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<業務に関する規制5?監督処分・罰則規定3?5?>基礎力一問一答

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メルマガ「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
       ?てっとり早く合格しよう?  を転載しています。

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 ◇「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
       ?てっとり早く合格しよう?
                     2010年12月30日 No.150-4
  ☆バックナンバーは下記URLから。
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こんばんは、wataです。

いよいよ今年最後のメルマガ配信となりました。
本年も最後までご愛読頂き、まことにありがとうございました。

来年も、皆さんの宅建合格に向けて、役に立つ内容の配信を心がけますので
どうかよろしくお願いいたします。

皆さん、よいお年を!(^_^)


今日は【地下鉄記念日】です。

1927(昭和2)年、上野?浅草に日本初の地下鉄(現在の営団地下鉄銀座線)が開通しました。

1925年(大正14年)9月の工事開始から2年3か月で完成したこの地下鉄は、
もの珍しさもあって、この日一日で10万人に近い人が乗車したそうです。

料金は10銭均一でした。


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これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに(^_^)

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宅建合格仕事人の悠々です(^_^)


今日も<業務に関する規制5?監督処分・罰則規定?>です。

この分野は、業法においても細かい規定が出題される分野です。

点をとるために120%押さえる気持ちでのぞみましょう!

今年最後のメルマガ、一問一答が3問です!

サクっとといて、よいお年をお迎えください(^_^)



<業務に関する規制5?監督処分・罰則規定3?5?>


(3)
宅建業者である平安ホームは、重要事項の説明を怠った場合、
1年間の業務の停止を命ぜられることがある。








(答)
重要事項の説明義務違反は、最長1年間の業務停止処分の対象となる。


(4)
宅建業者である嵯峨野エステート(京都府知事免許)が、
奈良県内での業務に関し奈良県知事から指示を受け、
その指示に従わなかった場合でも、京都府知事は、
嵯峨野エステートに対し業務停止の処分をすることができる。








(答)
できる。他の知事の指示に従わないときも、業務停止処分の
対象となる。よって、逆のパターンとして、
嵯峨野エステート(京都府知事免許)が、奈良県での業務に
関し京都府知事から指示を受け、その指示に従わなかった場合は、
奈良県知事も業務停止処分ができる。


(5)
宅建業者である木屋町ハウス(京都府知事免許)が、
奈良県内での業務に関し奈良県知事から業務停止処分を
受けた場合で、木屋町ハウスがその処分に違反したとき、
京都府知事は、木屋町ハウスの免許を取り消すことができる。








(答)
指示処分や業務の停止処分とはちがい、免許の取消しは、
免許権者のみができる処分でありその部分では正しい。
ただし、業務停止処分に違反した場合は、任意規定ではなく、
義務規定となるので、"取り消すことができる"ではなく
"取り消さなければならない"となる。


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【平成18年度問38】悠々先生の過去問題解説

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                     2010年12月29日 No.150-3
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こんばんは、宅建講師の悠々です。


今年も残すところあと3日となりましたね。
年賀状作成や大掃除と行事も用事で大変だと思いますが
やり残したことのないように、頑張りましょう!


メルマガの方は12/31と1/1はお休みを頂きますが
それ以外は配信いたしますので、ご活用くださいませ!


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今日は、宅建業法「問38」ですね。


「問 38」
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、
宅地建物取引業者である買主Bと建物の売買契約を締結する場合における
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。


売主(業者A)⇒⇒⇒買主(業者B)


業者Aが、自ら売主となって、
業者である買主Bに建物を
売買するということですから?


はい、8種類制限の業者間取引での
適用除外のケースとなりそうですね。


で、違反するものは・・・ということで、
大きく×をしておきましょう!

では、1つずつ見ていきましょう。


まず、1です。


1 AはBと売買契約を締結し、代金の額の10分の3の金額を手付として受領した。

はい、ワードチェックをしましょう。

「10分の3の金額」「手付」


AはBとの契約で、代金の10分の3の
額の手付を受領したということですね。


本来、業者が自ら売主の8種類制限では、
手付の額は、売買代金の10分の2(20%)
までという制限がありますね。

では、ここでの設定はどうでした??

はい、業者間取引ですね。

ということは、手付の額の制限は、
一切、適用されませんので、違反
にもなりません。


よって、1は○になります。


では、2です。


2 Aは、新築分譲マンションについて、建築基準法第6条第1項の
建築確認を受ける前にBと売買契約を締結した。


ワードチェックをしましょう。

「新築分譲マンション」「建築確認を受ける前」
「契約を締結」


はい、これは、マンションの分譲で、
建築確認を受ける前に、契約を締結
したということですね。


ということは、テーマは、
“契約締結時期の制限”
ですね。


はい、これは、8種類制限に
ありましたか??

タ・ク・ソン・テ・カ・テ・カツ・ショ

ありませんね?(笑)


ということは、
8種類制限や業者間取引に関係なく、
普通に、業法が適用されるわけですよね。


じゃあ基本のルールに戻りましょう!


建物の契約締結の時期の制限の場合は
どんなルールになっていますか??


はい、“建築確認”を受けていないとダメ
ですよね。


ちなみに、土地の分譲であれば、
“開発許可”や“宅地造成許可”を
受けていないと契約はできないですね。


はい、関連知識もまとめておきましょう!


契約締結時期の制限は、
広告開始時期の制限とほぼ同じです。


広告を見て、その物件を気に入った人が、
誰よりも早く、その日のうちに、契約
できるように“日”を揃えています。


で、2つの制限で、異なるのは、1ヶ所、
貸借の場合です。


建物を例にあげると、
建築確認を受けていなくても、
貸借の契約はできるけれど、
広告はアウトなんですよね。


この違いは???

元々、未完成物件(建物)の場合、
契約を交わしても、本当にそれが
計画どおりに完成するかどうかわからない
ですよね(汗)


そこで、建築確認を受けたとなると、
行政が、その建築にお墨付きを与えたような
ものだから、買主も安心して、買えるわけです。


ただ、貸借でいうと、こんな軽いケースも!


A「Bさん、今年は田んぼは作らないの??」

B「もう、腰が痛くてね、だから、田んぼを
やめて、来年は、賃貸マンションを建て
ようかと思って?」

A「この辺は、市街化区域だから、それが
いいかもね?じゃあ、うちの息子が来年
結婚するので、ぜひ借りたいわ?」

B「まだ、建築確認とかもしていないんだけど」

A「いいですよ?もし、建築確認が通らな
かったり、マンション建築が白紙にな
っても、気にしなから?」

B「そう、じゃあ契約だけ、先にしておく?
  いつもの賃貸の業者さんに手続きお願い
しておくわ?」


ちょっと長くなりましたが、いかがですか??

隣近所で、いかにもありそうな会話でしょう!?

で、こういったケースを法律は認めているのです。

だから、貸借の契約は、建築確認の前でも
OKなんですね。


ただ、広告までやっちゃうと不特定多数に
被害が広がってしまうおそれがありますよね。


さっきの話しで、建築確認が通らなかったら、
なんて場合も、近所付き合いの延長だからこそ、
許されるのであって、見知らぬ者同士で
あれば・・・やっぱりもめますよね?(汗)


よって、広告は不可となります。

はい、この違いをはっきり区別しておきましょう!


設問の方は、建築確認を受ける前に締結したのは、
売買契約だから、もちろん違反します。



次は、3ですね!!


3 Aは自己の所有に属しない建物について、Bと売買契約を締結した。


まずはワードチェック。

「自己の所有に属しない建物」「契約を締結」


はい、自己の所有に属しない物件の売買ですね。

これは、8種類制限に入っていますか??

はい、ありますね!!

トップバッターの
「他人物売買(未完成物件も対象)」
に該当しますよね?


で、業者間取引は、適用除外ですから、
契約の締結?もちろんOKです。

違反しないから○ですね。

はい、秒殺ですよ!!(笑)


では、最後に4です。


4 AはBと売買契約を締結する際、瑕疵担保責任を負わない旨の特約をした。


まずはワードチェックから?


「瑕疵担保責任を負わない旨の特約」


今回は、何と1つだけです?(笑)

はい、瑕疵担保責任がテーマですね。

これは、8種類制限にありましたか??

おっありました!!(笑)


「瑕疵担保責任についての特約の制限」
ですね。

で、業者間取引だから適用除外ですね。

ということは・・・

どうなりますか??


はい、民法の規定に戻るわけです。

そして、民法では、元々、
「瑕疵担保責任を負わない旨の特約」
は、可能ですよ?


これはしっかり抑えておいてください。

よって、4は、違反しないので、○と
いうことになります。


はい、[問38]の正解は、
「違反するもの」、「×」は、
2ということになりますね。


8種類制限の基本問題ですから、
きっちりまとめておきましょう!(^-^)


今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに?


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こんばんは、wataです。


今日は【ディスクジョッキーの日】です。

ラジオプレスの上野修さんが提唱しました。

日本で最初の本格的なディスクジョッキーとして活躍した糸居五郎氏を称え、
氏の業績を偲び、DJ界の発展を願って制定されました。

日は氏の命日(1984年12月28日)にちなんでいます。


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今日も一問一答が1問です!



<業務に関する規制5?監督処分・罰則規定2?>


(2)
宅建業者の五条住宅(京都府知事免許)が、奈良県内で
行う建物の売買に関し、取引の関係者に損害を与える
おそれが大であるときは、五条住宅は、京都府知事だけ
でなく、奈良県知事からも指示処分を受けることがある。








(答)
指示処分と業務の停止処分については、
免許権者でない知事もすることができる。

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こんばんは、wataです。


今日は 【浅草仲見世記念日】です。

1885(明治18)年、東京・浅草の仲見世が新装開業しました。

文明開化の時代に相応しく、レンガ作りとなった新店舗は
東側に82件、西側に57件の139店が開店しました。

1923年9月1日の関東大震災で倒壊したが、
鉄筋の建物として再建されました。


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では、今週もがんばっていきましょう!(^^)


<業務に関する規制?監督処分・罰則規定1?>


(1)
宅建業者の鴨川不動産(京都府知事免許)が、宅建業の
業務に関し、建築基準法の規定に違反して罰金刑に処せられた場合、
京都府知事は、鴨川不動産に対し必要な指示をすることができる。








(答)
"宅建業の業務に関し、他の法令(建築基準法)に違反"
した場合は、指示処分又は業務停止処分の対象となる。
都市計画法や国土法、農地法などがこれらの処分の対象と
なる。



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<業務に関する規制4・報酬規定その他9?10>基礎力一問一答

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こんばんは、wataです。

いよいよ今年最後に日曜日号となりました。
最後のクイズ問題です!

みなさん、ドシドシ解答を送ってくださいね(^_^)

また今日のメルマガから文末に
「質問受付用メルアド」を載せています。

その日のメルマガ内容や今進めている分野で疑問点があれば
遠慮なくメールくださいね♪


今日は【雪印の日】です。

1938年(昭和13年)の今日、物理学者の中谷宇吉郎らが
雪の人工結晶に成功したことに由来します。

これは世界初の快挙で、その後の気象研究に多大な功績をもたらすことになりました。


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今日は日曜日号、一問一答1問とクイズ問題1問です!

クイズ問題は
「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない!」と
書いて、問題下部のリンクから送信してください。

返信頂いた方に答えと解説を送信します。


それでは一問一答から行ってましょう!

<業務に関する規制4・報酬規定その他9>


(9)
国土交通大臣免許(本店大阪)の宅建業者大原建物は、
奈良県で建築中のマンションの販売に際して、
マンションの隣地(奈良県内)に案内所を設置して契約を行う場合、
50条2項に定める届出を奈良県知事と奈良県知事を経由して
国土交通大臣に届出をしなければならない。









(答)
正しい。
現地の知事と免許権者に届け出るが、免許権者が大臣の場合は、
現地の知事を経由するのである。本店の知事経由ではないので
要チェック!!



では、クイズ問題です?(笑)


(10)
建物の販売に際して、利益を生ずることが確実であると
誤解させる断定的判断を提供する行為をしたが、
実際に売買契約の成立には至らなかった。違反する?


解答送信用フォーム
パソコンでご覧の方↓↓
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携帯からご覧の方↓↓
http://form1.fc2.com/form/?id=430752

からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪


いかがでしたか?
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに!


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今日は【スケートの日】です。

日本スケート場協会が1982(昭和57)年に制定しました。

1861(文久元)年、函館に滞在していたイギリスの探検家
トーマス・ライト・ブラキストンが、日本で初めてスケートをしました。

これとは別に、1792(寛政4)年にロシアの使節ラクスマン一行が
根室で一冬を過ごした時に、 結氷した根室湾内で滑ったのが
日本初であるとする説もあります。


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今日も<業務に関する規制4・報酬規定その他>です。

この分野もいうまでもなく、業法の頻出分野です。

気合いを入れて、今までと同じように
120%押さえていきましょう!


今日は一問一答が2問です!


<業務に関する規制4・報酬規定その他7?8>

(7)
宅建業者である嵐山ハウスは、業務に関する帳簿を一括して
主たる事務所に備え付けなければならない。









(答)
主たる事務所の一括して備え付けるのではなく、
事務所ごとに備えなければならない。


(8)
宅建業者の木屋町ホームは、業務に関する帳簿を備えなければならないが、
事務所のパソコンのハードディスクに記録し、必要に応じて当該事務所に
おいてパソコンやプリンタを用いて紙面に印刷することが可能な環境を
整えることで、当該帳簿への記載に代えることができる。









(答)
帳簿がパソコンのハードディスクに記録されていると
きは、その記録を必要に応じて紙面に印刷できれば、帳
簿への記載に代えることができる。


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宅建合格には苦手分野は捨てるべし!






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 ◇「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
       ?てっとり早く合格しよう?
                     2010年12月24日 No.149-5
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こんばんは、wataです。


今日は【かつお節の日】です。

東京鰹節類卸協同組合が制定しました。

「ふ(2)し(4)」の語呂合せです。

これとは別に、11月24日が全国削節工業協会が制定した
「削り節の日」となっています。

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これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに(^_^)

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宅建合格仕事人の悠々です(^_^)


今日も<業務に関する規制4・報酬規定その他>です。

この分野もいうまでもなく、業法の頻出分野です。

気合いを入れて、今までと同じように
120%押さえていきましょう!


今日は一問一答が2問です!


<業務に関する規制4・報酬規定その他5?6>


(5)
取引主任者である従業者桂さんは、取引の関係者から
従業者証明書の提示の請求があった場合、取引主任者証
の提示をもってこれに代えることができる。








(答)
従業者が取引主任者であっても同様のルールが適用される。
よって、従業者証明書を提示すべし!


(6)
宅建業者加茂川不動産は、その事務所に備える従業者名簿に、
従業者が取引主任者であるか否かの別を記載しなかった場合、
業務停止処分を受けることがあるが、
罰金の刑に処せられることはない。








(答)
両方ありうる!従業者名簿の記載については、
かなり厳しいと押さえておこう。

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<業務に関する規制4・報酬規定その他3?4>基礎力一問一答

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こんばんは、wataです。


今日は【東京タワー完成の日】です。

1958(昭和33)年、東京・芝公園に東京タワーが完成し、
完工式が行われました。

高さ333mでパリのエッフェル塔より13m高く、
当時世界一の高さの建造物となっりました。

ちなみに、東京タワーには開業40周年を記念して誕生した
『ノッポン』という双子のオリジナルキャラクターがいます。

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宅建合格仕事人の悠々です(^_^)


今日も<業務に関する規制4・報酬規定その他>です。

この分野もいうまでもなく、業法の頻出分野です。

気合いを入れて、今までと同じように
120%押さえていきましょう!


今日は一問一答が2問です!


<業務に関する規制4・報酬規定その他3?4>

(3)
宅建業者である三条ホームは、売主として一団の宅地
建物の分譲を当該物件から約500m離れた駅前に案内所を
設置して行う場合、当該物件の所在する場所及び案内
所のそれぞれに、標識を掲示しなければならない。









(答)
標識はあらゆる場所に必要となる。よって、物件の所在する場所、
案内所の両方に掲示する必要がある。


(4)
宅建業者である平安エステートは、マンションの販売に際して、
宅建業者祇園ホームに販売代理を依頼し、祇園ホームが
マンションの隣地に案内所を設置して契約を締結する場合、
平安エステート及び祇園ホームは、その案内所について、
それぞれ標識を掲示しなければならない。








(答)
代理業者の設置した案内所には、代理業者の標識のみが
指示の対象となる。売主の標識は不要。


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ファイナンシャルプランナー試験に短期間で合格する方法?カリスマFP上野やすみが教える?

【平成18年度問37】

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こんばんは、宅建講師の悠々です。


いよいよ12月も後半です。
年末年始に向けてドタバタとした日々を過ごす方が多いかと思います。

風邪も流行っていますので
体調管理にも気をつけて、楽しい年末年始にしてくださいね(^_^)

もちろん、宅建の学習の方も一日一日積み重ねていきましょう!

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どうぞお楽しみに(^_^)

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今日は、宅建業法「問37」ですね。


「問 37」
 宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、
宅地建物取引業法第37条に規定する書面に必ず記載しなければならない
とされている事項の組合せとして、正しいものはどれか。


まず、全体文のワードチェックをしましょう!

「建物の貸借」
「37条書面に記載」

はい、37条書面に関する問題ですね。

取引態様は、建物の貸借の媒介ということで、
このあたりはちょいとややこしいところですね。


売買なら記載するけど、貸借は省略できるって
いう項目がやはり狙われやすいですね・・・(汗)


はい、きちんと分類できていますか??

しかも、この問題は、単なる正誤問題ではなくて、
記載する組合せを1?4の中から選ぶという
スタイルですね。


ということは、ア、イ、ウの3つの設問
すべてについて、記載するかどうかを判断
する必要がありますね。


ちょっとプレッシャーですか??

うん、確かに、消去法が使えないので、普通は、
難易度が上がりますよね。


実際、司法書士や行政書士もこの手の
パターンの出題が多くて、受験生の頭を
悩ませています。


じゃあ、宅建も・・・??(汗×2)

いやいや、ここ何年間かの宅建試験を見た場合、
この組合せ問題は、たまに出題されるけど、
そんなに難しくはないですね。


却って、通常の問題よりレベルを低くしている
ようにも見えます。


ということは、ちょっと出題パターンの目先を変えて、
「ドキッ」とさせてやろうという程度のはずなので、
慌てず、じっくり解いていきましょう!!(^0^)


で、“正しい”ものの組合せですから、はい、
いつもより大きく○をつけましょう!!(笑)


今回は、ア、イ、ウとまず3つまとめて
見ていきましょう。



ア 当該建物の瑕疵を担保すべき責任についての定めがあるときは、その内容
イ 損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容
ウ 天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容

(1)ア、イ
(2)ア、ウ
(3)イ、ウ
(4)ア、イ、ウ


もう少し簡単にしましょう?

ア:「建物の瑕疵担保責任」
イ:「損害賠償額の予定又は違約金」
ウ:「天災その他不可抗力による損害の負担」

はい、単純になりました(笑)


何と、今日は、先に結論も言っちゃいましょう!

建物の貸借でも記載が必要なのは、イとウ
ですね。アは不要です。

なので、3(イ、ウ)が正解ってところですわ(笑)


はい、こういった問題の解き方の一番の
理想は、37条書面の記載事項を売買と貸借で
きちんと分類できていて、その知識をもって
ほとんど秒殺することです。


うん、覚えていれば、多分30秒位で処理できる
のではないですか?(笑)


ここで、終わってしまえば、普通の解説書と
変わりませんね(苦笑)

はい、お待たせしました!!

それでは、分類まできちんとできていないとして、
実力で処理していきましょう。


順不同ですが、まずイです。


イ、 損害賠償額の予定、違約金ですね。

売買契約:売主⇔買主
貸借契約:貸主⇔借主


契約を行ったときには、ホントさまざまな
事情で、損害が発生することがありますよね。


売買や貸借の区別なく、どちらも損害って
発生するおそれがありますよね。

?もちろん、売買と貸借では損害額には、大きな
差があるでしょうが?

だから、売買でも貸借でも37条書面には、損害に関する
事項は、あれば、必ず記載しなきゃならないのですよ。


はい、ではウの
「天災その他不可抗力による損害の負担」は?


これは、民法でいう“危険負担”ですね。

例えば、家屋の売買契約を締結した後、
雷が落ちて、家が全焼しちゃったって場合。

民法の基本では、
「売主は、そのまま更地状態で引渡し、
買主は全額払う」
となりますね。


でも、現実的な規定ではないですから、普通は、
「契約を白紙にする」
といった特約をするわけです。


だから、その特約の内容を記載しなさい
ってことですよね。

で、貸借の場合どうかというと、やっぱり、

「雷が落ちて家が全焼なら」
 ↓   ↓
 ↓   ↓
「契約は白紙にする」

とか、特約があるなら、ぜひ知っておきたい事項ですよね。

よって、売買、貸借共通の記載事項と
なるのです。


最後になりましたが、アの
「建物の瑕疵担保責任」です。


建物の瑕疵担保責任って何ですか??

はい、雨漏りとかシロアリの発生とかが
よくあるパターンですね。

で、本来、民法では、売買契約のときに、
売主の担保責任として、
いわゆる“キズモノ”を
つかまされた買主を保護するために、
売主に課したペナルティですね。


買主も、普通は、○千万円という大出費をした
買い物ですから、重みが違います。


よって、買主サイドからの多大な損害賠償も可能です。

でも、単なる貸借であれば、ここまで大きく
保護されません。

まぁ貸主に修繕義務があって、ある程度保護
されていますし、たとえ放ったらかしにされても、
“債務不履行”として、いつ出て行っても
いいわけですから?

だから、規定も売買ほど重くはなく、扱いとしては、
軽いですよね。

はい、「建物の瑕疵担保責任」は、売買のみの
記載事項となります。


よって、必ず、記載しなければならないのは、
イとウですので、その組合せとして正しいのは
3ということになります。


はい、今後こういった問題を確実に攻略する
ためにも、ぜひ、重要事項説明や37条書面の
内容の分類はしっかりやっておきましょう!!



今回はここまでです。

それでは、次回をお楽しみに?


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こんばんは、wataです。


今日は【クロスワードの日】です。

1913(大正2)年、『ニューヨーク・ワールド』紙が
日曜版の娯楽のページにクロスワードパズルを掲載しました。

1924(大正13)年にそれらをまとめて鉛筆附きの単行本としたものが
ベストセラーとなり、世界中にクロスワードパズルが広まるきっかけとなりました。

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今日は一問一答が1問です!


<業務に関する規制4・報酬規定その他2>

(2)
宅建業者の北大路不動産は、建物の販売に際して、
不当に高額の報酬を要求したが、実際には、国土交通大臣が
定める額を超えない報酬を受け取った。宅建業法の規定に
違反しない?








(答)
違反する。実際に受領した金額に関係なく、要求する
行為のみで違反となる。


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こんばんは、wataです。


今日は【シーラカンスの日】です。

1952(昭和27)年、7500万年前に絶滅したとされていた
シーラカンスについてコモロ諸島のアンジュアン島沖で
捕獲され学術調査が行われました。

1938(昭和13)年12月22日に南アフリカで捕獲されて生存は
確認されていたが、学術調査が行われたのは初めてでした。

シーラカンスには発見者であるラティマー女史にちなんで、
ラティメリア・カルムナエという学名がつけられています。

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では、今週もがんばっていきましょう!(^^)


<業務に関する規制4・報酬規定その他1>


(1)
宅建業者嵯峨野ハウスが、建物の貸借の媒介をする際に、
依頼者からの依頼に基づくことなく広告した場合でも、
その広告が貸借の契約の成立に寄与したときは、Aはその
広告料金を請求できる?








(答)
できない。たとえ、結果的に契約の成立に貢献しても、
宅建業者が勝手に行った広告の料金は請求できない。


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今日は【日本初飛行の日】です。

1910(明治43)年、東京・代々木錬兵場(現在の代々木公園)で
徳川好敏工兵大尉が日本初飛行に成功しました。
飛行時間は4分、最高高度は70m、飛行距離は3000mだったそうです。

実際には5日前の14日に日野熊蔵陸軍大尉が飛行に成功していたそうですが、
公式の飛行実施予定日ではなかったため
「滑走の余勢で誤って離陸」と報告されました。


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今日は日曜日号、一問一答1問とクイズ問題1問です!

クイズ問題は
「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない!」と
書いて、問題下部のリンクから送信してください。

返信頂いた方に答えと解説を送信します。


それでは一問一答から行ってましょう!


<業務に関する規制3・8>

(8)
マンションの貸主である宅建業者の三条ホームが、
宅建業者大原不動産の媒介により借主中岡さんと賃貸借契約を
締結するに当たって、大原不動産が作成・交付した契約書面に
違反があった。この場合、大原不動産のみが監督処分び罰則の対象となる。








(答)大原不動産のみである。三条ホームも業者であるが、
自ら貸主の立場であり業法そのものが適用されない。


では、クイズ問題です?(笑)


(9)
宅建業者である木屋町住宅が、自ら売主として工事完了前の
マンションの売買契約を締結するとき、契約書の記載事項のうち、
引渡時期が確定しないので、その記載を省略した。違反する?


解答送信用フォーム
パソコンでご覧の方↓↓
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携帯からご覧の方↓↓
http://form1.fc2.com/form/?id=430752

からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪


いかがでしたか?
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに!


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                     2010年12月18日 No.148-6
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こんばんは、wataです。


今日は【東京駅の日】です。

1914年(大正3年)のこの日、東京駅が新築、落成しました。

オランダ・アムステルダム駅をモデルとした、赤レンガ造りの設計は、
辰野金吾によるものです。
彼は日本銀行本店旧館(重要文化財)も設計しています。


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これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに(^_^)

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宅建合格仕事人の悠々です(^_^)


今日も<業務に関する規制3>の一問一答です。

色々細かいところもでてきますが、
気合いを入れて、今までと同じように
120%押さえていきましょう!


今日は一問一答が1問です!


<業務に関する規制3・7>


(7)
宅建業者である祇園ハウスは、宅地又は建物の売買等の
契約が成立したときは、契約内容を記載した書面を作成し
取引主任者をして、記名押印させなければならないが、
相手方に対して、書面に記載された事項を説明する必要はない。








(答)
契約内容記載書面には、取引主任者が記名押印するだけでよく、
説明義務はない。


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<業務に関する規制3・5?6>基礎力一問一答

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                     2010年12月18日 No.148-5
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こんばんは、wataです。


今日は【飛行機の日】です。

1903年(明治36年)にアメリカ・ノースカロライナ州のキティホークで、
「ライト自転車商会」を営むライト兄弟が「フライヤー1号」により
動力飛行機の飛行に初めて成功したことを記念した日です。

この日には4回飛行し、1回目の飛行時間は12秒、
4回目は59秒で飛行距離は256mでした。


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今日も<業務に関する規制3>の一問一答です。

色々細かいところもでてきますが、
気合いを入れて、今までと同じように
120%押さえていきましょう!


今日は一問一答が2問です!


<業務に関する規制3・5?6>

(5)
貸主と借主にそれぞれ別の宅建業者が媒介したときでも、
双方の宅建業者が契約書面の交付義務を負う。









(答)
書面の交付義務自体は、双方の宅建業者がともに負う。


(6)
宅建業者大文字不動産は、宅地又は建物の売買等の契約が
成立したときは、契約内容を記載した書面を作成し、取引主任者をして、
記名押印させなければならないが、その書面は取引主任者以外の者から
相手方に交付させてもよい。









(答)
交付する者は取引主任者である必要はなく、誰であってもよい。


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<業務に関する規制3・4>基礎力一問一答

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                     2010年12月16日 No.148-4
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こんばんは、wataです。

近畿は本当に寒くなってきました(~o~)
相変わらず、風邪気味ですが、なんとかがんばっています!

みなさんも体調には気をつけて、積み重ねていきましょう。


今日は【電話の日,電話創業の日】です。
 
1890(明治23)年、東京市内と横浜市内の間で日本初の電話事業が開始しました。

この日、東京で設置された電話はわずか115台、9名の女子交換手での
スタートとなりました。

当時はかけそば1杯1銭の時代だったが、
東京?横浜間の通話料は5分間で15銭だったということです。


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今日は一問一答が1問です!

<業務に関する規制3・4>

(4)
宅建業者である円山エステートは、その業務上取り扱ったことに
ついて知り得た秘密であっても、場合によっては、取引の関係者に対して
その事実を告げなければならないことがある。








(答)
一定の正当な理由がある場合は、秘密保持義務より優先する。


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【平成18年度問36】

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                     2010年12月15日 No.148-3
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こんばんは、宅建講師の悠々です。


めっきり寒くなりましたね。
12月も半ばですね、年末行事目白押しです。

体調を崩さないように、
気をつけてがんばりましょう!


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今日は、宅建業法「問36」ですね。


「問 36」
宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、
取引主任者に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。


はい、取引主任者に関する問題ですね。
“誤っているもの”だから、例によって、
大きく×をしておきましょう!(笑)


では、1です。

1 宅地建物取引業者は、既存の事務所に置かれている成年者である
専任の取引主任者の数が国土交通省令に規定する数を下回ったときは、
直ちに、当該事務所を閉鎖しなければならない。


はい、ワードチェックをしましょう。

「業者」「専任の取引主任者」
「下回ったとき」「直ちに」
「事務所を閉鎖」


これは、取引主任者の法定数の問題ですね。

でも、[問31]にもありましたよね。
選択肢の1です。

覚えていますか?(笑)

では、法定数のルールは??

事務所は??

従業員5人に対して1人以上ですね。

契約締結をする予定の案内所は??

はい、従業員数に関係なく
1人以上ですね。

設問では、下回ったってことですから、
例えば、

従業員10人で営業している会社で、
2人いる専任の主任者のうち、1人が
「急にやめた・・・」

な?んて場合ですよね。

従業員9人に対して専任の主任者が
1人になってしまいました(汗)

はい、どうしましょう!?

方法は、いくつありますか??

確かに、設問のように事務所の閉鎖も
ありえますよね。

でも、営業成績が振るわないならまだしも、
専任の主任者がやめるたびに店をたたんでちゃ
そりゃあ商売になりまへんわ?(笑)


じゃあ他の方法は?

ア.外部から専任の主任者を採用する。

イ.9人の従業員のうち、4人をリストラする。

まぁ営業上、いいかどうかは別にして、
ア、イのような方法も普通はあるわけ
ですから、事務所の閉鎖のみしかない
っていう設問の内容はもちろん×という
ことになります。

また、[問31]にもあったように、この場合、
専任主任者の設置の期限は・・・

はい、2週間でしたね。
しっかり抑えていきましょう!


では、2です。

2 取引主任者は、法第35条に規定する重要事項の説明を行う際、
取引の相手方から請求がない場合でも必ず宅地建物取引主任者証を
提示しなければならない。

ワードチェックをしましょう。

「取引主任者」「重要事項の説明」
「請求がない場合」「主任者証を提示」


はい、重要事項説明の際の主任者証の提示のルールですね。

主任者として、一番大事な事務・仕事ですから、
もちろん主任者の証明として、主任者証は提示しますよね。

で、ポイントは、相手方の請求があったときと
なかったときで、ルールが変わるかどうかですよね。


どうですか??

はい、さっきも言いましたが、主任者として
一番大事なことですから、相手方の請求が
あろうとなかろうと自分から主任者証を
提示しなさい!!ってことになります。


ということは、
設問の方は、○ということになりますね。

早い?(笑)


でも、混同しやすいポイントもここでは、
一緒に抑えましょう!


業法の中で、主任者が、主任者証を提示
しなければならないとされているのは、
2ヶ所ですね。

1つは、この重要事項説明のときです。

じゃあもう1つは??

どんな場面でした??

はい、取引の関係者から提示を請求された
ときですね。


で、どちらも、主任者証を提示しなければ
ならないのですが、もし、提示しなかったら
どうなりますか??


何か、罰則とかありましたか??

はい、ちょいと迷いどころかもしれませんね・・・(汗)

じゃあきちんと整理しておきましょう!

重要事項説明のときに主任者証を提示
しなかったら、10万円以下の過料に
処せられます。


反対に、取引の関係者からの提示の請求を
無視しても、特に、罰則はないですぞ?

それだけ、重要事項説明は大事だってことにも
なりますよね。


こういう、扱いが違う箇所は、しっかり
抑えておきましょう!


次は、3ですね!!


3 宅地建物取引業者は、自ら売主として締結した
建物の売買契約の相手方が宅地建物取引業者であっても、
法第37条の規定に基づき交付すべき書面に取引主任者をして
記名押印させなければならない。

まずはワードチェック。

「業者」「自ら売主」「相手方」「業者」
「37条書面」「取引主任者」「記名押印」


はい、「自ら売主」「相手方が業者」という
ことで、あたかも8種類制限の業者間適用除外
のパターンかと思いますよね。

まずは、それでいいのですよ?(笑)


で、メインの課題は、37条書面です。

はい、もちろん8種類制限にはありませんね。

ということで、普通に業者がからむパターンの問題です。

ちょうど、[問35]の1と似たケースですね。

問題としては、結局、37条書面に取引主任者が
記名押印しなきゃならないかどうかですね。

当然、しなきゃなりません。

基本中の基本ですね。

そして、正しい表現は??

「業者は、37条書面に、取引主任者をして
記名押印させなければならない」
となります。

義務は、業者にありますので、ご注意を!!

問題文は、○です。


では、最後に4です。


4 取引主任者は、法第35条に規定する重要事項を記載した書面に
記名押印することが必要とされており、建物の貸借の媒介であっても
これを省略することはできない。


まずはワードチェックから?


「取引主任者」「重要事項書面」「記名押印」
「建物の貸借の媒介」「省略」


重要事項の書面の問題ですね。

重要事項記載書面の大前提をまず抑えておきましょう!!


“重要事項記載書面には、取引主任者が記名押印しなければならない”

これは、大丈夫ですね。

じゃあどんな取引のときに記名押印しますか??

はい、業法が適用される取引のスタイルには
すべて記名押印が必要ですね。

もちろん、同時に“説明”も必要ですぞ?


具体的には??

(1)自ら売買
(2)売買の代理・媒介
(3)貸借の代理・媒介


設問のケースは??

(3)に該当しますね。

よって、省略はできず、当然、記名押印が必要
ですから、4は○ということになります。


う?んと、ちなみに自ら貸主の場合は??

はい、これは、業法そのものが適用されない
から、重要事項説明の必要もありませんね。

ひっかからないよーに!!(笑)


結局、誤っているものは1ということ
になります。

この[問36]も基本事項からの出題ですので、
すべてに○×をつけることができたはずです。

どうですか??
波に乗ってきましたか??!(笑)

今回はここまでです。

それでは、次回をお楽しみに?



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                     2010年12月14日 No.148-2
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こんばんは、wataです。

相変わらず風邪で調子が悪いです・・・
熱は下がったのですが、鼻水が止まりません。

インフルエンザでなかっただけ。マシだと思うことにします(苦笑)


今日は【南極の日】です。

1911(明治44)年、ノルウェーの探検家アムンゼンと隊員4名が、犬ぞりを使い、
人類史上初めて南極点に到達したことによります。

ライバルであったイギリスの探検家スコットよりは
わずか35日先んじていました。


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今日は一問一答が2問です!



<業務に関する規制3・2?3>



(2)
宅建業者嵐山建物は、買主の坂本さんに対し、
建物の売買契約を締結する前に、営業保証金を供託した主たる事務所の
もよりの供託所及びその所在地について説明するようにしなければならない。








(答)
説明の義務については、“説明するようにしなければならない。”
となる。すなわち、努力義務である。


(3)
宅建業者である四条土地は、宅建業を営まなくなった後でも、
その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしては
いけないが、従業者の沖田さんが退職した場合は、この限りではない。








(答)
従業者についても同様、退職した者にも守秘義務がある。
すなわち、スタッフ全員秘密は墓場まで持っていけ!ということ。



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<業務に関する規制3・37条書面他1>基礎力一問一答

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                     2010年12月13日 No.148-1
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こんばんは、wataです。


今日は【大掃除の日】です。

一年の積もり積もった汚れを落としてきれいに新年を迎えてもらおうと、
この日を「大掃除の日」と制定したのは大阪市に本店を置き、
ビルの運営と管理、ハウスクリーニングなどを手がける
株式会社東和総合サービスです。

日付はこの日が古くから「正月事始め・煤払いの日」と
されていることからです。

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今日からは<業務に関する規制3・?37条書面他?>です。

この分野もいうまでもなく、業法の頻出分野です。

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今日は一問一答が1問です!

では、今週もがんばっていきましょう!(^^)



<業務に関する規制3・37条書面他1>

(1)
宅建業者平安ホームは、自ら売主として宅地の売買契約を
締結したが、買主島津さんに対して、営業保証金の供託所に
関する事項を、取引主任者でない従業員をして当該売買契約
締結の直前に説明させた。違反する?








(答)
供託所等の説明は重要事項説明ではないから、
取引主任者が説明する必要はない。
よって、違反しない。



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                     2010年12月12日 No.147-7
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こんばんは、wataです。

相変わらず風邪気味ですが(*_*)、
風邪にも負けず、今日も頑張っていきましょう!


今日は【ビタミンの日】です。

『ビタミンの日』制定委員会が2000(平成12)年9月に制定しました。

1910(明治43)年、鈴木梅太郎博士が、米糠から抽出した脚気を予防する成分に
「オリザニン」と命名したことを東京化学会で発表しました。

オリザニンは後に、この1年後に発見されたビタミンB1と
同じ物質であることが判明しました。



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今日は日曜日号、一問一答1問とクイズ問題1問です!

クイズ問題は
「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない!」と
書いて、問題下部のリンクから送信してください。

返信頂いた方に答えと解説を送信します。


それでは一問一答から行ってましょう!

<業務に関する規制2・重要事項説明11>

(11)
宅建業者貴船ハウスが、自ら売主として、マンションの分譲を
行うに当たり、管理組合の総会の議決権に関する事項については、
管理規約を添付して説明しなければならない。








(答)
管理組合の総会の議決権に関する事項については、
説明事項ではない。


では、クイズ問題です?(笑)


(12)
宅地の売買の媒介において、天災その他不可抗力による
損害の負担を定めようとする場合は、重要事項として説明
しなければならない。


解答送信用フォーム
パソコンでご覧の方↓↓
http://www.life-shine.net/takken/kaitou_f/101212.html

携帯からご覧の方↓↓
http://form1.fc2.com/form/?id=430752

からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪


いかがでしたか?
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに!

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ファイナンシャルプランナー試験に短期間で合格する方法?カリスマFP上野やすみが教える?

<業務に関する規制2・重要事項説明9?10>基礎力一問一答

この記事は、
メルマガ「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
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 ◇「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
       ?てっとり早く合格しよう?
                     2010年12月11日 No.147-6
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こんばんは、wataです。

・・・珍しく?風邪をひきました(*_*;
大した熱はないのですが、喉の不調と身体がだるいです。

月曜日から講義なので、今日と明日で治します!

今日は【百円玉記念日】です。

1957年(昭和32年)のこの日、戦後初めて100円銀貨幣(鳳凰)が発行されました。

それまでは板垣退助の肖像の紙幣でした。

ちなみに1967年(昭和42年)以降は100円銀貨幣は発行されず、
現在の100円白銅貨幣にとって変わられました。

………………………………………………………………………………
これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに(^_^)

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宅建合格仕事人の悠々です(^_^)


今日も<業務に関する規制2・重要事項説明>です。

この分野は、いうまでもなく、業法の頻出分野です。

気合いを入れて、120%押さえていきましょう!

今日も一問一答が2問です!


<業務に関する規制2・重要事項説明9?10>

(9)
宅建業者である大原住宅が、区分所有建物の貸借の媒介を行う場合、
共用部分に関する規約の定めがあるときは、
その内容を重要事項として説明しなければならない。








(答)
共用部分に関する規約の定めは、貸借では説明不要。
建物の貸借では、専有部分の利用制限の規約と管理の委託先の
2つのみが説明事項になる。


(10)
宅建業者木屋町ホームが、建物の貸借の媒介を行う場合、
当該建物の貸借について、契約期間及び、契約の更新に
関する事項の定めがないときは、その旨説明しなければならない。








(答)
定めがないときは、「定めナシ」と説明しなければならない。


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  発行責任者:綿谷 玲   info@office-oto.com

★著者 Life-Shine 宅建講師 悠々先生
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宅建合格には苦手分野は捨てるべし!






過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS)

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<業務に関する規制2・重要事項説明7?8>基礎力一問一答

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                     2010年12月10日 No.147-5
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こんばんは、wataです。


今日は【世界人権デー】(Human Rights day)です。

1950(昭和25)年の国連総会で制定。国際デーの一つです。

1948(昭和23)年、パリで行われた第3回国連総会で「世界人権宣言」が採択されました。

「すべての人間は、生まれながらにして自由であり、かつ、尊厳と権利とについて平等である。」
で始る全30条と前文からなっています。

日本では、この日までの一週間を「人権週間」としています。

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今日も<業務に関する規制2・重要事項説明>です。

この分野は、いうまでもなく、業法の頻出分野です。

気合いを入れて、120%押さえていきましょう!

今日も一問一答が2問です!


<業務に関する規制2・重要事項説明7?8>

(7)
宅建業者である祇園不動産が、建物の貸借の媒介を行う場合、
敷金の授受の定めがあるときは、当該建物の借賃の額のほか、
敷金の額及び授受の目的についても説明しなければならない。








(答)
敷金の額及び授受の目的については説明しなければならないが、
借賃の額そのものは説明不要である。


(8)
宅地の売買の媒介において、当該宅地の瑕疵を担保すべき
責任の履行に関し保証保険契約の締結等の措置を講じないときは、
その旨を買主に説明しなくてもよい。








(答)
保証保険契約の締結等の措置を講じないときは、
その旨を買主に説明しなければならない。

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<業務に関する規制2・重要事項説明5?6>基礎力一問一答

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                     2010年12月9日 No.147-4
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こんばんは、wataです。


今日は【地球感謝の日】です。

あらゆる命の源である地球に感謝し、その思いを多くの人に伝える日をと
2002年9月に青木稚華氏が制定しました。

日付は12月が1年最後の月であることと、
9日は地球の球の語呂合わせからです。

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今日も<業務に関する規制2・重要事項説明>です。

この分野は、いうまでもなく、業法の頻出分野です。

気合いを入れて、120%押さえていきましょう!

今日も一問一答が2問です!


<業務に関する規制2・重要事項説明5?6>


(5)
宅建業者伏見ホームが、建物の貸借の媒介を行う場合、
当該建物について容積率又は建ぺい率に関する制限があるときは、
その概要について説明義務がある。








(答)
建物の貸借の場合は、容積率・建ぺい率に関する説明は
不要である。すでに建っている建物を借りて住むだけだか
ら?火曜日の(3)の問題とは、しっかり区別しておこう。


(6)
宅建業者大文字建物が、自ら未完成のマンションを
売買する場合、建物の完成時における当該マンションの外壁の
塗装については重要事項として説明しなくてもよい。








(答)
未完成物件の場合は、お客さんに対して、少しでも完成
イメージを提供してあげるべし!よって、外壁の塗装や、
建物の形状や構造についても説明しなければならない。



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宅建合格には苦手分野は捨てるべし!






過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS)

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ファイナンシャルプランナー試験に短期間で合格する方法?カリスマFP上野やすみが教える?

【宅建業法平成18年問35】

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 ◇「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
       ?てっとり早く合格しよう?
                     2010年12月8日 No.147-3
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こんばんは、宅建講師の悠々です。


師走に入り慌ただしい気分になってきました。
我慢していた(^_^;)コートも出しました。

職場近くの学校ではノロウィルで学級閉鎖になったそうです。
体調管理には気をつけて、ペースを守り、
来年の宅建試験に向けて、一日一日を積み重ねていきましょう?


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今日は、宅建業法「問35」ですね。


「問 35」
 宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に
関する次の記述のうち、同条の規定に違反しないものはどれか。

全体文を見ると、ズバリ重要事項説明の問題だとわかりますね。

そして、捜すのは“違反しないものは?”
ですね。

単に、正しいもの、誤っているものという
パターンではないから、ちょいと意識しておきましょう!


違反するもの⇒⇒⇒×
違反しないもの⇒⇒○

というわけで、一生懸命○を捜しましょう!(笑)


では1です。

1 自ら売主として宅地の売買をする場合において、
買主が宅地建物取引業者であるため、重要事項を記載した書面を交付しなかった。


はい、ワードチェックをしましょう。

「自ら売主」「買主が業者」
「書面を交付」


はい、「自ら売主」とくると、まず、
「うん、8種類制限の関連か??」
と反応しましょう!!


続いて、「買主が業者」となっていますから、
「業者間取引では適用除外」
とさらに反応しましょう!


で、最後の部分は、
「重要事項の書面の交付」ですね。


ということは、理想的な問題処理の流れとしては、
8種類制限に「重要事項の説明」があったかな??
と考えます。


ありましたか???

あれば、それが業者間取引の場合は、
適用除外だから・・・となるわけです。


はい、もちろんありませんね。

ということは、
「自ら売主」とか「買主が業者」
とかも、特別に考えることなく、
普通に業者のからむ契約で、
重要事項説明の書面を交付しなかったって
ことですよね。


もちろん違反です。


はい、8種類制限においては、特に
全部スラスラ言える必要はないですが、
どんな項目があるかという識別はぜひ
できるようにしておきましょう!!

こういった問題を秒殺するために?(笑)


例えば・・・
(1)他人物売買
(2)クーリングオフ
(3)損害賠償の予定
(4)手付金の制限
(5)瑕疵担保責任
(6)手付金等保全措置
(7)割賦販売
(8)所有権留保

頭文字だけ取って??

タ・ク・ソン・テ・カ・テ・カッ・ショ

トイレに貼って1日3回は唱えましょう!!(笑)


では、次は2です。

2 建物の貸借の媒介において、水道、電気及び下水道は完備、
都市ガスは未整備である旨説明したが、その整備の見通しまでは説明しなかった。


ワードチェックをしましょう。

「建物の貸借の媒介」
「水道、電気、及び下水道は完備」
「都市ガスは未整備」
「整備の見通し」


はい、「建物の貸借」の場合ですから、
売買に比べると、少し、説明事項が
少なくなりますね。

そのあたりがちゃんと整理できているか
どうか?ですね。


考え方のポイントは、
「自分が借りるとしたら・・・・」
とイメージします!


そうすると、
水道、電気、下水道、都市ガスといった
いわゆるライフラインに関する事項は
ぜひ聞いておきたいですね。


だから、これらはすべて貸借でも
説明しなければならないですぞ?

そして、都市ガスは未整備だと・・・(汗)


このまま説明をクローズされたら、
「じゃあ、ガスはどうなるんだろう?
プロパンガスを使うのかな??
それとも電気コンロ?・・・(汗)」


と、この上なく不安になってとてもそんな
物件借りる気がしないですよね。

だから、
「今は、未整備でも1ヵ月後に都市ガスが
整備される予定です。」

といったことはぜひ聞いておきたいですよね。


また、
「ただ、整備にあたって1件あたり5万円の
費用負担をお願いしたいのです?」


ってこともありえますから、これも事前に
“特別の負担”として、説明しなきゃいけない
事項ですぞ?


この問題には直接関連しないけれど、本来の
ルールは未整備のときは、整備の状況と特別の
負担を説明すべし!となっていますから、ここで
覚えてしまいましょう!!

もちろん2は、違反するので、×となります。



次は、3ですね!!


3 宅地の売買の媒介において、当該宅地の一部が私道の敷地となっていたが、
買主に対して私道の負担に関する事項を説明しなかった。



まずはワードチェック。

「宅地の売買の媒介」「一部が私道」
「私道の負担」


私道の負担に関する問題ですね。

例えば、市街化区域内の田んぼをつぶして
家を6件建てて、分譲するという場合、
公道からの進入路を自分で作らなきゃならない
ですよね。


まぁその場合、「私道」という扱いになって
「道」だけれど、「私有地」だから、権利関係が
ちょいとややこしいですよね。


「私道を誰が、どうやって管理していくのだろう?」
「自分の負担部分は??」
「税金は??」


など、色々ききたくなりますよね。

ただ、そこに建築された建物を、単に借りて
住むだけの場合には、そこまで気にする
必要はありませんね。


はい、ここがポイントです。

よって、「私道負担」については、
売買や土地の貸借のときには、説明は必要だけれど、
建物の貸借の場合は、説明は省略できます。


3の問題文は違反するので、×ということに
なります。


では、最後に4です。


4 建物の貸借の媒介において、建物の区分所有等に関する法律に規定する
専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め(その案を含む。)が
なかったので、そのことについては説明しなかった。


まずはワードチェックから?


「建物の貸借の媒介」
「専有部分の用途その他の利用の制限に
関する規約(案)」


はい、マンションの重要事項説明で、
しかも貸借ですね。

これはもう日頃からいかにきちんと項目を
分類し、整理しているかが勝負でしょう!(笑)


まず、マンションで追加される説明項目は
大丈夫ですか??


うん、念のため、列挙しておきましょう!

(1)一棟の建物の敷地に関する権利の種類、内容
(2)共用部分に関する規約の定めがあればその内容(案)
(3)専有部分の用途・利用の制限に関する規約の定めがあればその内容(案)
(4)専用使用権の規約の定めがあればその内容(案)
(5)一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積み立てを行う旨の定めが
あればその内容(案)、すでに積み立てられている額。
(6)一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用、通常の管理費用等を特定の者にのみ
減免する旨の規約の定めがあればその内容。
(7)建物の所有者が負担しなければならない通常の管理費の額
(8)一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容
(9)一棟の建物およびその敷地の管理が委託されているときは、受託者の氏名、住所


はい、第一段階です(笑)

このうち、売買での説明事項は??
はい、全部です(笑)

では、第二段階です。

このうち、貸借での説明事項は??
はい、(3)と(9)ですね。

(3)は、「専有部分の用途・利用の制限に関する規約・・・」
だから、

「夜中にピアノを弾いてもいいのかしら??」
「イグアナ飼いたいけれど・・・?」

という部分のルールだから、売買、貸借関係なく
説明が必要ですね。

また、単なる案の段階でも説明しなければ
ならないですぞ?

(9)は、「管理の受託者の氏名、住所」ですね。

「夜中に水漏れがしたらどこに言えばいいのかな??」

という疑問の部分だから、(3)と同じく、
売買、貸借関係なく説明が必要ですね。


はい、この2つだけなんですよ?


また、マンションの重要事項の追加項目は、
2つに分かれるのですよね。

A 必ず説明する事項 (1)(7)(9)
B あれば説明する事項 (2)(3)(4)(5)(7)(9)


で、設問の「専有部分の用途・・・」は、
Bの分類ですね。

ということは、定めがなかったわけだから、
はい、説明を省略できますね。


余裕があれば、ABの分類もぜひ
見ておきましょう。


というわけで、
4は「説明しなかった」ということですから、
それでOK!?○ということになります。

そうしますと、違反しないものは・・・?
4ですね。


はい、問35は、すべて重要事項に関しての
基本的な出題ですから、分類をきちんと行って、
しっかりゲットしていきましょう!!
今回はここまでです。

それでは、次回をお楽しみに?

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                     2010年12月7日 No.147-2
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こんばんは、wataです。


今日は【国際民間航空デー】(International Civil Aviation Day)です。

1992(平成4)年の国際民間航空機関(ICAO)の総会で制定し、
1994年から実施。国際デーの一つです。

1944(昭和19)年、ICAOの設立を定めた「国際民間航空条約」の署名が行われました。

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今日も一問一答が2問です!


<業務に関する規制2・重要事項説明3?4>

(3)
宅建業者である嵐山不動産は、抵当権に基づく差押えの
登記がされている建物の賃貸借を媒介するにあたり、借主に対して、
当該建物の上に存する登記の内容を重要事項として説明しなければならない。








(答)
賃貸借であっても、登記の内容は説明しなければならない。
勘違いしやすい箇所なので、しっかりと把握しておこう。


(4)
宅建業者である平安エステートは、抵当権の登記がされている
建物の売買を媒介するにあたって、その抵当権が抹消予定だったので、
重要事項としての説明を省略した。違反するか?








(答)
違反する。登記された抵当権は、
たとえ抹消される予定のものであっても
説明しなければならない。

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平成22年度 イメージ&クレバー方式でよくわかる 栢木先生の基本情報技術者教室

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こんばんは、wataです。


今日は【シンフォニー記念日】です。

1914年(大正3年)のこの日、ベルリンから帰国した山田耕筰作曲による初の和製交響曲
『かちどきと平和』が帝国劇場で発表されました。

『さくらさくら』『赤とんぼ』『ペチカ』などの童謡も彼の作曲作品です。

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今日からは<業務に関する規制2・重要事項説明>です。

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来年のこの時期には、ぜひ
「合格しました!!」
と言えるように今から頑張りましょう!!


今日も一問一答が2問です!

では、今週もがんばっていきましょう!(^^)



<業務に関する規制2・重要事項説明1?2>

(1)
重要事項の説明は、専任でない取引主任者が行うことも
できるが、これらの事項を記載した書面に記名押印するのは
専任の取引主任者でなければならない。








(答)
重要事項の説明、書面への記名押印ともに専任でない
取引主任者でよい。専任の取引主任者と一般の取引主任者とは、
仕事=事務の上では全く差がない。


(2)
宅地の売買について、売主三条ホーム、三条ホームの媒介業者
四条土地及び買主の媒介業者五条ハウスの3者が
いずれも業者である場合は三条ホーム、四条土地、五条ハウスの
3者全員が買主に対して重要事項の説明義務を負う。








(答)
売主業者三条ホーム、媒介業者四条土地・五条ハウス
すべて説明義務を負う。


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<業務に関する規制1 広告・媒介契約他11?12>基礎力一問一答

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こんばんは、wataです。


今日は 【アルバムの日】です。

フエルアルバムをはじめとして、製本、シュレッダーなど情報整理製品の
総合企業であるナカバヤシ株式会社が制定しました。

日付は一年最後の月の12月はその年の思い出をアルバムにまとめる月、
そして「いつか時間が出来たら」「いつか子どもが大きくなったら」
「いつか・・・」と後回しにされることなくアルバムづくりをして
もらいたいとの願いを込めて、その5日(いつか)を記念日としたものです。



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今日は日曜日号、一問一答1問とクイズ問題1問です!

クイズ問題は
「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない!」と
書いて、問題下部のリンクから送信してください。

返信頂いた方に答えと解説を送信します。


それでは一問一答から行ってましょう!


<業務に関する規制1 広告・媒介契約他11>


(11)
宅建業者貴船ハウスは、高杉さん所有建物の売買の媒介の依頼を受け、
高杉さんと専任媒介契約を締結した場合、高杉さんから
指定流通機構に登録しなくてもよい旨の承諾を得ていれば、
貴船ハウスは当該登録をしなくてもよい。








(答)
宅建業者が専任媒介契約を締結した場合は、7日以内に
登録をしなければならない。たとえ、売主の承諾を得た場合でも、
登録しない旨の特約は無効である。


では、クイズ問題です?(笑)


(12)
宅建業者鞍馬不動産が依頼者に対して、業務の処理状況を
15日に1回以上報告すると専任媒介契約で定めた場合でも、
依頼者の同意を得ていれば、当該特約は有効となる。


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携帯からご覧の方↓↓
http://form1.fc2.com/form/?id=430752

からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪


いかがでしたか?
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに!


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宅建合格には苦手分野は捨てるべし!



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FP技能検定3級 精選過去問題集 2010年版

ファイナンシャルプランナー試験に短期間で合格する方法?カリスマFP上野やすみが教える?

<業務に関する規制1 広告・媒介契約他9?10>基礎力一問一答

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                     2010年12月4日 No.146-6
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こんばんは、wataです。


今日は【E.T.の日】です。

1982(昭和57)年、映画『E.T.』が日本で公開されました。

観客は1000万人を突破し、1998年に『タイタニック』に抜かれるまで
最高の配給収入を記録していました。

E.T.は"Extra-Terrestrial"の略で「地球外生物」のことである。

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これからしばらくは
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というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに(^_^)

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宅建合格仕事人の悠々です(^_^)


今日も業務に関する規制1?広告・媒介契約他?です。

今までと同じように120%押さえていきましょう!


今日も一問一答が2問です!

では、今週もがんばっていきましょう!(^^)



<業務に関する規制1 広告・媒介契約他9?10>


(9)
宅建業者祇園ホームは、坂本さん所有建物の売買の媒介の
依頼を受け、坂本さんと専任媒介契約を締結した。祇園ホームは、
建物の価格について意見を述べる際に、坂本さんからその根拠を
明らかにする旨の請求を受けた場合にのみ根拠を明らかに
しなければならない。









(答)
建物の価格について意見を述べる場合は、依頼者の請求の
有無にかかわらず、根拠を明らかにしなければならない。


(10)
宅建業者四条建物は、徳川さん所有建物の売買の媒介の依頼を受け、
徳川さんと専任媒介契約を締結した場合、有効期間の満了に際し、
「徳川さんからの更新の申し出がなくても自動更新する」旨の
特約を定めることができる。









(答)
有効期間の更新は、依頼者の申出があるときにのみすることができる。
自動更新の特約は無効である。



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<業務に関する規制1 広告・媒介契約他7?8>基礎力一問一答

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                     2010年12月3日 No.146-5
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こんばんは、wataです。


今日は【個人タクシーの日】です。

1959(昭和34)年に初めて個人タクシーの営業許可が下りた日です。

タクシー不足と神風タクシー解消のため、東京都で40?50歳の3年間
無事故無違反の優良運転手173人に個人タクシーの免許が許可されました。

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では、今週もがんばっていきましょう!(^^)



<業務に関する規制1 広告・媒介契約他7?8>

(7)
宅建業者嵯峨野ハウスが、西郷さん所有土地の売買に
関して媒介契約を締結する場合、西郷さんに交付する書面には、
取引主任者の記名押印が必要である。








(答)
媒介契約書面に記名押印するのは、宅建業者であって
取引主任者がする必要はない。


(8)
宅建業者嵐山不動産は、マンションの所有者から賃貸借の
媒介を依頼されたが、書面の作成・交付を行わなかった。
違反する?








(答)
貸借の場合には、書面の作成・交付義務はない。
よって、違反しない。


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                     2010年12月2日 No.146-4
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こんばんは、wataです。


今日は※【美人証明の日】です。

栃木県足利市にある厳島神社では2006年12月2日に、
御祭神の市杵島姫命(いちきしまひめのみこと)の分身として
美人弁天を建立しました。

これを契機に町内で「美人弁天町おこしの会」が発足し、
参拝者に心柔らかな品性ある美人であることを証明しています。

日本で唯一の「美人証明」を無料で配布していています。

心の優しい美人弁天と「美人の国・足利」をアピールしようと
「美人弁天町おこしの会」が記念日を制定、
日付は建立の日であり美人証明を初めて発行した日からです。

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<業務に関する規制1 広告・媒介契約他5?6>

(5)
宅建業者桃山ホームが、自ら建物の売買を行う場合、
相手方が宅建業者であれば、建築確認の申請中であっても
契約をすることができる。








(答)
契約締結時期の制限は、業者間取引においても適用される。
建築確認の申請中は、もちろん契約をすることが
できない。


(6)
宅建業者大文字建物は、取引態様の明示のある広告を
見た人から売買の注文を受けたときは、改めて、取引態様の
明示をする必要はない。








(答)取引態様の明示は、広告をする場合と注文を受けた時
のいずれの場合もする必要がある。よって、広告を見た
人にも、注文を受けた時は、もう一度明示しなければな
らない。

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【宅建業法平成18年問34】

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                     2010年12月1日 No.146-3
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こんばんは、宅建講師の悠々です。


今日は宅建試験の合格発表でしたね。

合格点は36点でした。
久々(2回目)に35点を超えました。


来年、このメルマガの読者さんが合格してもらえるように
私も精一杯サポートしていきますね?



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今日は、宅建業法「問34」ですね。


「問 34」
 宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、
正しいものはどれか。


はい、今回は営業保証金に関する問題ですね。

正しいものは??ですから、
大きく○をつけましょう。


では、1です。

1 宅地建物取引業の免許を受けた者は、事業を開始した日から3月以内に
営業保証金を供託し、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に
届け出なければならない。


はい、ワードチェックから。

「免許」「事業を開始」「3月以内」
「供託」「大臣または知事」「届出」


はい、免許を受けてから供託するまでの
流れの問題ですね。

では、免許を受けてから供託までの流れは、
どんなルールでした??


免許を受ける
  ↓  
供託をする
  ↓ 
免許権者に届出(供託書の写しを添付)
  ↓ 
事業(営業)開始

はい、この4段階ですね。

キ・ホ・ン・ですぞ?(笑)


ところが、本肢の場合、

「事業を開始した日から3月以内に・・・供託」
と記載されていますよね。

もちろん、事業開始前にしなければならない
ですから、×ということになります。


また、関連知識として、「3月」というのは、
供託のコーナーで何かピンときますか??


はい、免許権者が催告するときの期間ですね。

免許する
 ↓
3ヶ月待つ
 ↓
催告する
 ↓
1ヶ月待つ
 ↓
免許取消OK!


この流れも大変に重要ですから、
しっかり抑えてくださいね!


では、2にいきましょう。


2 宅地建物取引業者は、事業の開始後新たに支店を設置したときは、
その支店の最寄りの供託所に政令で定める額を供託し、その旨を免許を受けた
国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。


ワードチェックをしましょう。

「事業の開始後」「支店を設置」
「支店の最寄の供託所」「供託」
「届け出」


新たに支店を増やすって話しですよね。

はいはい、景気がいいですね?(笑)

はい、この場合のルールはどうですか??

事業の開始後、新たに支店を設置するときは、
もちろん営業保証金を追加して供託します。


いくらですか??

支店1つにつき500万円ですね。

?ここでは、きかれていませんが、
きっちり抑えましょう?


どこへ持って行きますか??

本店の最寄りの供託所ですね。

はい、支店の最寄り・・・ではないですよ。

とにかく、業者の営業保証金は、ぜ?んぶ本店の
最寄りの供託所に入っています。

うん、その方が、管理もしやすいですもんね(笑)


ところが、問題文では、
「支店の最寄り・・・・」
となっていますね。

よって、×ということになります。

ちなみに、1も2も免許権者である
大臣または知事に届け出るというところは
OKですよ?

はい、きちんと確認しておきましょう!


次は、3ですね!!


3 金銭のみをもって営業保証金を供託している宅地建物取引業者は、
その本店を移転したためその最寄りの供託所が変更した場合、遅滞なく、
供託している供託所に対し、移転後の本店の最寄りの供託所への営業保証金の
保管替えを請求しなければならない。


まずはワードチェック。

「金銭のみ」「供託」「本店を移転」
「最寄りの供託所が変更」「遅滞なく」
「移転後の本店の最寄りの供託所」
「保管替えを請求」


はい、どうやら典型的な営業保証金の
保管替えの問題のようですね。


本店を移転しただけなら、特に、
何もしなくてよいのですが、移転したことで、
最寄りの供託所が変わってしまったときは
どうするか?って話しですね。


本肢の場合は、
1行目に「金銭のみで供託」という
ありがたい(笑)条件もありますぞ?

はい、この場合のルールは??

金銭のみで供託
 ↓   ↓
本店の最寄りの供託所が変更
 ↓   ↓
保管替えの請求

という流れになりますね。

本肢は、この流れどおりになっていますね。

また、保管替え請求の部分については、
最寄りの供託所が
A供託所⇒⇒B供託所
に変更した場合、
手続きはどうするのでした??


A(旧供託所)に対して、
「B(新供託所)への保管替えをして下さい」
という請求をするのでしたね。


本肢の最後の部分は、正にこの流れどおりに
なっていますから、○ということになります。


では、最後に4です。


4 宅地建物取引業者は、取引の相手方の権利の実行により
営業保証金の額が政令で定める額に
不足することとなったときは、通知書の送付を受けた日から
2週間以内に不足額を金銭で供託しなければならない。


まずはワードチェックから?

「業者」「営業保証金」「不足」
「2週間以内」「金銭で供託」


はい、これは、業者がお客さんともめて
営業保証金が実際に還付されたときの
事後処理の問題ですね。


供託されてからの流れは抑えていますか??


還付された旨の通知(通知書の送付)
  ↓
2週間以内
  ↓
不足額を供託


という流れですね。


大丈夫ですか??(笑)


さてさて、問題文はどうなっていますか?

「営業保証金」が「不足」したので、
「2週間以内」に「金銭で供託」ですね。


うん、流れはいいですね。

ところが、最後の部分。

「金銭で供託」がひっかかりますね。

ここは、営業保証金として供託する
のですから、開業時の供託と同じように、
金銭だけでなく、一定の有価証券もOKですよ。


よって、4は×ということになります。


細かい言葉もきちんとワードチェックを
して、ケアレスミスを防ぎましょう!!


ちなみに、考え方としては、供託所に持っていく
ときは、とにかく、金銭だけでなく、一定の有価証券
もOKというふうに抑えましょう。


保証協会の供託のときにも同じことが言えますので、
併せて抑えましょう。


というわけで、NO.34の答えは、3ですね。

ここは、4つの選択肢すべてに○×をつけることが
できましたね。

この調子でがんばりましょう!!(笑)


今回はここまでです。

それでは、次回をお楽しみに?


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