を納付しなきゃならないのに、
それをせずに、放ったらかしにしているって
ことですね。

ひどい業者ですねぇ?(苦笑)

営業保証金と違って、保証協会の還付
っていうのは、皆で出し合ったお金を
使っているわけですから、還付されるような
状態が、まず、「ありえない」状態と思って
下さい!


でも、制度として存在する以上、
万が一、お客さんともめたりして、
損害賠償など請求されれば、還付は
されるわけです。

でも、皆のお金を使っているわけだから、
きちんと2週間以内にその穴埋めをしなさい
っていうのが本来の趣旨ですね。

それをしないってことは、結局、保証協会
から除名されるってことです。

それが社員の地位を失うってことですね。

そういった背景がありますので、
○△すれば地位を回復などという
敗者復活戦(?)みたいな規定はなく、
正式に除名です。

厳しいですぞ?

うん、この業界でまだ、仕事をやって
いきたいのなら、方法はありますよ?

それが、営業保証金を供託するという
方法ですね。

でも、ゆっくり構えていられません。

社員がその地位を失ってから、1週間
以内です。

本店一つだけでも、たちまち1,000万円
かかりますね。

もちろん還付額にもよりますが、1週間
以内にこんな大金が用意できるようなら、
まず、保証協会に納付して事を収めるでしょうね。

よって、実質は、業界追放になってしまう
のではないかと思います。

こういった流れをしっかりつかんでおいて下さい!

このようなウソ問題にだまされないように!

もう一つさっきの2の設問で言った
期限の1週間ですが?

この営業保証金、保証協会のコーナーでは、
2か所だけです。

2の保証協会が弁済業務保証金を供託所に
供託する期限と、もう一つはココ!!

うん、社員が地位を失ってから営業保証金を
供託する期限です。

よ?し、今、覚えちゃいましょう!(笑)

というわけで、長くなりましたが、
4は×です。

はい、正しいのは、3ですね。



いよいよ、宅建業法も次で最後ですね。

NO.30?44まですべての選択肢に
○×を付けられない状況はありましたが、
すべて解答は正しく出せましたね。
さぁラストは有終の美を飾りましょう!(^?^)



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<物権の変動2>基礎力一問一答

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こんばんは、wataです。


今日は【〒マークの日】です。

1887(明治20)年、逓信省(後の郵政省、現在の日本郵政)のマークが
逓信の「テイ」に合わせて甲乙丙丁の「丁」に決定しました。

しかし、万国共通の郵便料金不足の記号「T」と紛らわしいことがわかり、
6日後の14日に、「テイシンショウ」の「テ」を図案化した
「〒」の誤字だったことにして変更しました。

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今日も民法編<物権の変動>です。

だんだん言葉が難しくなってきていますが、
一つ一つ理解していきながら、問題を解いていきましょう!

今日も一問一答が1問です!


<物権の変動2>


(2)
AはBとの間で甲土地の売買契約を締結して
所有権移転登記をしたが、甲土地の真の所有者はCであって、
Bが各種の書類を偽造して自らに登記を移していた場合、
Cは所有者であることをAに対して主張できる。








(答)
Aは、無権利者Bからの譲受人であるため所有権を
取得することはできませんね。
あくまで真実の所有者はCですぞ?。
よって、Cは、登記なしでもAに対して所有権を対抗できます。


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<物権の変動1>基礎力一問一答

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こんばんは、wataです。


今日は【長野の日,オリンピックメモリアルデー】です。

日本青年会議所北陸信越地区長野ブロック協議会が1998(平成10)年に制定しました。

1998(平成10)年、長野冬季オリンピックの開会式が行われました。

自然との共生を広く世界に呼び掛けた長野冬季オリンピックの精神を永遠に伝え、
自然・環境との関わりを考える日としています。


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今日から民法編<物権の変動>です。

だんだん言葉が難しくなってきていますが、
一つ一つ理解していきながら、問題を解いていきましょう!

今日は一問一答が1問です!


<物権の変動1>


(1)
BがAから土地の所有権を取得したにもかかわらず、
未登記であることに目をつけたCが、Bに高く売りつ
ける目的でAと通謀し、Aが安価でCに同一土地を売
却し、Cに登記を移転した場合、Bは、登記がなけれ
ば所有権をCに対抗できない。








(答)
形からするとB⇒A,B⇒Cという二重譲渡の状態で、
登記をした者勝ちとなりそうですが、ちがいますね。
この場合のCは背信的悪意者(通謀虚偽表示者でもある)
となり、Bは、登記がなくてもCに所有権を対抗できます。


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<所有権・共有・用益物権7?8>基礎力一問一答

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こんばんは、wataです。


今日は【ブログの日】です。

インターネット上のサービスのひとつであるブログの普及を目的に、
株式会社サイバーエージェントが制定した日です。

ブログを開設して、ブログを楽しむ日にしようとサイバーエージェントが運営する
「Amebaブログ」ではブログを楽しむイベントなどを行われます。

 日付は2と6でブログのブロ(26)の語呂合わせから。

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今日は日曜日号、一問一答1問とクイズ問題1問です!


クイズ問題は
「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない!」と
書いて、問題下部のリンクから送信してください。

返信頂いた方に答えと解説を送信します。


それでは一問一答からいってましょう!

<所有権・共有・用益物権7>

(7)
地上権者は、地上権設定者の承諾なく、
地上権を他人に譲渡することができる。








(答)
地上権は物権であるから、その譲渡については
地主の承諾は不要である。
自由に譲渡できる。


では、クイズ問題です?(笑)


(8)
要役地が共有されている場合、共有者の1人のために
地役権につき、消滅時効の中断があるときは、
その中断は、他の共有者にも効力を生じる。


解答送信用フォーム
パソコンでご覧の方↓↓
http://www.life-shine.net/takken/kaitou_f/110206.html

携帯からご覧の方↓↓
http://form1.fc2.com/form/?id=430752

からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪


いかがでしたか?
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに!

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<所有権・共有・用益物権5?6>基礎力一問一答

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今日は【エコチュウの日】です。

エコロジーへの関心の高まりとともに、
中古車に乗ることは新車の製造過程で排出されるCO2削減に貢献できることを
広く知ってもらおうと、クルマ情報誌{Goo(グー)」シリーズを展開する、
愛知県名古屋市に本社を置く株式会社プロトコーポレーションが制定しました。

日付は2(チュウ)と5(コ)で中古車によるエコロジーに貢献する活動を始めた日から。

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今日も民法編<所有権・共有・用益物権>です。

だんだん言葉が難しくなってきていますが、
一つ一つ理解していきながら、問題を解いていきましょう!

今日は一問一答が2問です!


<所有権・共有・用益物権5?6>

(5)
A・B・C(持分は3分の1ずつ)が建物を共有している場合、
Aは、BとCの同意を得なければ、この建物に関する
Aの共有持分権を売却することはできない。








(答)
共有物の処分をする場合は、全員の同意が必要であるが、
持分の売却は各共有者が自由にできるので、
Aは自分の意思のみで持分の処分ができる。


(6)
A・B・C(持分は3分の1ずつ)が建物を共有している場合、
各共有者はいつでも共有物の分割を請求できるのが原則であるが、
5年を超えない期間内であれば分割をしない旨の契約をすることができる。








(答)
ポイントとなるルールは2つ!
原則としていつでも分割請求できる点。
もう1つは、5年以内に限り分割禁止の特約ができる。
しっかり抑えましょう!


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今日は【銀閣寺の日】です。

1482(延徳元)年、足利義政が銀閣寺(東山山荘・慈照寺)の造営に着手しました。

当初、金閣寺(鹿苑寺)に倣って銀箔を貼る予定だったが、実現されませんでした。


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(4)
A・B・C(持分は6:2:2)が建物を共有している場合、
Bが、その持分に基づいて単独でこの建物全部を使用している場合は、
A・Cは、Bに対して、理由を明らかにすることなく当然に、
その明渡しを求めることができる。








(答)
Bは、本来10分の2の持分を有しており、共有物の
全部について使用収益することができるのだから、
当然には、明渡しを求めることはできない。


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今日は【大岡越前の日】です。

1717(享保2)年、大岡越前守忠相が南町奉行に就任しました。

「大岡裁き」と呼ばれる名裁判で有名であるが、
19年間の在任中の裁判は3回だけで、
そのうち忠相が執り行ったのは1回だけでした。

8代将軍吉宗の信頼が厚く、享保の改革に協力しました。


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(3)
A所有の甲地は袋地で、Aが所有していない回りの土地
(その土地を囲んでいる他の土地)を通る通路を
開設しなければ公道に出ることができない。
Aは、その土地を囲んでいる他の土地の所有者に代償を支払えば、
自己の意思のみによって通行の場所及び方法を定め、
その土地を囲んでいる他の土地に通路を開設することができる。








(答)
通行の場所・方法については、通行に必要な範囲で、
その土地を囲んでいる他の土地にとって最も損害が少ないものを
選ばなければならない。
また、通路の開設も必要がある場合に限られるため、
自己の意思のみで決めることはできない。


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宅建合格には苦手分野は捨てるべし!


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【平成18年度問43】

この記事は、
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       ?てっとり早く合格しよう?  を転載しています。

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 ◇「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
       ?てっとり早く合格しよう?
                     2011年2月2日 No.155-3
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こんばんは、宅建講師の悠々です。


昨日から2月です。
明日は節分ですね(^^)

先月後半から、皆さんの宅建合格に役に立てるようにと
ある企画を準備しはじめています。

また、詳細はお知らせしますね。

今日も頑張っていきましょう!

………………………………………………………………………………
これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに(^_^)

………………………………………………………………………………


今日は、宅建業法「問43」ですね。


「問 43」
宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が、宅地建物取引業に関して報酬を受領した
場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せとして、
正しいものはどれか。なお、この場合の取引の関係者は、A、B及びCのみとする。


はい、報酬の問題が出ました。

ア、イ、ウの3つの問題があって違反しないものの
組合せを捜すわけですね。

ちょいと複雑そうに見えますが、まぁ1コずつ、
ボチボチ処理していけば大丈夫ですよ?(笑)

見たところ計算しなきゃならないようですね。

こんなとき、
「私は計算ダメ!苦手!!(汗)」
って方は、無理してチャレンジするのは
お勧めできないですね?


確かに計算によって、他の問題より
時間がかかってしまうと思いますので、
そういうときは、とりあえず、飛ばして
次の問題にいって下さい!

すべて、他の49問を終えてから、再度、
冷静にチャレンジしましょう!!

特に計算に苦手意識のない方は、そのまま
リズミカルに進んでいきましょう!(^‐^)

全体文でのワードチェックとしては、業者Aが
「消費税課税事業者」だってことだけですね。

抑えておきましょう!

そして、「違反しないものは・・・?」
ですから、○を捜しましょう!


では、最初にアです。



ア Aは、BからB所有の宅地の売却について代理の依頼を受け、
Cを買主として代金3,000万円で売買契約を成立させた。
その際、Bから報酬として、126万円を受領した。


はい、ワードチェックをしましょう。

「宅地の売却」「代理」「代金3,000万円」
「Bから報酬」「126万円を受領」


はい、土地の売買の代理をして、126万円の
報酬を受領したということですね。


うん、では、売買・交換の場合の報酬の基本ルールを
チェックしておきましょう!

媒介でも代理でも共通する作業があります。

まず、媒介片手分を出しましょう!!

ルールとなる“計算式”は次の通り!
?あ、消費税は別です?

<1>売買代金が200万円以下⇒⇒報酬額は5%
<2>売買代金が200万円超え400万円以下⇒⇒報酬額は4%+2万円
<3>売買代金が400万円超え⇒⇒報酬額は3%+6万円

じゃあ設問の3,000万円で早速計算していきましょう!

3,000万円だから、上の<3>のパターンに
なりますよね?

3,000万円×3%+6万円
=90万円+6万円=96万円

ここまで大丈夫ですか??(笑)

この96万円が媒介片手分です。

で、一般的に、媒介業者が、売主・買主の双方の
媒介をする場合はどうなります??


売主───────────買主
 ↓↓           ↓↓
(片手分)──媒介業者──(片手分)

普通は、こうなるでしょうね。

媒介の場合のルールとしては、一方から受け取れる
報酬は、媒介片手分ということになります。

そして、もう一つ大きなルールが・・・

この一つの取引において生じる報酬の限度額は、
媒介片手分×2というルールです!

この問題の場合は、
96万円×2=192万円ですね。

ということは、媒介業者が1人でも、
4?5人いても、売主・買主の払う報酬は、
業者の人数分だけ増えていく・・・などと
いう恐ろしい事態にはなりません?(ホッ)


これは媒介だけでなく、代理でも同じルールです。

特に気の利いた名称もないようですから、
“総量規制”と名付けましょう!(笑)

さぁ次は代理の場合です。

代理の報酬限度額は、
媒介片手分×2となります。

さっきの計算の続きでいうと
96万円×2=192万円となります。


売主───────────買主
 ↓↓
代理業者(片手分×2)

売主の代理をすると上のようなパターンになります。

まぁ民法で双方代理が禁じられていますから、
報酬を媒介の場合と差が出ないようにしていると
理解しましょう!


ただ、代理にはもう一つルールがあって、
依頼者ではない、例えば買主からも報酬を
もらう場合は、売主と買主の報酬の内訳は
自由となります。


もちろん、総量規制の範囲内ではありますが。

例えば、192万円の範囲内として、
売主100万円、買主92万円という
スタイルもOKとなります。

もちろん依頼もしていない買主が報酬を
払ってくれるかどうかは微妙ですが・・・


で、設問に戻ります。

宅地の売却の代理を行ったということですから、

96万円×2=192万円ですね。

正確には、192万円+消費税です。

192万円×1.05=201.6万円となります。

で、設問では126万円を受領ということですから、

201.6万円>126万円

もちろん違反しませんね。

○ということになります。

ちなみに、消費税をプラスしましたか??

上に書いたように正確な金額を出すべきときは、
もちろんプラスしますが、税抜金額192万円の
時点ですでに、

192万円>126万円となりますので違反しませんね。

よって、消費税をプラスするという余計な
計算をする必要もなくなります。

このあたりを要領よくこなしていきましょう!(笑)


では、イです。


イ Aは、BからB所有の宅地の売却について媒介の依頼を受け、
Cを買主として代金1,000万円で売買契約を成立させた。
その際、Bから報酬30万円のほかに、Bの特別の依頼による
広告に要した実費10万円を受領した。


ワードチェックをしましょう。


「宅地の売却」「媒介の依頼」
「代金1,000万円」「報酬30万円」
「依頼による広告費10万円を受領」


はい、今度は報酬計算とともに、広告費も
出てきました。

敵(?)も中々目先を変えてきますねぇ?(笑)

じゃあ別々にいきましょう!

まず媒介の報酬の方は、代金が1,000万円ですから、
1,000万円×3%+6万円=36万円
正確には、36万円+消費税です。

設問では、受領した金額は30万円ですね。

36万円>30万円

はい、違反しません。

これまた、消費税をプラスする計算をするまでもなく、
判断できますね。

い?ですか?
無駄なことは少しでも省略しましょう!

で、もう一つは広告費!

広告費のポイントは、
「依頼されたものは請求できるけれど、
依頼されてなくて、業者が勝手にやった
場合は請求できない」
と、これだけです。

よって、その広告によって、
“成約に至ったかどうか?”
は、関係ないですぞ?

「勝手にやった広告だけど、それで契約が成立
したから、広告費払って!!」
なんて言われても、
払う必要はないですぞ?(キッパリ!)

設問は、「依頼された広告費」の実費を受領した
だけですから、もちろん違反しません。

ということで、イの解答は○ということになります。


では、ウにいきましょう!!


ウ Aは、貸主B及び借主Cとの間で建物の貸借の媒介契約を締結し、
その1か月後にBC間の建物の貸借契約を成立させたことの報酬として、
B及びCそれぞれから建物の借賃の1月分ずつを受領した。


まずはワードチェック。


「建物の貸借の媒介」「契約の成立」
「報酬」「BCそれぞれから借賃の1月分を受領」


最後は、貸借の問題ですね。

Aが媒介したということです。

貸主B──借主C
↓  ↓
  媒介業者

こういうスタイルですね。

はい、貸借の場合の大きなルールの一つとして、
売買同様に、“総量規制”があります。


はい、一つの契約で生じる報酬の限度額は、
ズバリ借賃の1月分です!
?正確には1月分×1.05ですが?

媒介、代理共通の規定ですぞ?

で、これをきっちり抑えていれば、
設問は貸主B,借主Cそれぞれから
借賃1月分、つまり合計2ヶ月分受領
したってことですよね。

これは・・・・

はい、もちろんアウトです。

違反するから×ですね。

で、一応、貸借の報酬のポイントを
チェックしておきましょう!

媒介であれ、代理であれ、双方からもらう
報酬の限度額は、借賃の1か月分です。

で、貸主、借主からもらう金額の内訳は自由です。

よって、借賃10万円の土地賃貸借の代理であれば、

代理を依頼した貸主⇒⇒⇒⇒⇒6万円受領
代理を依頼していない借主⇒⇒4万円受領

というスタイルもOKですね。

売買同様、代理を依頼されていないサイドからも
報酬を受領することができます。

また、例外事項としては、2つ抑えて下さい!

<1>居住用建物の場合の媒介
<2>権利金の授受のある場合

<1>の場合は、依頼者双方の承諾を得ている
場合を除いて、依頼者の一方からは借賃の
半月分しかもらえません。

例えば、家賃10万円の居住用マンションの
媒介をした場合、普通は、

貸主⇒⇒⇒5万円
借主⇒⇒⇒5万円
というスタイルになります。

はい、というわけで、ア?ウは、結局どうなりましたか??
ア ○  イ ○  ウ ×

(1)ア、イ
(2)ア、ウ
(3)イ、ウ
(4)ア、イ、ウ

正しいのは、ア、イですから、1が正解となりますね。

はい、報酬計算のコツは、解答を出すにあたって、
必要以上に計算しないことです。

まっ慣れれば勝ちですよ!(^‐^)

今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに?(^‐^)



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こんばんは、wataです。


今日は【京都市電開業記念日】です。

1895(明治28)年、京都で日本初の路面電車が
塩小路東洞院通?伏見町下油掛間6.4kmで営業を始めました。

初期の市電は運転手の側に「電車の先走り」という少年を配置し、
停車の度に前後の安全を確認していました。

東京の市電は1903(明治36)年に営業開始された。

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宅建合格仕事人の悠々です(^_^)


今日も民法編<所有権・共有・用益物権>です。

だんだん言葉が難しくなってきていますが、
一つ一つ理解していきながら、問題を解いていきましょう!

今日は一問一答が1問です!


<所有権・共有・用益物権2>

(2)
土地の所有者は、隣地の所有者と共同の費用をもって、
境界を表示すべきものを設置することができるが、
その費用は、両地の面積に応じて分担しなければならない。








(答)
境界標の設置費用は、双方が平分する。面積に応じて
分担するのは測量費用である。混同しないように!

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