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<業務に関する規制1 広告・媒介契約他3?4>基礎力一問一答

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メルマガ「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
       ?てっとり早く合格しよう?  を転載しています。

>>宅建合格フルセット?宅建合格には苦手分野は捨てるべし?






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 ◇「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
       ?てっとり早く合格しよう?
                     2010年11月30日 No.146-2
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こんばんは、wataです。


今日は【カメラの日】(オートフォーカスカメラの日)です。

1977(昭和52)年、小西六写真工業(現在のコニカ)が
世界初の自動焦点(オートフォーカス)カメラ「コニカC35AF」を発売しました。

「ジャスピンコニカ」という愛称で呼ばれ、誰でもピンぼけせずに撮れるということで、
それまでカメラに縁のなかった女性や中高年層の市場を開拓しました。

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これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに(^_^)

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宅建合格仕事人の悠々です(^_^)


今日も業務に関する規制1?広告・媒介契約他?です。

今までと同じように120%押さえていきましょう!


今日も一問一答が2問です!

では、今週もがんばっていきましょう!(^^)



<業務に関する規制1 広告・媒介契約他3?4>

(3)
宅建業者平安土地は、実在する宅地については、実際に
販売する意思がなくても、当該宅地の広告の表示に誤りが
なければ、その広告を行うことができるか?








(答)
その物件が実在し、物件の表示自体が誤りでなくても、
実際に販売する意思がない場合は、著しく事実に相違する
表示をしたものとして違反するため、広告はできない。


(4)
宅建業者大原エステートは、宅地の売買において、都市
計画法第29条の開発許可を受けていれば、実際に工事に
着手していなくても広告をすることができる。









(答)
開発許可を受けていればOK!?実際に、造成工事や
建物の建築に着工しているかどうかは関係なし。



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 発行責任者:代表 綿谷 玲  Mail info@office-oto.com
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宅建合格には苦手分野は捨てるべし!



過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS)

平成22年度 イメージ&クレバー方式でよくわかる 栢木先生の基本情報技術者教室

FP技能検定3級 精選過去問題集 2010年版

ファイナンシャルプランナー試験に短期間で合格する方法?カリスマFP上野やすみが教える?
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<業務に関する規制1 広告・媒介契約他1?2>基礎力一問一答

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 ◇「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
       ?てっとり早く合格しよう?
                     2010年11月29日 No.146-1
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こんばんは、wataです。


今日は【いい肉の日】です。

全国有数の肉用牛の産地である宮崎県の「より良き宮崎牛づくり対策協議会」
が味と品質の良さで知られる宮崎牛をアピールするために制定しました。


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今日からは業務に関する規制1?広告・媒介契約他?です。

今までと同じように120%押さえていきましょう!


今日も一問一答が2問です!

では、今週もがんばっていきましょう!(^^)



<業務に関する規制1 広告・媒介契約他1?2>

(1)
宅建業者の加茂川ホームが、宅建業者でない中岡さんに
自己所有の土地を売却する場合に、手付に関する金銭の
貸借のあっせんを行うことは、禁止されている。








(答)
手付の分割払いは、信用供与の禁止規定に引っかかる
ため禁止されている。金銭の貸借の場合、実際は、分割
払いとなるが、銀行等が中岡さんの経済力(信用)を
審査した上での行為だから許される。


(2)
宅建業者伏見不動産がその業務に関する広告について、
著しく事実に相違する表示を行った場合、取引が成立しなくても、
懲役又は罰金に処せられることがあるか?








(答)
結果的に取引が成立しなかった場合でも、また被害者が
いない場合でも、誇大広告を行っただけで宅建業法違反となり、
罰則の対象となる。



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宅建合格には苦手分野は捨てるべし!



過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS)

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<自ら売主の8種類制限12?14>基礎力一問一答

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 ◇「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
       ?てっとり早く合格しよう?
                     2010年11月28日 No.145-7
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こんばんは、wataです。


今日は【太平洋記念日】です。

1520年、ポルトガルの航海者マゼランが、後に「マゼラン海峡」と命名される
南米大陸南端の海峡を通過して太平洋に出ました。

天候が良く平和な日が続いたため、この海を"Pacific Ocean"
(平和な・穏やかな大洋=「太平洋」)
と名附けた。マゼラン自身はフィリピンで原住民に殺されたましたが、
彼の船は初めて世界を一周して帰国し、地球が丸いことを証明しました。

スペインからの独立・大コロンビアの1州となった日 です。(パナマ)



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今日は日曜日号、一問一答が2問とクイズ問題1問です!

クイズ問題は
「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない!」と
書いて、問題下部のリンクから送信してください。

返信頂いた方に答えと解説を送信します。


それでは一問一答から行ってましょう!


<自ら売主の8種類制限12?13>

(12)
宅建業者東山不動産が自己所有建物を宅建業者でない
木戸さんに4,000万円で売却する際に、手付金100万円を
受領した後、中間金として600万円を受領したが、
保全措置は中間金の600万円のみに講じた。違反する?








(答)
手付金等の保全措置とは、契約締結後すでに受領している
金銭の全額について行う必要がある。よって700万円の
保全措置が必要であるため、違反する。


(13)
宅建業者西陣土地が自ら売主となる割賦販売契約において、
「買主の賦払金の支払の遅滞があったときは、売主は、
催告をしないで直ちに契約を解除することができる」という特約をした場合、
その特約は無効となる。








(答)
書面により30日以上の期間を設けて催告する必要があるため、
無効である。



では、クイズ問題です?(笑)


<自ら売主の8種類制限14>

(14)
宅建業者河原町ホームが自ら売主として、
宅建業者大原不動産に自己所有土地を売買する場合、
クーリングオフの規定及び、
重要事項説明の規定のいずれも適用されない。


解答送信用フォーム
パソコンでご覧の方↓↓
http://www.life-shine.net/takken/kaitou_f/101128.html

携帯からご覧の方↓↓
http://form1.fc2.com/form/?id=430752

からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪


いかがでしたか?
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに!


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過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS)

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FP技能検定3級 精選過去問題集 2010年版

ファイナンシャルプランナー試験に短期間で合格する方法?カリスマFP上野やすみが教える?

宅建の登録実務講習実施機関について

宅建合格発表はまだですが、
取引主任者の登録を行なう場合、
2年以上の実務経験がない方は、
登録実務講習を受講する必要があります。
受講できるところは以下のとおりです。
( 平成2 2 年1 0 月2 0 日現在)

(登録実務講習の登録実務講習機関一覧)
・財団法人不動産流通近代化センター
・LEC(株式会社東京リーガルマインド)
・株式会社日建学院
・T A C 株式会社
・株式会社総合資格
・株式会社九州不動産専門学院
・株式会社日本ビジネス法研究所
・株式会社週刊住宅新聞社
・株式会社住宅新報社
・ピタットハウスネットワーク株式会社
・一般社団法人宅建実務教育センター
・一般社団法人職能研修会

鳥取県内で受講できるのは、日建学院のみ。
岡山では、かなり多くのところが受講できそう。
中でも、一般社団法人宅建実務教育センターはかなり安いらしいです。
でも、2日間あるから、結局は日建学院に落ちつきそう。
皆さん、旅費、宿泊費も考えながら、
いいところを選択してくださいね。





宅建(宅地建物取引主任者) :主任者登録のための登録実務講習 

3級FP技能士試験に向けての新しい学習方法

平成22年宅建試験合格発表日まで、
あと3日となりました。

宅建試験を終え、
合否はわからないまま、
先月末ぐらいから、
3級FP技能士の勉強を始めました。
やっと一通りテキストを読み終え、
練習問題に入るところです。

今取り組んでるのは、これ。

うかる!FP技能士3級一問一答〈09‐10年版〉

Amazonで中古を購入したので、
若干古いところもありますが、
1年落ちなので、なんとかなるでしょう(笑)

今、525/700 消化したところです。
現時点で、8割ぐらいの正解率かな。
とりあえず、これを3回転ぐらいして、
10割近くしてから、
次の過去問集へ行きたいと思ってます。
2級まで目指すつもりですが、
3級をしっかり理解することが大切みたいですので、
3級を合格するだけでなく、
次につながるように、高得点を目指したいと思います。

そのための新しい学習方法が見つかりました。
これです。
2級まで対応しているみたいなので、
強力な味方になってくれることを期待しています。
頑張るぞ!

マル合格資格奪取! FP(ファイナンシャルプランニング)技能検定試験2級・3級

<自ら売主の8種類制限10?11>基礎力一問一答

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                     2010年11月27日 No.145-6
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こんばんは、wataです。


今日は【ノーベル賞制定記念日】です。

1901(明治35)年、ノーベル賞の第1回授賞式が行われた。
ノーベル賞は、スウェーデンの化学者ノーベルが遺言で、
自らの発明したダイナマイトで得た富を人類に貢献した人に与えたいと
書いたことから創設されました。

ノーベルの遺産を元にした基金168万ポンドで、毎年その利子が、
物理学・化学・生理学医学・文学・平和事業の5分野に貢献した人に贈られています。

1969(昭和44)年に経済学賞が追加された。
毎年ノーベルの命日の12月10日に、平和賞はオスロで、
その他の賞はストックホルムで授賞式が行われます。


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今日も「自ら売主の8種類制限」がテーマです。
この分野も頻出分野です。
今までと同じように120%押さえていきましょう!

今日も一問一答が2問です!


<自ら売主の8種類制限10?11>

(10)
宅建業者嵯峨野エステートが、自ら売主として宅建業者でない
土方さんと締結する土地付建物の売買契約において、
嵯峨野エステートが瑕疵担保責任を負うべき期間を目的物の引渡しの日から
1年内とする特約をした場合は、その担保責任期間は、
引渡しから2年となる。








(答)
瑕疵担保責任を負うべき期間は、民法の原則に戻り、
買主が瑕疵を発見したときから1年となる。


(11)
宅建業者大文字ハウスが自己所有建物を宅建業者でない
中岡さんに売却するときは、手付金等を受領後、速やかに、
保全措置をしなければならない。








(答)
手付金等を受領後ではなく、
受領前に保全措置をしなければならない。


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<自ら売主の8種類制限8?9>基礎力一問一答

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こんばんは、wataです。


今日は【ペンの日】です。

1935年のこの日、文筆家の団体である日本ペンクラブが創立されたことを記念して、
同クラブが制定しました。

「ペン」は著述家の象徴であるペンの意味もありますが、
国際的な文筆者の団体のペンクラブにちなんだもので、
脚本作家・詩人(poet/playwriter)のP、
随筆家・評論家・編集者(essayist/editor)のE、
小説家(novelist)のN
の頭文字からとったPENを意味しています。

日本ペンクラブの初代会長は島崎藤村で、大戦中は中断したが、
昭和22年に復活し、翌年国際ペンクラブに復帰しました。


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今日も「自ら売主の8種類制限」がテーマです。
この分野も頻出分野です。
今までと同じように120%押さえていきましょう!

今日は一問一答が2問です!


<自ら売主の8種類制限8?9>

(8)
解約手付の制度においては、買主が代金の一部を支払ったときは、
売主からは手付倍返しによる解約はできない。








(答)
買主の代金の一部支払いは、買主の履行の着手になる。
よって、もはや売主からは手付による解約をすることはできない。


(9)
売主鴨川ホーム(宅建業者)と買主沖田さん(宅建業者でない)の
建物の売買契約において、売主の瑕疵担保責任を契約締結日から5年とした。
有効?








(答)
起点は、引渡しのみ!?たとえ期間が2年より長くても、
契約締結日や登記移転日等からの期限は、特約としては不可である。


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今日は【OLの日】です。

働く女性の異業種間交流サークル「OLネットワークシステム」が
1994(平成6)年に制定しました。

1963(昭和38)年、初めて「OL」という言葉が女性週刊誌『女性自身』11月25日号に載りました。

以前は、職場で働く女性のことを「BG(business girl)」と呼んでいたが、
この言葉がアメリカの隠語で「商売女・娼婦」という意味があることがわかり、
1963年9月12日にNHKが放送禁止用語としました。

これに代る言葉を『女性自身』が募集し、「OL(office lady)」という言葉を
1963年11月25日発売の号から使い始めたものです。


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<自ら売主の8種類制限5?7>


(5)
宅地又は建物の引渡しと代金の全部の支払いとがあっても、
クーリングオフができる旨を書面で説明を受けていないときは、
クーリングオフができる。








(答)
たとえクーリングオフについての説明を受けていなくても、
物件の引渡し&代金全額の支払いの終了で、クーリングオフは
できなくなる。


(6)
宅建業者でない板垣さんが宅建業者である木屋町建物から
宅地を購入するにあたって、木屋町建物の事務所で買受けの
申込みを行い、後日、ホテルのロビーで契約を行った場合、
板垣さんはクーリングオフをすることができる?








(答)
最初の意思表示(=買受けの申込み)を事務所で行ってい
るので、クーリングオフはできない。


(7)
宅建業者の五条不動産は、自己所有の宅地を1,000万円で
宅建業者でない高杉さんに売却する契約を締結した。
この契約の締結に際し、当事者の債務の不履行を理由とする
契約の解除に伴う損害賠償の額を200万円と予定し、違約金の額を
100万円と定めた場合、この特約は、無効となる。








(答)
損害賠償の額と違約金の額を合算した300万円のうち、
200万円を超える部分は無効となるが、特約そのものが無効となる
わけではない。



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【宅建業法平成18年問33】

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                     2010年11月24日 No.145-3
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こんばんは、宅建講師の悠々です。


今年の宅建試験合格発表まで、あと1週間ですね。
毎年、
「今年は合格点何点だろうか?」
「受講生の方、メルマガ読者の方は合格しているだろうか?」
と、悠々もドキドキします(^_^;)

私も含めて、皆さんが笑顔で迎えられる日であってほしいです。


来年は、皆さんが笑顔で迎えられるように一緒に頑張りましょう!!


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今日は、宅建業法「問33」ですね。

「問 33」
 宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、
次の記述のうち、宅地建物取引業法第35条の規定により
重要事項としての説明が義務付けられていないものはどれか。


えぇ?とこれは、問題としては、単純明快な
問いかけですね。

はい、全体文で問われているのは、
重要事項説明のうち、
建物の貸借の媒介のときに、
説明をしなくてもよい項目はどれか?
ってことですよね。


こういうパターンのときに、説明するしない
どっちを捜しているのか、混乱することが
あり得ますから、はい、こうしましょう!


・説明が義務付けられている・・・・○
・説明が義務付けられていない・・・×


そして、問題文は、×(義務付けられていない)を
捜すのですから、例によって、
大きく×をつけましょう!!(笑)


ここは、とりあえずまとめて見て行きましょう!

1 当該建物が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に
関する法律第6条第1項により指定された土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨

2 当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項に
規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨

3 台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況

4 敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、
契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項


まず、1?4のポイントをしっかりつかみます。

1⇒土砂災害警戒区域内の件

2⇒品確法による住宅性能評価の件

3⇒台所、浴室、便所等の設備の件

4⇒契約終了時の金銭の精算の件

はい、単純な形になりました!(笑)

決して、難しい問題ではないですが、
皆さんの学習が、メリハリをつけずに、
平均的にコナシていく学習であれば、
こういった問題のときには、解答の糸口が
見出せなかったりします。


ポイントは、重要事項の項目をいかに
体系的に抑えているかですね。

色々な分類の仕方があるのですが、
まっオーソドックスにいきましょう!


まずは
a、基本スタイル⇒すべてにおいて説明
とりあえず、ここには未完成物件や割賦販売の件
も入れましょう。

b、区分所有建物(マンション)の場合

c、プラスα:貸借編(土地、建物)

d、プラスα:建物売買編

e、プラスα:建物売買、賃貸借etc.


特に、最近の法改正で、石綿(アスベスト)の
問題や、地震対策としての耐震診断の事項などが
重要事項として新たに追加されたのですよ。

ちなみにこの2つはeに入ります。


よって、どういう取引のパターンにどんな説明が
必要かは、昨年まで以上に複雑になってきていますので、
必ず、分野別に把握しておいて下さい。


はい、問題文に戻りましょう!!

1つずつ、見ていきましょうか?


1の土砂災害警戒区域内の件は、aです。
基本事項として、説明すべき内容です。

2の住宅性能評価の件は、dです。

3の台所、浴室、便所等の設備の件は、cです。

4の契約終了時の金銭の精算の件も、cです。


このうち、dは、プラスα:建物の売買編ですから、
これに該当する2が答えってことになりますね。


きちんと分類・整理できていれば、
20秒で解ける問題です(笑)


でも、分類・整理があやふやであっても
内容をきちんと抑えていれば、ある程度、
何とかなりますぞ?


ポイントは、自分が建物を借りる立場に立って、
考えてみることです。


そうすると、

まず、3と4はどうですか??

台所などの水場のことはききたいですね。

精算のことも、もちろんはっきりして
おきたいですよね。


はい、3、4はクリア?

じゃあ1は?

土砂災害・・・怖いですよね。

建物を借りて住んでいるだけでも、
地震や大雨による土砂災害で命を
落とすこともありうるわけですから、
これも最初に知っておきたいですよね。


場合によっては、
「そんな危険な区域ならこの物件はやめよう」
ということにもなりかねませんもんね?

だから1もクリアー。

最後に2です。

住宅性能評価は、本来、新築住宅を
売買するときの付加価値的なものですよね。

A建物、B建物のどちらを購入しようか
迷っているときに、Aは住宅性能評価を
受けているから、Aにしよう!
という風な流れになるかと思います。


単なる賃貸であれば、そこまでの付加価値は、
あるに越したことはないかもしれないけど、
まっ本来そこまで必要ではないだろうと
判断していきます。


というわけで、内容をきちんと
抑えていれば、それなりに解答は
出せるのです。


実際、このような細かい分類の出題も
ありえますから、ぜひ、重要事項は
体系的に抑えていきましょう!



今回はここまでです。

それでは、次回をお楽しみに?(^^)

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ファイナンシャルプランナー試験に短期間で合格する方法?カリスマFP上野やすみが教える?

<自ら売主の8種類制限3?4>基礎力一問一答

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こんばんは、wataです。


今日は【ハートケアの日】です。

「勤労感謝の日」にちなみ、仕事(勤労)の基本となる
身体の核である心臓(ハート)に関心を持ってもらう日です。

心臓に関する情報提供を行い、疾患の予防、早期発見と治療、
再発防止の実現を目指す「ハートケア情報委員会」が制定しました。

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これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに(^_^)

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今日からは「自ら売主の8種類制限」がテーマです。
この分野も頻出分野です。
今までと同じように120%押さえていきましょう!

今日も一問一答が2問です!


<自ら売主の8種類制限3?4>

(3)
宅建業者銀閣ハウス(売主)が、宅建業者でない大久保さん(買主)
の申し出により、大久保さんの会社の近くのホテルのロビーで
土地の売買契約を行った場合、大久保さんは
契約の解除をすることができない?








(答)
購入者の申し出の場合は自宅と会社のみが"事務所等"
となる。たとえ購入者の申し出であっても、設問のように
ホテルのロビーは、自宅と会社のいずれにも該当しないため、
事務所等での契約ではなく、解除をすることができる。


(4)
宅建業者は、クーリングオフについての告知義務はあるか?








(答)
ズバリ告知義務はない。但し、告知をしなければ、8日間の
起算が始まらないので、買受けの申込者又は買主は、
いつまでも申込みの撤回等ができることになる。



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<自ら売主の8種類制限1?2>基礎力一問一答

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今日は【大工さんの日】です。

日本建築大工技能士会が1999(平成11)年に制定しました。

11月が「技能尊重月間」であること、「十一」を組み合わせると「士」となり「建築士」に
ふさわしいこと、22日は大工の神様とされる聖徳太子の命日(622年2月22日)であること、
「11二二」を組み合わせると、11はニ本の柱をあらわし、ニは土台と梁
あるいは桁を表して軸組合の構造体となり、
11月22日が大工との関係が密接であることからです。


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今日からは「自ら売主の8種類制限」がテーマです。
この分野も頻出分野です。
今までと同じように120%押さえていきましょう!

今日も一問一答が2問です!


では、今週もがんばっていきましょう!(^^)



<自ら売主の8種類制限1?2>

(1)
宅建業者の嵐山ホームは、坂本さんとの間で坂本さん所有建物の
売買の予約をし、宅建業者でない西郷さんと停止条件付の売買契約を
することができる?








(答)
嵐山ホームは、坂本さんと予約をしていれば西郷さんと
契約できる。西郷さんとの契約はもちろん停止条件付でも
かまわない。


(2)
宅建業者平安不動産と土地売買の取引をした宅建業者でない勝さんは、
取引の場所が喫茶店だったことで、申込みの撤回を行う場合、
申込みの撤回に伴う損害が生じたときは、平安不動産に対して、
損害賠償をしなければならない。








(答)
クーリングオフは、無条件白紙撤回のため、
一切の損害賠償が不要である。


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ファイナンシャルプランナー試験に短期間で合格する方法?カリスマFP上野やすみが教える?

<営業保証金・保証協会12?14>基礎力一問一答

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こんばんは、wataです。


今日は【インターネット記念日】です。

1969(昭和44)年、インターネットの元型であるARPAネットの公開実験が、
カルフォルニア大学ロサンゼルス校・ スタンフォード研究所、
カルフォルニア大学サンタバーバラ校・ユタ大学の4か所を結んで開始された日です。


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今日は日曜日号、一問一答が2問とクイズ問題1問です!

クイズ問題は
「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない!」と
書いて、問題下部のリンクから送信してください。

返信頂いた方に答えと解説を送信します。


それでは一問一答から行ってましょう!

<営業保証金・保証協会12?13>


(12)
保証協会に加入した業者である四条土地は、直ちに、
その旨を免許権者である京都府知事に報告しなければならない。







(答)
報告義務は業者ではなく、保証協会にある。


(13)
宅建業者である北大路不動産は、一の保証協会の社員となった後に、
特段の事情があれば、重ねて他の保証協会の社員になることができる。







(答)
重ねて他の保証協会の社員になることはできない。



では、クイズ問題です?(笑)


<営業保証金・保証協会14>

(14)
保証協会は、一般財団法人でなければならない。


解答送信用フォーム
パソコンでご覧の方↓↓
http://www.life-shine.net/takken/kaitou_f/101121.html

携帯からご覧の方↓↓
http://form1.fc2.com/form/?id=430752

からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪


いかがでしたか?
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに!



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<営業保証金・保証協会10?11>基礎力一問一答

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今日は【いいかんぶつの日】です。

海産物や農産物を干したり乾燥させたりして出来るのが、
昆布、かつお節、干ししいたけ、切干大根などの
「かんぶつ(干物・乾物)」です。

日本の伝統的な食文化である「かんぶつ」を味わい、楽しみ、学ぶ日にと、
日本かんぶつ協会が制定しました。

日付は干物の「干」の字が「十」と「一」で成り立ち、
乾物の「乾」の字は「十」「日」「十」「乞」から
 成り立っていることから、これらを組み合わせると
「11月20日にかんぶつを乞う」と読むことができるためです。



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今日も「営業保証金・保証協会」がテーマです。
この分野も頻出分野です。
今までと同じように120%押さえていきましょう!


今日も一問一答が2問です!

<営業保証金・保証協会10?11>

(10)
保証協会の社員である木屋町不動産が、一部の事務所を
廃止した場合、保証協会は、弁済業務保証金の還付請求権者に対し、
公告を行う必要はない?








(答)
営業保証金の業者が事務所の一部を廃止した場合は、500万円の
取り戻しになるため、公告も必要となるが、保証協会の社員の場合は、
30万円と小額でもあるため、公告を必要としない。
保証協会の社員⇒一部の事務所廃止⇒公告不要。


(11)
保証協会は、社員である三条エステートに対して債権を
有する場合は、三条エステートが社員の地位を失った場合でも、
その債権に関し弁済が完了するまで、弁済業務保証金分担金を返還する必要はない。








(答)
保証協会は、債権債務を精算した後、
弁済業務保証金分担金返還することとなる。


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<営業保証金・保証協会8?9>基礎力一問一答

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こんばんは、wataです。


今日は【鉄道電化の日】です。

鉄道電化協会が1964(昭和39)年に制定しました。

1956(昭和31)年、米原?京都が電化され、東海道本線全線の電化が完成した日です。。



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今日も「営業保証金・保証協会」がテーマです。
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<営業保証金・保証協会8?9>

(8)
宅建業者である大原不動産が保証協会に加入する前に、
大原不動産と宅建業に関し取引をした者は、
弁済業務保証金分担金について弁済を受けることができない。








(答)
保証協会に加入する前の取引も、弁済業務保証金分担金
についての弁済の対象となる。



(9)
弁済業務保証金の還付があった場合、
保証協会の社員である金閣ホームは、
還付充当金を法務大臣及び国土交通大臣の定める供託所に
納付しなければならない。








(答)
還付充当金を供託するのは、供託所ではなく、保証協会である。

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こんばんは、wataです。


今日は【雪見だいふくの日】です。

ロッテが制定。キャンペーンを実施しています。

「いい」という文字が11月を表していて、雪見だいふくのパッケージを開けたときに、
タテにみるとスティックの部分が「1」、2つの雪見だいふくの部分が「8」で、
「18」に見えることから、「雪見だいふく」=「18」となることが由来です。

ロッテは毎年、いい雪見だいふくの日がある11月に雪見だいふくの
新製品を発売しています。



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今日も「営業保証金・保証協会」がテーマです。
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今日は一問一答が3問です!


<営業保証金・保証協会5?7>

(5)
平安印刷は、宅建業者うずまさハウスが依頼した
広告の印刷代金が支払期限を過ぎても支払われないときは、
うずまさハウスの営業保証金から弁済を受けることができる?








(答)
できない。印刷代金は、宅建業に関しての取引から生じた
債権ではないので、営業保証金から弁済を受けることができない。


(6)
宅建業者である祇園土地が業務停止処分に違反し、
免許取消し処分を受けたときは、営業保証金を取り戻すことができない?








(答)
できる。免許取消しの理由にかかわらず、
自分のお金は返してもらえる。


(7)
宅建業者である嵯峨野ハウスが、保証協会に加入したと
きは、その加入の日から2週間以内に、弁済業務保証金分担金を
保証協会に納付しなければならない。








(答)
新規加入時は、加入しようとする日までが納付期限である。
私たちが、レンタルビデオ店の会員になるときと同様の段取りである。


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【宅建業法平成18年問32】

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                     2010年11月17日 No.144-3
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こんばんは、宅建講師の悠々です。


11月も半ばを過ぎ、朝晩は本当に寒いですね?
スーツの上にコートを着ようか悩みますが、とりあえず12月までは我慢します(笑)

今のうちにしっかり基礎力をつけて、来年の本試験に臨めるようにしましょう!


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どうぞお楽しみに(^_^)

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はい、前回で宅建業法が2問終わりましたが、
順調にいってますか??

みんな結構悩みながら、問題を
解いているんですぞ?

そうです。
だから、
気楽にいきましょう!!(笑)


今日は、宅建業法「問32」ですね。


「問 32」
 甲県知事の宅地建物取引主任者資格登録(以下この問において「登録」という。)を
受け、乙県内の宅地建物取引業者の事務所に勤務している取引主任者Aに関する
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。


はい、この問題の場合は、最初の全体分が
長いですよね。

1?4すべての選択肢に関わることだから、
まず、全体のワードチェックを
しておきましょう!!

「甲県知事」「登録」「乙県内」
「事務所」「主任者A」

主任者Aに関する問題ですね。

全体の設定は、Aは、甲県知事登録を受けて、
乙県内の業者の事務所で勤務しているって
ことですよね。

で、「正しいものはどれか」ですから、
大きく○をつけましょう!(笑)

では、1です。


1 Aは、不正の手段により登録を受けたとして、
登録の消除の処分の聴聞の期日及び場所が公示された後、
自らの申請によりその登録が消除された場合、
当該申請に相当の理由がなくとも、登録が消除された日から5年を経ずに
新たに登録を受けることができる。

はい、ワードチェックから?

「不正の手段」「登録の消除」「聴聞」「公示」
「自らの申請」「登録が消除」「相当の理由」
「5年」「登録」

文章も長いですが、ワードチェックも多いですよね。

皆さん、アンダーラインを引いて
チェックしていますか??(笑)

では、ボチボチいきましょう!

まず、
「主任者が不正手段により登録を受けた」
場合のルールはどうでしたか??

すぐには、ピンときませんか??(汗)

そんなときは、関連知識の引出しを
あけて下さい。

「業者が不正手段により免許を受けた」
場合は??

「免許取消」でしたね!

はい、同じ発想でいきましょう!

ということは、主任者の場合は、
そうです。

「登録の消除」の対象となります。
はい、きっちりおさえましょう!

ただし、一方的には、処分されないので、
まず、主任者に対して、聴聞として、
「言い訳」の機会を与えるわけですね。

?まぁ実際には、言い訳なんぞ聞いて
もらえないのが現状ですが・・・?

この問題の場合、聴聞の連絡がきた後、
聴聞の当日までに、自分から「登録の消除」を
申請したってことですよね?

「どうせ登録を消されるなら、自分から
先に消してやろう」
ってな心境ですかね?(笑)

もちろん、これで、本来の流れから逃れる
ことはできません。

うん、本来の流れとは??

もう一度、きっちりと!

不正手段により主任者の登録を
受けた者は登録が消除され、
5年間はアウトです!!

問題文も、本来の流れなら、5年間
登録がアウトになるところを
自分から登録を消除しただけだから、
はい、結果的には、何も変わりません。

やっぱり、5年間は、アウトですから、
新たに登録は受けられませんね。

問題文の最後の部分は、
「5年を経過せずに新たに登録を
受けることができる。」
となっていますので、
一応、×という流れになります。

で、最後のワードチェック!

「当該申請に相当の理由がなくとも」
の部分が残りますよね。

ここのルールは、
はい、
「相当の理由がない限り、5年間は
登録できない」です。

逆に言うと?

「相当の理由があれば、すぐに登録OK!」
ですね。

ただ、この部分まで、優先的に学習している
人は少ないと思います。

じゃあ、実際は、どう対処すべきか?

さっきのところに戻りましょう!!(笑)

「5年を経ずに新たに登録を受けることができる」
⇒×という流れでしたね。

もし、これを正しい文にしようと思ったら、
普通は、前にどんな言葉をプラスしますかね?

はい、宅建ではなく、国語の時間です(笑)

はい、例えば

「何か、特別な事情があれば」
といった文がピッタリではないですか??

続けて読んで見て下さい。

「何か、特別な事情があれば、
5年を経ずに新たに登録を受ける
ことができる」

結構イケテルでしょう!(笑)

問題文では、
「特別な事情」⇒「相当の理由」
となりますよね。


だから、
「相当の理由があれば、5年を経ずに
新たに登録を受けることができる」

ってきていれば、正しい文となり、
○になるのですが、問題文は違いますよね。

「相当の理由がなくとも・・・」
ということは、

「何か特別な事情がなくても・・・できる」

う?ん、どうですか??
元々、×の流れの文を○にするような
日本語ではないですね。

はい、ここでようやく正確に×にすることができます。


?ちょいと教訓ですが?

こういう問題を解くにはね、
まずは基本知識をしっかり完璧に
おさえること!!

その上で、部分的に学習していない
箇所が出題されても、慌てずに、
冷静に対処するのです。


この問題の場合も、きちんとワードチェックを
行った上で、基本知識を使って一応、
答えが×という流れまではきましたよね。

そして、冷静に最後に残った未知の(?)
部分の対処をします!

で、とにかく慌てないことです。

気持ちを大きくもって!!

何しろ、宅建は法律の試験で難しいと
言っても、うん、日本の法律ですよ?

これがイスラムやアフリカなりの
価値観や宗教や考え方が全く違う国の
法律だと、ホント理解しがたいと思います。


価値観なんかが全然違うと法律としての
ルールも全然ちがってきますからね?


その点、宅建は、私たちと同じ価値観をもった
日本人が自分たちで作った法律=ルールだから、
ある程度、冷静に常識的に考えれば8割以上は
理解し、正解できるはずなんです。

はい、だから自信をもって対処しましょう!!


では、2です。

2 Aが甲県知事から事務の禁止の処分を受け、その禁止の期間が満了していないときは、
Aは取引主任者としてすべき事務を行うことはできないが、
Aは乙県知事に対して、甲県知事を経由して登録の移転の申請をすることができる。


はい、では恒例のワードチェック!

「事務の禁止」「期間が満了」「事務」
「乙県知事」「登録の移転」


はい、文が大きく2つに分かれていますね。
わかりますか??

事務の禁止と登録の移転ですね。


まずは、前半の事務の禁止の部分です。

はい、事務の禁止処分がされた場合のルールは??

はい、単純に
「禁止期間中は、事務ができない」
で決まりですね(笑)

よって、前半は単純明快に○です。

では、後半は??

単に“登録の移転”ではなく、
“事務禁止期間中の移転”ですね。


この場合のルールは??

事務禁止期間中の登録の移転は不可ですよね。

まぁ、事務禁止期間中に登録を移しても、
どっちみちすぐには事務ができないし、
意味ないでしょう!!

だから、期間満了してからにして!!

てな具合ですね。


よって2は×となります。

割合、スムースにいったのではないですか??

ちなみに本文中の
「甲県知事を経由して」
などは、解答には何も影響なく、
考える必要もない部分ということになります。


続いて3です。

3 Aは、宅地建物取引主任者証の有効期間の更新を受けようとするときは、
必ず甲県知事が指定する講習で交付の申請前1年以内に行われるものを受講しなければならない。


はい、ワードチェック!!

「主任者証」「更新」
「甲県知事が指定する講習」
「1年以内」


ズバリ、主任者の更新の基本問題ですね。

主任者の更新のルールは??

5年に1回ですよね。

また、5年も経てば、色々法律も変わるので、
“講習を受けて勉強しなさい!”
てことでしたね。


じゃあ誰が指定しますか??

はい、登録を受けている知事ですね。
大臣ではないですから、ご注意!!


いつ受けるのですか??

申請前6ヶ月以内です。

問題文は、申請前1年となっていますから、
この時点で×です。


3も割合スムースにいきましたね。


最後に4です。


4 Aは、禁鋼以上の刑に処せられ登録が消除された場合は、
速やかに、宅地建物取引主任者証を甲県知事に返納しなければならない。

ワードチェックから?

「禁錮」「登録が消除」「速やかに」
「主任者証」「甲県知事」「返納」
ですね。


では、最初に、登録が消除された場合、
主任者証はどうするのでした??


理由はどうあれ、登録が消除されるという
主任者としては、一番きつい監督処分を
受けたわけですから、主任者の手元にいつまでも
主任者証を置いててはダメですね。


勢い余って、重要事項説明をされては困りますよね。

ということで、
はい、“没収”です(笑)

ま、正式には「返納」という言葉ですので、
きちんとおさえてください。


「提出」とはちがい、2度と戻って来ないという
厳しいルールになっています。


じゃあいつまでに??

はい、「速やかに」です。

○△日以内とまではなっていないですが、
「遅滞なく」のようにゆっくりと構えられては
困るのです。


「重要事項説明」という影響がありますから、
「早く返しなさい!」
という趣旨になります。


というわけで、4の記述はルールそのままの
内容ですので、もちろん○となります。


はい、自信をもって○を付けられましたか??(笑)


最初にやった選択肢1の「相当の理由」
のあたりで、混乱した場合は、とりあえず
「△」にしておいて、進んでもいいでしょう。


結局は、4に自信をもって「○」を付けられれば、
正解はきちんと出せるのですから?


とにかく必要以上に悩まないことです。
時間があまりありませんから!!


今回はここまでです。

それでは、次回をお楽しみに?(^^)

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1996(平成8)年12月12日の国連総会で制定。国際デーの一つ。
1995(平成7)年、ユネスコ総会で「寛容原則宣言」と
「国連寛容年のためのフォローアップ計画」が採択されました。


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今日も「営業保証金・保証協会」がテーマです。
この分野も頻出分野です。
今までと同じように120%押さえていきましょう!

今日も一問一答が2問です!


<営業保証金・保証協会3?4>


(3)
宅建業者の鞍馬ハウスが、事業開始後新たに支店を設
置し、営業保証金を供託した場合は、届出をする前で
あっても、その支店で事業をすることができる。








(答)
供託した後は、免許権者(知事又は大臣)に供託した旨の
届出をして初めて営業ができる。



(4)
宅建業者の富士山ホームが、静岡支店を新たに設置し、
同時に浜松支店を閉鎖する場合は、営業保証金を供託する
必要はない?








(答)
供託金のトータルの金額に変化がないので、供託の必要はない。
勘違いしやすい箇所ですので、ご注意を!


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宅建合格には苦手分野は捨てるべし!



過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS)

<営業保証金・保証協会1?2>基礎力一問一答

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こんばんは、wataです。


今日は【かまぼこの日】です。

全国蒲鉾水産加工業協同組合連合会が1983(昭和58)年に制定しました。

かまぼこが初めて文献に登場したのが1115(永久3)年の祝宴の膳の図に
描かれていたものとされており、この年の数字の並びから11月15日を記念日としました。


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今日からは「営業保証金・保証協会」がテーマです。
この分野も頻出分野です。
今までと同じように120%押さえていきましょう!

今日も一問一答が2問です!

では、今週もがんばっていきましょう!(^^)



<営業保証金・保証協会1?2>

(1)
宅建業者の鴨川不動産が、事業の開始後新たに支店を
設置した場合は、その支店の最寄りの供託所に
供託しなければならない。








(答)
支店に供託するのではなく、
本店の最寄りの供託所に供託する。



(2)
宅建業者の嵐山ホームが、本店1つ支店2つを設置する場合は、
営業保証金として、額面2,000万円の地方債証券と現金200万円を
供託すれば足りる。








(答)
地方債証券は額面の90%の評価となるので、1,800万円となり、
現金200万円をプラスすることで2,000万円となる。






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過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS)

<取引主任者12?13>基礎力一問一答

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                     2010年11月14日 No.143-7
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こんばんは、wataです。


今日は 【アンチエイジングの日】です。

生活習慣病を予防する予防医学の定着と、
年齢を重ねてもいききと活躍するための活力となる「見た目の若さ」を
保ち続ける方法の認知拡大を目的に、
特定非営利活動法人・アンチエイジングネットワークが制定しました。

自分自身の心と身体に向き合う日としての普及を目指している。
日付は11と14で「いいとし(良い歳)」と読む語呂合わせからです。
 

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今日は日曜日号、一問一答が2問とクイズ問題1問です!

クイズ問題は
「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない!」と
書いて、問題下部のリンクから送信してください。

返信頂いた方に答えと解説を送信します。


それでは一問一答から行ってましょう!


<取引主任者12?13>

(12)
千葉県知事の登録を受けている足利さんが、奈良県知事から
事務禁止処分を受けた場合、2週間以内に奈良県知事に
取引主任者証を提出しなければならない?








(答)
奈良県知事に提出するのではない。千葉県知事に対して、
速やかに提出するのである。



(13)
事務の禁止期間が満了した場合、取引主任者からの
返還請求がなくても、知事は、直ちに、取引主任者証を
返還しなければならない。









(答)
取引主任者から返還請求しなければ返還されない。


では、クイズ問題です?(笑)


(14)
奈良県の事務所の専任の取引主任者になるには、奈良県知事の
登録を受けていなければならない?


解答送信用フォーム
パソコンでご覧の方↓↓
http://www.life-shine.net/takken/kaitou_f/101114.html

携帯からご覧の方↓↓
http://form1.fc2.com/form/?id=430752

からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪


いかがでしたか?
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに!



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過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS)

<取引主任者10?11>基礎力一問一答

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こんばんは、wataです。


今日は 【うるしの日】です。

平安時代の文徳天皇の第一皇子惟喬親王(これたかのみこ)が京都嵐山法輪寺に参詣し、
本尊の虚空蔵菩薩から漆の製法を伝授された参籠満願の日です。

法恩講(俗に”漆まつり””焚火祭”)を設けて、供養するのがならわしとなっています。
[香川県漆器工業協同組合・高松商工会議所、1985年制定]
 

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今日からは「取引主任者」がテーマです。
主任者も重要分野です。
120%押さえていきましょう!

今日はも一問一答が2問です!



<取引主任者10?11>


(10)
取引主任者証の有効期間の更新を受けようとする者は、
大臣が指定する講習を受講しなければならない。








(答)
大臣ではなく、知事が指定する講習を受講する。



(11)
登録の移転とともに取引主任者証の交付を受けた場合、
新たな取引主任者証の有効期間は、交付の日から5年と
なる?








(答)
有効期間は、交付の日から5年ではなく、残存期間のみである。
業者免許の免許換えの際の有効期間と混同しやすいので、
きちんと整理しておこう。


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<取引主任者8?9>基礎力一問一答

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こんばんは、wataです。


今日は 【洋服記念日】です。

東京都洋服商工協同組合が1929(昭和4)年に制定しました。

これとは別に、全日本洋服協同組合連合会が1972(昭和47)年に制定しました。

1872(明治5)年、「礼服ニハ洋服ヲ採用ス」という太政官布告が出され、
それまでの公家風・武家風の和服礼装が廃止されました。
 

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今日からは「取引主任者」がテーマです。
主任者も重要分野です。
120%押さえていきましょう!

今日はも一問一答が2問です!


<取引主任者8?9>

(8)
ヤマト不動産に従業している上杉さんは、大阪から奈良
に引越し、住所が移転した。登録の移転はできるか?








(答)
宅建業に従事していても、住所が移転しただけでは、
登録の移転をすることはできない。




(9)
大阪での大学時代に主任者登録を受けた武田さんは、
卒業後、USB銀行の宮崎支店に就職したので、登録移転の
申請を行いたい。できるか?








(答)
就職は銀行業であり、宅建業に従事するわけではない
ので、登録の移転はムリ!


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今日は【配線器具の日】です。

日本配線器具工業会が1999(平成11)年11月11日に制定しました。

コンセントの差込口の形状を「1111」に見立て、
また、「秋の火災予防週間」の期間中であることからです。

配線器具とは、住宅の電気の入口である住宅用分電盤、照明器具を点滅するための
壁のスイッチ、家電製品のプラグ、プラグを差し込むコンセント等のことです。

配線器具にもっと関心を持ってもらい、安心・安全・快適な暮らしの為に分電盤や
配線器具を定期的にチェックしてもらう為に制定されました。

 

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今日も「取引主任者」がテーマです。
主任者も重要分野です。
120%押さえていきましょう!

今日は一問一答が3問です!


<取引主任者5?7>

(5)
宅建業に従事する取引主任者の後藤さんが転勤となった。
変更の登録は必要?








(答)
不要!?取引主任者の登録簿には、所在地の記載は不要
なので、後藤さんが転勤しても記載内容に変更はナシ。



(6)
事務の禁止期間中は、変更の登録をすることができない?








(答)
N0!事務の禁止期間中であっても、変更の登録をしなけれ
ばならない。



(7)
村山不動産の専任の取引主任者の板垣さんが、引っ越して
住所を移転した場合、業者名簿の変更の届出と取引主任者の
変更の登録の両方が必要となる?








(答)
主任者登録簿には、取引主任者の住所を登録するので、
変更の登録が必要。業者名簿には、取引主任者の氏名のみで
住所は登載されないので、変更届出はいらない。

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宅建合格には苦手分野は捨てるべし!



過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS)

【宅建業法平成18年問31】

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                     2010年11月10日 No.143-3
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こんばんは、宅建講師の悠々です。


あっと言う間に11月も10日になりました。
少しずつ冬の気配がしてきていますが
風邪などひいていませんか?

体調には気をつけて、自分のペースで
来年の宅建本試験に向けて、一日一日を積み重ねていきましょう!


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さあ、先週より始まりました。
「過去問題のストーリー?!」

前回の宅建業法の「問30」は、いかがでしたか??

では本日も、
実際に18年度の問題を題材にして、
1問ずつ試験でおさえるべきポイントを見ていきましょう!


今日は、宅建業法「問31」ですね。


「問 31」
 宅地建物取引業者A社(甲県知事免許)に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。


はい、「正しいものはどれか」ですから、
また大きく○をつけましょう!(笑)


では、1から!!

1 A社の唯一の専任の取引主任者であるBが退職したとき、
A社は2週間以内に新たな成年者である専任の取引主任者を設置し、
設置後30日以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。


はい、どうするのでした??
そうです。
ワードチェックですね。

じゃあ、前回同様、ていねいにワードチェックを
していきましょう。


「専任の取引主任者」「退職」「2週間以内」
「主任者設置」「30日以内」「知事に届出」


さぁ?と読むとポイントは2つですね。
わかりました??

「主任者の設置のこと」
「知事への届出」

この2つですね。

まず、主任者の設置については、
1行目の唯一の専任の取引主任者が
退職だから・・・・・・

いやいや大変ですよね(汗)

専任の主任者がゼロ名状態・・・

はい、このときのルールは??

ピンときますか??

はい、2つありますね。

・専任の主任者をすぐに設置(採用)するか?
・事務所を閉めるか?

もちろん事務所を閉めるのは考えないとして(笑)

すぐに専任の主任者を捜して採用しましょう!!

で、期限は??

2週間ですね。
かなり急がないとだめですね。

うん、
求人を出すのに1週間
面接・採用に1週間
合計2週間とおさえましょう!!


問題文はきちんと
この流れになっていますね。

次に、「知事への届出」の部分ですね。

これは、業者名簿の変更の届出のことですよね。

このときのルールは??

はい、
「業者名簿に登載されている一定事項に
変更があれば、免許権者に届出する!」
ですね。


期限は??

30日以内です。

業者名簿は、誰でも閲覧できますから、
変更事項を放っておかれると、
影響が大きいので、急げってことですね!


で、問題文は、その通りの流れになっていますね。

よって、1の問題文は正しいのです。

キーポイントは、やはり2つですね。

「主任者設置のこと」
「業者名簿の変更の届け出」

この2つの正確な知識が要求される
問題ということです。




では、2にいきましょう!


2 取引主任者ではないCがA社の非常勤の取締役に就任したとき、
A社はその旨を甲県知事に届け出る必要はない。


まず、ワードチェックから!

「非常勤の取締役」「知事に届出」

問題文が短いですね(笑)

2つだけです。

問題なれしていないと、1行目の
「取引主任者でない」という部分も
気になるでしょうね。

でも、単に、
「取引主任者であるかどうか!?」
が、ポイントになる出題は、
「重要事項説明」や「37条書面」
のコーナー以外では、まずないでしょう!

ただし、
「専任の主任者」とくれば、
業者名簿の登載事項にも関連してくるので、
ワードチェックが必要となりますよ。


で、結局、この問題の場合は、1と同様、
業者名簿の変更の届出の理解が
ポイントとなりますね!

Cが新たに取締役(役員)に就任すれば、
当然、知事への変更の届出は必要ですよね。

ここの何気ないポイントは、
Cが非常勤だってこと!

ちょいと迷いますよね・・・

ここでの役員って、非常勤も
含むんだったっけなぁ・・・(汗)


結論⇒⇒含みます!(笑)

して、その心は??

まぁ、宅建業法の大きな趣旨として、
悪徳不動産業者を参入させないという
のがありますよね。

よって、役員として入ってくるスタッフに対しても、
免許権者として、常に目を光らせている状態です。


そういう目で見ていますから、
例え、非常勤であっても、
きちんと届出をしなさいという
ことになりますよね。


ちなみに、通常は、役員に含まれない
「監査役」も業者名簿に登載される
役員に含まれます。


かなり、役員の範囲を広げて妙な人物の
参入を防ごうとしているのだと
思ってください!


よって、2は×ですね。




次に3です。

3 A社がD社に吸収合併され消滅したとき、
D社を代表する役員Eは、合併の日から30日以内に
その旨を甲県知事に届け出なければならない。


ワードチェックをしましょう!

「吸収合併」「D社を代表する役員」
「30日以内」「知事に届出」


はい、これは単純明快に
「吸収合併」
の問題ですね!

では、吸収合併のときのルールは??

合併の日から30日以内に届出ですね。

だれに??

免許権者ですね。
ここでは、知事です。

はい、では、誰が届出をしましょう?

元の法人の代表役員であった者ですね。

この問題はここがポイントです。

A社+D社⇒⇒⇒D社

となったわけですよね。

合併の届出っていうのは、
A社が合併して消滅したっていう
届出でしょう!


いわば、残務処理だから、そんなことは
「Aさん自分でしなさい」
ってことになるのですよ?

よって3は×ですね。




さぁ最後に4です。


4 A社について、破産手続開始の決定があったとき、
A社の免許は当然にその効力を失うため、A社の破産管財人Fは、
その旨を甲県知事に届け出る必要はない。


まずはワードチェックをしましょう。

「破産手続き開始の決定」
「免許は当然にその効力を失う」
「破産管財人」「知事に届出」


さぁ、業者が破産したときの届出がテーマですね。

よく出るポイントです。

この場合のルールは??

はい、法人の合併のときと同じです。

破産手続き開始の決定の日から
30日以内に免許権者に届出ですね。


はい、誰がしますか??

破産管財人です。
業者本人ではありません。

ちなみに取引主任者が破産した場合は、
本人が届け出することになっています。

業者と取引主任者で扱いが違いますので、
要注意です!!

考え方はね、普通の人が、破産すれば
本人が届け出するんですよ。

ところが、業者の場合は、個人であれ、
法人であれ、かなり大きな金額の商品
(土地・建物など)を扱っているケースが
多いですよね。

よって、そこは、
本人ではなしに、
すべて破産管財人に
お任せしようということになります。


さぁ、以上の流れで4の解答は×だと割合すぐに
出ますよね。


まぁワードチェックで取り上げた
「免許は当然にその効力を失う」
の部分は、多少気になりながらも、
×という解答はすぐに出せたはずなので、
今回は、無視しましょう!!(笑)


ただ、この部分が、解答のポイントになる
ケースもあるうるので、ミニ解説を!!


破産の場合に、免許の効力がなくなる時点、
すなわち免許失効の時点は、
届出の日となります。


当然に効力を失うわけではありません。

4の肢は、この効力の点からも×ということに
なりますね。念のため。


はい、この「問31」も
1?4まで気持ちよく
すべての選択肢に
○×をつける事ができましたね。

順調順調!!(笑)

まぁそれだけ、基本からの出題だという
ことですぞ?

はい、この調子でがんばりましょう!!


今回はここまでです。

それでは、次回をお楽しみに(^^)



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宅建合格には苦手分野は捨てるべし!



過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS)

<取引主任者3?4>基礎力一問一答

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こんばんは、wataです。


今日は 【換気の日】です。

日本電機工業会が1987(昭和62)年に制定しました。

「いい(11)くう(9)き」の語呂合せです。

最近の住宅はアルミサッシの普及等で気密性が高く十分な換気が行われないので、
室内の換気を見直してもらうことが目的です。

 

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今日も「取引主任者」がテーマの一問一答が2問です。
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<取引主任者3?4>

(3)
たった一人の専任の取引主任者である西郷君が退職したときは、
2週間以内に事務所を廃止しなければならない。








(答)
NO!?何も店をたたまなくても、2週間以内に新たに
専任の取引主任者を雇えばよい。



(4)
4月1日に6ヶ月間の事務の禁止処分を受けた伊藤さんは、
5月1日に、自らの申請で登録の消除の処分がされた。
5年間、登録ができない?








(答)
NO!?事務の禁止期間のみ登録できない。よって、
伊藤さんは6ヵ月後の10月1日からは登録できる。



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宅建合格には苦手分野は捨てるべし!



過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS)

<取引主任者1?2>基礎力一問一答

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こんばんは、wataです。


今日は 【レントゲンの日】です。

1895(明治28)年、ドイツの物理学者・レントゲンがX線を発見しました。

レントゲンは、真空管に高電圧をかけて実験をしている時に、
真空管の外に置かれた蛍光紙が明るく光ることに気附きました。

真空管と蛍光紙の間に1000ページもの厚さの本を置いてもこの光は透過したそうです。

そこでレントゲンは、この光に「正体不明」という意味で「X線」と名附けました。

後の研究で、X線は、波長がたいへん短い電磁波であることが判りました。

波長が短いため体を通り抜けることができ、体の部位や状態によってその通り抜け方が
違うことから、体の内部の様子を撮影することができます。

 

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今日からは「取引主任者」がテーマです。
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今日はも一問一答が2問です!

<取引主任者1?2>

(1)
取引主任者の事務を行う場合、一般の取引主任者が行う
ときは、一定の制限がある??








(答)
ない。専任の取引主任者と一般の取引主任者とでは、
「事務」を行う上では全く差異がない。


(2)
業者が、建物の分譲のために、案内所を設置した場合、
その案内所で、契約を締結する予定がない場合でも専任の
取引主任者は必要となる?








(答)
いらない。契約(予約)の締結、申込みの受付をしない
ときは、専任の取引主任者を置く必要はない。


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過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS)

<業者免許12?13>基礎力一問一答

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                     2010年11月7日 No.142-7
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こんばんは、wataです。


今日は 【鍋の日】です。
立冬となることの多いこの日を「鍋の日」と定めたのは、
鍋料理に欠かせない「つゆ」などのメーカーのヤマキ株式会社です。

冬に向かい鍋物がよりおいしくなる季節をアピールするのと、
家族で鍋を囲んで団らんを楽しんでもらおうとの願いが込められています。

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今日は日曜日号、一問一答が2問とクイズ問題1問です!

クイズ問題は
「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない!」と
書いて、問題下部のリンクから送信してください。

返信頂いた方に答えと解説を送信します。


それでは一問一答から行ってましょう!


<業者免許12?13>


(12)
業者が成年被後見人になったときは、免許権者への届出
の義務があるか?








(答)
業者が成年被後見人・被保佐人になったときは、届出の義務はない。
ただし、免許の基準にひっかかるので、その免許は取消されることになる。


(13)
業者が宅建業法違反により、罰金刑に処せられた場合、免許権者への
届出の義務があるか?








(答)
届出の義務はないが、免許の基準にひっかかるので、
その免許は取消されることになる。



では、クイズ問題です?(笑)


(14)
免許の更新をせず、有効期間が満了した場合、業者は、遅滞なく、
免許証を返納しなければならない。


解答送信用フォーム
パソコンでご覧の方↓↓
http://www.life-shine.net/takken/kaitou_f/101107.html

携帯からご覧の方↓↓
http://form1.fc2.com/form/?id=430752

からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪


いかがでしたか?
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに!



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                     2010年11月6日 No.142-6
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こんばんは、wataです。


今日は【お見合い記念日】です。

1947(昭和22)年、東京の多摩川河畔で集団お見合いが開催されました。

結婚紹介雑誌『希望』が主催したもので、戦争のため婚期を逃した20?50歳の
男女386人が参加しました。

会場で相手を探し、終了後、最高3人までの身上書を
申し込むという仕組みだったそうです。

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今日は一問一答が2問です!
引き続き業者免許の問題です。
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<業者免許10?11>

(10)
大臣免許であるペリーハウス(株)が業者名簿の変更届出を
しようとする場合は、大臣に対して、直接行わなければならない。









(答)大臣に、変更届出をしようとする場合、本店所在地の
知事を経由して、届け出なければならない。



(11)
法人が合併により消滅した場合、免許が失効するのは、
合併の届け出の日である?








(答)
免許が失効するのは合併の届け出の日ではなく、合併した日である。
⇒法人の合併を“死亡”と同じように考えよう。


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こんばんは、wataです。


今日は【縁結びの日】です。

古くから出雲路は縁結びの地として知られていますが、
出雲地方では神在月と呼ばれる旧暦の10月、
全国から神々が出雲に集まり、結婚、恋愛、健康など
さまざまな縁について会議が行われることから、
人々の良いご縁が結ばれる日をと、神話の国・縁結び観光協会が制定しました。

日付は11月5日で「いいご縁」と読む意味も含まれている。

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今日は一問一答が2問です!
引き続き業者免許の問題です。
業法の中でも重要分野ですので120%押さえていきましょう!

<業者免許8?9>

(8)
関西建物(株)が宅建業以外に、新たにレストランを
始めた場合、業者名簿の変更届出が必要となる?








(答)
“兼業の種類”は、業者名簿の記載事項ではあるが、
変更届出の対象ではない。勘違いしやすい箇所なので、
しっかりチェックしておこう。



(9)
金沢ホーム(株)の専任の取引主任者が引っ越して住所
が変わった場合、業者名簿の変更届出が必要となる?








(答)専任の取引主任者は、氏名のみが名簿に登載されるので
あって、住所は、そもそも登載事項ではない。よって、
変更の届出も不要である。


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今日は 【ユネスコ憲章記念日】です。

1946年のこの日、国連の専門機関の一つユネスコ
(国連教育科学文化機関
=United Nations Educational, Scientific and Cultural Organization)が発足しました。

「戦争は人の心の中で生まれるものであるから、
人の心の中に平和の砦を築かなければならない」という言葉で始まる「ユネスコ憲章」が、
この日から発効したことを記念して制定された日です。

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これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに(^_^)

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宅建合格仕事人の悠々です(^_^)


今日は一問一答が3問です!
引き続き業者免許の問題です。
は業法の中でも重要分野ですので120%押さえていきましょう!

<業者免許5?7>


(5)
平成20年に免許更新を行った業者が、平成22年に
免許換えを行った。次の更新は、平成25年である。








(答)
次の更新は平成27年である。免許換えにより、免許
番号も新しくなり、全く新たな5年のサイクルになる。




(6)
免許換えの際に、廃止された事務所の廃業の届出を
同時に行う必要がある。








(答)
免許換えにより、前に受けていた免許は効力がなくなる。
よって、廃業の届出は不要である。



(7)
村山不動産が、支店を増設した場合は、
業者名簿の変更届出が必要となる?








(答)
事務所の名称・所在地の変更となるため、
届出が必要となる。

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☆発 行
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  発行責任者:綿谷 玲   info@office-oto.com

★著者 Life-Shine 宅建講師 悠々先生
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宅建合格には苦手分野は捨てるべし!



過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS)

宅建本試験平成18年問30

この記事は、
メルマガ「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
       ?てっとり早く合格しよう?  を転載しています。

>>宅建合格フルセット?宅建合格には苦手分野は捨てるべし?





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 ◇「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
       ?てっとり早く合格しよう?
                     2010年11月3日 No.142-3
  ☆バックナンバーは下記URLから。
   http://watatani.net/neo/bn.php?mag_id=1
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こんばんは、宅建合格仕事人の悠々です。

めっきり秋(もしくは冬?)らしくなってきましたね(^_^;)


はい、今週から水曜日は、
実際に18年度の問題を題材にして、
1問ずつ試験でおさえるべきポイントを
見ていきましょう!

まずは、宅建業法から攻略していきましょう!

では、最初に宅建業法「問30」です。

「問 30」

宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、
宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

まず、問題を解くに当たって、
最初にする作業は○(正しいもの)を捜すのか?
×(誤っているもの)を捜すのか?
をはっきりさせることです。

「へぇ?そんなの見りゃあわかるじゃ?ん」
って声も聞こえてきそうですが。

50問を続けて解いていると、時々、
勘違いしちゃうのです。
(○を捜すべき問題で、×を捜していたりとか・・・)

よくわからない問題などがあると、
頭の中で、それを次の問題にまで、
引きずったりして・・・(汗)

とまあ、そういったミスを防ぐために、
1問1問リセットしていきましょう!

で、問30ですが。
「正しいものはどれか」ですね。

だから、「正しい」という辺りに
大きく○を付けましょう!!(笑)

そして1?4の中で、○を1つ捜すのです。

では、1です。

1 A社の取締役が、刑法第211条(業務上過失致死傷等)の罪を犯し、
懲役1年執行猶予2年の刑に処せられ、執行猶予期間は満了した。
その満了の日から5年を経過していない場合、
A社は免許を受けることができない。

さあ、それでは、問題を解くに当たって、
まず必要となりそうな言葉をチェックしていきましょう。

はい、略して、ワードチェックと呼びますぞ?(笑)

1行目から!

 まず、「取締役」「刑法」「業務上過失致死傷等の罪」ですね。

ちなみに第211条という条文NOなんぞ無視です。
なじみのない条文NOを入れて、受験者を
ドキッとさせようというだけなので、
はい、気にしない気にしない?(笑)

次のワードチェックは、
「懲役1年執行猶予2年」「期間は満了」「5年を経過」
最後に「免許」

ここまで読むとさすがに
「うん、免許の基準の問題だ!」
と気づきますよね!(笑)

じゃあボチボチみていきましょう!

「刑法」が出てきた場合は、通常、
罰金刑以上でも免許の基準にひっかかる
“6つのパターン”の出題になりそうなんだけど、
でもこの問題はちがいますよね。
すぐに気づきましたか?

うん、すぐ後に「懲役」ときてますよね。
「懲役」は「罰金」のように一定の法律違反のみが、
免許の基準に引っかかるのではなくて、
すべての法律違反でアウトですね。
?さすがに塀の向こうに行く方は貫禄がある(苦笑)?

この時点で、「刑法・・・罪を犯し」という部分は、
一切関係なくなりますね。

で、懲役なんですが、執行猶予がついている。
うん、この場合のルールは?
すぐに言えますか?

はい、執行猶予期間中は・・・?
ダメですよね!

じゃあ期間満了後は・・・?
はい、即OKですよね!

例えば、10/19に期間が満了すれば、
翌日の10/20からでも免許申請はOKですね。
5年間待ったりする必要はないですよ?

執行猶予は、無事に期間が満了すれば、
“すべてリセット”してくれます。
?うん、素晴らしき制度?(笑)

前科ももちろん残らないきれいな体(?)に
なるので、翌日からでも免許OKになるのです。

と、ここで結論が出ちゃいました(笑)

執行猶予期間が満了すれば5年経過していなくても、
すぐに免許は受けられますね。
よって、1の答えは×です。

結局、解答のキーポイントは、
「執行猶予期間は満了」ですね。

この場合の、正確な知識をもっていれば、
難なく解ける問題です。

では、2です。


2 B社は不正の手段により免許を取得したとして甲県知事から免許を取り消されたが、
B社の取締役Cは、当該取消に係る聴間の期日及び場所の公示の日の30日前にB社の取締役を退任した。
B社の免許取消の日から5年を経過していない場合、Cは免許を受けることができない。

まずは、ワードチェック。

「不正の手段」「免許」「取り消された」
はい、また、免許の基準っぽいですね。

次は、
「取締役」「聴聞の公示の日」「30日前」「退任」
「5年を経過」「免許」ですね。
法人の場合のルールが問われていますね。

では、ボチボチいきましょう?(笑)

1行目にある
不正手段で免許を受けた場合のルールは?

はい、5年間免許アウト(不可)ですね。

そして、法人の場合に追加されるルールは?
会社として免許がアウトになるだけでなく、
役員も全員アウトでしたね。

じゃあ、すでに退職した役員の扱いは??
はい、少々遡っていくのですよね。

その場合は、
聴聞の期日等の公示日の60日前まで遡って、
席を置いていた役員はすべて免許の基準に
引っかかってアウトですね。

聴聞の前の業者のいわゆる
“トカゲの尻尾切り”を防ぐ規定なのです。

問題文では、
「取締役Cは30日前に退任」ですから、
もちろんアウトです。

よって、Cは、免許取消しの日から5年は
免許不可です。

よって、2の答えは○ということになります。

結局、キーポイントは、
「聴聞の期日及び場所の公示の日の30日前に
B社の取締役を退任」ですね。

その場合のルールを明確に押さえておきましょう。

さあ○(正しいもの)が見つかったから
ちょいとうれしいのはわかりますが、
う?ん油断せずに次にいきましょう!

3です。

3 D社の取締役が、刑法第159条(私文書偽造)の罪を犯し、地方裁判所で懲役2年の判決を言い渡されたが、
この判決に対して高等裁判所に控訴して現在裁判が係属中である。この場合、D社は免許を受けることができない。

3も、まず、ワードチェックから!

「取締役」「刑法」「私文書偽造の罪」「懲役2年」
はい、1と同様、“刑法”とくれば、罰金刑の
6つのパターンとまずはピンと来てください。

でも、この問題の場合も、次に懲役ときてますから、
刑法、私文書偽造の罪などすべてポイントからはずれますね。
大丈夫ですか??

次のワードチェックは、
「控訴」「係属中」「免許」ですね。

D社の取締役は、地方裁判所の懲役の判決に対して
不満ということで、より上の高等裁判所に控訴しています。

基本的に出された判決に不満であれば、
より上に対して文句が言えるということです。

で、現在は、高等裁判所で係属中、すなわち裁判が
行われている最中で、新たな判決は出ていないので、
D社の取締役は、今のところ、無罪となるんですよ。

よって、もちろん免許は受けられますから
答えは、×となります。

キーポイントは、
「控訴して現在裁判が係属中」
というときのルールをきちんと捉えているかどうかですね。

では、最後に4.

4 E社は乙県知事から業務停止処分についての聴聞の期日及び場所を公示されたが、
その公示後聴間が行われる前に、相当の理由なく宅地建物取引業を廃止した旨の届出をした。
その届出の日から5年を経過していない場合、E社は免許を受けることができない。

はい、しっかりワードチェックを行いましょう!!

「業務停止処分」「聴聞」「宅建業を廃止」「5年を経過」「免許」
一瞬、毎度おなじみのフレーズに見えてしまいますよね。

でも、ちょっと様相がちがいます。
はい、気づきましたか??

通常は、
免許取消し?聴聞?宅建業の廃止
がキーワードとなりますよね。

よく見てください!
ここは、免許取消しではなく、
業務停止処分となっております。

業者に対する監督処分はどうでした??
指示処分⇒業務停止処分⇒免許取消し
という3段階ですね。

そして、通常パターンは、
いちばんきつい免許取消しを免れようと
廃業をしてもダメですよ?と!
具体的には、廃業届出の日から5年間免許不可ですよね。


では、“業務停止処分に関する聴聞の前の廃業”の
場合のルールはどうでした??

ちょいと思い出せない??(汗)
う?ん、というか特別なルールは存在しないですね。

じゃあ、問題を解くにおいてどう考えましょう?
はい、こうしましょう!!(笑)

まず、“免許の取消し”ではなく、
“業務の停止”なんだと気づきます。

ところが、あとの問題文はすべて免許の取消しの
場合のルールになっているから、
それだけで、×をつけましょう!(笑)

うん、ちょいとすっきりしない?・・・(汗)

じゃあこう考えましょう!

元々、一定期間の“業務の停止処分”をするかどうか
というだけのレベルの業者が聴聞の前に
自分から廃業したっていう理由のみで、
免許を取り消され、しかも、5年間は復帰できないというのは、
あまりにもきついですよね。

まぁ冷静に考えれば、実は、すぐにわかることだと
思います。

4のキーポイントは、1行目の
「業務の停止処分」というワードに気が付くか
どうかです。

以上、この問30は、1から4まですべてに
○×がきれいに付けられたかと思います。

もちろん、○(正しいもの)は、2ということで、
正解も自動的に出るというかなり気持ちのいい
問題だったと思います!

はい、では、この調子で、宅建業法満点に向けて
次回からも、ボチボチがんばりましょう!!(^‐^)




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