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<宅建業の基礎・定義9?10>基礎力一問一答

この記事は、
メルマガ「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
       ?てっとり早く合格しよう?  を転載しています。

>>宅建合格フルセット?宅建合格には苦手分野は捨てるべし?






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 ◇「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
       ?てっとり早く合格しよう?
                     2010年10月31日 No.141-6
  ☆バックナンバーは下記URLから。
   http://watatani.net/neo/bn.php?mag_id=1
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こんばんは、wataです。

早いもので明日から11月ですね(^_^;)
天候も変わり目ですので、体調にも気をつけましょう!


今日は【天才の日】です。
 
「誰もが一冊の本を書くことができる」との思いから
1999年に吉田浩氏により設立され、
数多くのベストセラーや作品を手がけてきた、
SOHO型の編集プロダクションの株式会社天才工場が制定しました。

天才工場の天才という名前には、誰もが天才であるとのメッセージが込められており、
自分の才能に気づき、天才のひとりであることを再確認する日としています。

日付は10と31で「天才」と読む語呂合わせからです。
 

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これからしばらくは
月・火・木・金・土→→→「基礎力一問一答」
水→→→ 悠々先生の過去問題解説
日→→→ 一問一答とクイズ問題

というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに(^_^)

………………………………………………………………………………

宅建合格仕事人の悠々です(^_^)


今日は日曜日号、一問一答が1問とクイズ問題1問です!

クイズ問題は
「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない!」と
書いて、問題下部のリンクから送信してください。

返信頂いた方に答えと解説を送信します。

それでは一問一答から行ってましょう!


<宅建業の基礎・定義9?10>


(9)
「事務所」とは、主たる事務所と従たる事務所のことをいう。








(答)
事務所とは、主たる事務所(本店)と従たる事務所(支店)
だけではなく、“継続的に業務を行うことができる施設を有する
場所で、宅建業に係る契約締結権限を有する使用人を置く場所“
も含まれる。




では、クイズ問題です?(笑)


(10)
本店で宅建業を営まず、支店で宅建業を営んでいる場合は、
支店のみが、宅建業法上での「事務所」となる。


解答送信用フォーム
パソコンでご覧の方↓↓
http://www.life-shine.net/takken/kaitou_f/101031.html

携帯からご覧の方↓↓
http://form1.fc2.com/form/?id=430752

からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪


いかがでしたか?
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに!


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 発行責任者:代表 綿谷 玲  Mail info@office-oto.com
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宅建合格には苦手分野は捨てるべし!



過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS)
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<宅建業の基礎・定義7?8>基礎力一問一答

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 ◇「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
       ?てっとり早く合格しよう?
                     2010年10月30日 No.141-6
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こんばんは、wataです。


今日は【初恋の日】です。

島崎藤村ゆかりの宿である長野県小諸市の中棚荘が制定しました。

1896(明治29)年、島崎藤村が『文学界』46号に『こひぐさ』の一編として
初恋の詩を発表した日です。

毎年、初恋をテーマとした「初恋はがき大賞」等の
イベントを行っています。

 

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宅建合格仕事人の悠々です(^_^)

今日は一問一答が2問です!
サクっと押さえていきましょう!



<宅建業の基礎・定義7?8>


(7)
京都市から販売代理を依頼された嵐山不動産(株)は、
「宅建業」の免許を必要としない?








(答)
国や地方公共団体の依頼であっても、業者自身の行動は、
“売主の代理”であるから、免許が必要となる。





(8)
世話焼きの坂本さんが、マンションのあっせんを反復継続
して行っていても、それがボランティアで行う場合は、
業とはならない?








(答)
「業」の定義には実は、利益・報酬は関係ない。よって、営
利目的でないボランティアであっても、坂本さんの行為は、
貸借の代理・媒介となるので、当然、業となる。

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<宅建業の基礎・定義5?6>基礎力一問一答

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                     2010年10月29日 No.141-5
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こんばんは、wataです。

今日は【ホームビデオ記念日】です。

1969年(昭和44年)のこの日、
ソニーがβ方式の「ソニーカラービデオプレーヤー」を、
松下電器がVHS方式の家庭用のVTRを発表し、
ホームビデオ愛好家グループが両陣営に配慮して、
この日を「ホームビデオ記念日」としたことによります。

ちなみにソニーは2002年(平成14年)8月にβ方式のビデオの生産終了を発表。
最後には約2000台が生産されました。

 

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今日は一問一答が2問です!
サクっと押さえていきましょう!



<宅建業の基礎・定義5?6>

(5)
ナニワ(株)が社員のみを対象に、宅地建物の売買を継続的に
行った場合は「業」となる?








(答)
「業」となるには、“不特定多数”、“反復継続”の2つ
の条件が必要となる。ナニワ(株)の社員は、相手方が特定
されているため、反復継続で行っても、不特定多数には
当てはまらず、業ではない。会社の福利厚生とみなされる。




(6)
佐藤さんが、多数の佐藤さんの友人、知人に土地を
売却する行為は、「業」となる?








(答)
佐藤さんの友人、知人の範囲は特定されているとは
見られず、不特定多数への売却となり、宅建業とみなされ、
免許が必要となる。


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<宅建業の基礎・定義4>基礎力一問一答

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                     2010年10月28日 No.141-4
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こんばんは、wataです。

今日は【速記記念日】です。

1882(明治15)年、田鎖綱紀が東京・日本橋で初の速記講習会を開催しました。

その年の9月19日に、『時事新報』紙上で発表された自ら考案した速記法で、
その速さから田鎖綱紀は「電筆将軍」と呼ばれたそうです。

1888(明治22)年に、講習会の7周年記念会を開いた時に
この日を「速記記念日」として定めました。

彼が発表した田鎖式と呼ばれる速記方式は当時の衆議院と貴族院にて採用され、
現在では日本速記協会が中心となり、ひろく国民に速記に関する関心を啓発する
催し等が行われています。
 

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今日は一問一答が1問です!
サクっと押さえていきましょう!



<宅建業の基礎・定義4>

(4)
貸しビル業や賃貸マンション・アパート経営は、
「宅建業」にあたらない。








(答)
賃貸借の場合は、売買・交換と異なり、自らが貸主に
なる場合は、宅地建物取引行為に当たらないので、宅建業には
あたらない。


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宅建合格への秘訣!

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                     2010年10月27日 No.141-3
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こんばんは、宅建講師の悠々です。

はい、皆さん、
今日は、宅建本試験のお話しをしてしていきます!


皆さんは、宅建試験が50問出題されるのは
ご存知ですよね?

では、何点取れれば合格します??

はい、答え・・・
実は、決まっていません?(笑)

というか、合格率がだいたい15?17%になるように
毎年、合格点が変わるんですよ?


で、実はもうひとつこんなデータが!!

去年の試験のデータだけど、
50問中正答率が50%以上の問題が
何と・・・

38問もあるのですよ?(汗)

この意味わかります??
結構ポイントですよ?

正答率50%以上ということは、受験者の
半分以上の方が正解してるってことでしょう!

ということは、そんなに難しくない問題が
38問は出題されるってことだから、
38点は取れるはずですよね!!(^^)



だから、この【宅建合格には苦手分野は捨てるべし!】での合格のポイントは
ズバリ2つです。

▼過去問(10年分)を徹底的に研究して、
▼標準的な問題は完璧にマスターすること!


で、もうひとつは、「苦手だなぁ?」
と思う分野は・・・

そうです。
捨ててしまうのです!!(笑)

まぁそうは言っても、
まじめな方ほど、
苦手分野でも、とことん時間をかけて
修行のようにがんばるんですよね・・・

まっ確かに、その修行?で、
人生の糧にはなるでしょうが・・・

宅建の合格は、
うん、はっきり言って、直結しませんね(涙)

苦手分野でだらだらと貴重な時間とエネルギーを
浪費するくらいなら、すべて過去問の研究に使いましょう!



試験は4択択一なんですが、
そうです。
効率のよい解き方、
処理の仕方があるのです。


それでは4肢択一の攻略法について、
お話ししていきましょう!!

4肢択一は、もちろん
4つの中から正しいものか、
誤っているものを
一つ選ぶっていうスタイル!

じゃあ早速実例でいきましょう!

次のうち、正しいのはどれか?
1、の問題文・・・・・×
2、の問題文・・・・・×
3、の問題文・・・・・○
4、の問題文・・・・・×

正解はもちろん3ですよね。

でもね、宅建の試験に合格する人でも、
こんなにすべての選択肢に○か×をつけて
すっきり正解を出せる問題っていうのは、
ホント、数える程だと思いますよ!

現実はね……
はい、ストーリースタート!!(笑)

1は、う?ん、これは×だな。
2は、どうかな、うんうんこれも×のはずだ。
さあ、次は3だ。これは……そうだそうだ
これは○だ。よ?し、これが正解かな!

うん、念のために、4はと……
あれ?これはどうだったっけ?
○のような気もするし、×にも見えるな。
でも3か4にはちがいない。
う?ん、時間がない。よ?し、3にしておこう。

いかがですか?
何か不安なストーリーでしょう!!(笑)

もう一度言いましょう!!
合格する人でも結構こんなもんです。(汗)

まあこの場合、あやふやなのは、4の選択肢
一つだったから、結果的には、正解が3とは、
出せますよね。

でも不安でしょう!(汗)

どうしましょう?
もっともっと時間をかけて細かいところまで
学習しますか?

もちろん、それでもいいんだろうけど、
皆さん、お仕事や家庭生活やらで……
とてもそんなに時間をかけられないですよね。

ですから、
そうです。
もうね、発想をガラッと変えてしまいましょう!

さっきの問題例の場合だったら、
あっもう1回書きましょう!!(笑)

次のうち、正しいのはどれか?
1、の問題文・・・・・×
2、の問題文・・・・・×
3、の問題文・・・・・○
4、の問題文・・・・・×

結局、1と2と4の選択肢の問題文が、
全くちんぷんかんぷんだったとしても、
「3が正しい」という知識を正確にもっていれば、
正解は出せるのですよ?

で、国家試験って、元々満点なんか取る必要
ないでしょう!!
だいたい、7割前後がボーダーラインですよね。

そして、学校の中間テストや期末テストのように、
狭い試験範囲で、満点をめざす……なんて
スタイルじゃないし、かなり、範囲は広いから?
とてもすべての問題をカバーできるだけの
学習は難しいと思いますよ!


なので、割り切りましょう!
効率よく正解を出して、合格点を取りましょう!(笑)

もちろん時間がたっぷりある方は、ゆっくりじっくり
学習することをお勧めしますが、限られた時間の中で、
何とかしなきゃならない方は……

そうです。
このやり方をお勧めします!!(笑)



さて、具体的にはどういうことかと言うと、

試験範囲を万遍なく平均的に学習するのではなく、
もっとメリハリをつけていくのです!!(きっぱり)

特に、几帳面でまじめな方に多い傾向ですが、
試験範囲っていうことだけで、毎年出題されている分野も
10年間出題されていないような分野も同じ時間とエネルギーを
費やしてしまうのですよ。

これは、効率がよくないですよね。

というのは、メリハリをつけずに、何となく、
平均的に学習した結果、本番ではどうなるかというと・・・

はい、シミュレーションスタート(笑)

?またまた先程の問題登場?
次のうち、正しいのはどれか?
1、の問題文・・・・・×
2、の問題文・・・・・×
3、の問題文・・・・・○
4、の問題文・・・・・×

1は×、2も×と、まあだいたいこのあたりは
基礎力があれば、大丈夫なように出題されますよね。

そして、3と4両方が○×の識別がつかない状態。
どっちも△という状態になってしまうのです。
確率は2分の1だけど、危険ですよね、こんな状態。

ホント平均的な学習をしていると、こういった深い部分の
知識を問われる問題には・・・・・・
そうです、確実な対処ができないのです(涙)。

そこで、
限られた時間とエネルギーを試験範囲に万遍なく使うのではなく、
もっともっと集中させるのです。
ズバリ、一点集中なのです!!(笑)

この方法だと具体的な学習は・・・・・
まず、試験範囲の中でも、少なくとも過去10年間位の
出題傾向を見て、とりあえず3つに分類しますか!

A、10年間で3回以上出題されている分野
B、1?2回出題されている分野
C、10年間全く出題されていない分野

さて、どちらの分野に力を入れましょう?

はい、もちろんAの分野ですね(笑)?

そして時間があれば、順番にBの分野、Cの分野と
進んで行くのです。

まぁとにかく、このようにまず優先順位をつけるのです。

さあ、この場合のAの分野の学習法ですが、
最優先分野・項目ですから、平均的な学習などではなく・・・・・・
そうです。
徹底的にやりましょう!
細かいところまで含めて。

で、結果的にBやCの分野に手をつけることが
できなかったとしても、
はい、それはそれでいいのです。(笑)

この場合のシミュレーションは・・・・・・

1も2も×だな。これはOK!
さーて3は、うん?
これはテキストに詳しく書いてあった内容だな。
やっておいてよかった。
これは、そうそう○だ。うんうん大丈夫!

うん、調子いいぞー。で、4は・・・・・・
何じゃこりゃ?
これは知らんわ、やってないし。
うん、パスパス。
で、○を探すのだから、あっ当然3が○だ!
よーし、じゃ次の問題は・・・・・・



いかがですか?
学習にメリハリをつけることで、このように
やったところは「任せとけい!」
やっていないところは「あっさりゴメン」
という状態で試験に解答できますよね。

この方が、試験の時にも必要以上に時間をかけずに、
わりきって、どんどん進めますよね。
これを“捨てる美学”と言います!(笑)

ある程度不要な分野を捨て去ることで、
効率よく試験合格に向けての学習をしていきましょう!

実際、このやり方で、
22年度の問題を分析した結果、
42点取ることができます!!


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過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS)

<宅建業の基礎・定義2?3>基礎力一問一答

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こんばんは、wataです。

今日は【サーカスの日】です。

1871年(明治4年)の今日、東京・九段の招魂社で、
フランス人のスリエが「スリエサーカス」として
日本で初めて洋風のサーカスの興行を行ったことによります。

当時の雑誌によれば、ピエロなども登場したようだが、
人気はあまりなかったとか。
 

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というメニューでお送りしていきます!

どうぞお楽しみに(^_^)

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宅建合格仕事人の悠々です(^_^)

今日は一問一答が2問です!
サクっと押さえていきましょう!



<宅建業の基礎・定義2?3>


(2)
用途地域内の資材置き場は建物敷地ではないので、
「宅地」には含まれない。








(答)
用途地域内の土地は、公共施設用地(道路・公園・河川・
広場・水路)以外はたとえ建物敷地でなくても
「宅地」に含まれる。




(3)
20個の建物の売主であるAが、宅建業者Bに販売代理
を依頼した場合、A自らは、「宅建業」の免許を必要としない。








(答)
業者に販売代理を依頼しても、Aの立場に変化はなく、
「自ら売主」の立場となり、免許が必要となる。



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<宅建業の基礎・定義1>基礎力一問一答

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                     2008年6月22日 No.
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こんばんは、wataです。

今日は【リクエストの日】です。

1936(昭和11)年、ベルリンのドイツ放送で、
ラジオのリクエスト番組が始まりました。

生演奏番組の放送中にリスナーから、希望する曲目を演奏して欲しいと
電話があったのがきっかけで始められたもので、その後リクエスト番組は
大ヒットしたそうです。


………………………………………………………………………………

はい、宅建合格仕事人の悠々です(^_^)
本試験から1週間たちましたね。

早速今回より、平成23年度宅建試験に合格に向けて
改めて基礎力のチェックを行っていきたいと思います。



最初の科目は最重要科目である【宅建業法】です。

今後の対策としても、やっぱり基礎力の充実が一番重要です。
これなくして、問題演習をくり返し行っても、限界がありますよ。

では、いつものように、しばらくは、1問1答で
気楽にチャレンジしていきましょう!

今日はウォーミングアップも兼ねて1問です!


<宅建業の基礎・定義1>


(1)
現況が山林の土地であれば、たとえ別荘地として購入しても
「宅地」には含まれない。








(答)
現況が何であれ、宅地にする予定での取引は宅建業法の「宅地」となる。



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宅建合格には苦手分野は捨てるべし!



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【宅建本試験振り返り号3】?宅建業法編?

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                     2010年10月24日 No.140-4
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こんばんは、宅建合格仕事人の悠々です。

はい、試験の振り返り最終日です。

ホント、家で冷静に振り返るとわかりますよね。
中途半端な知識は役に立たないって!(汗)
いつも言いますが、80?90%の知識がいくらあっても、
今の宅建試験では得点できそうでできないでしょう!
だから・・・
そうです!
120%の知識を少しづつ積み上げていくのです!
そのためのノウハウは、また場を改めて!(笑)

では、ラストはお待たせ宅建業法です!

[問 26]・・・○1勝
はい、基本問題です。
しっかりとゲットしましょう!
正解肢4の信託会社の規定は、
平成11年、15年にも出題されています。
大丈夫ですね!
最近は宅建業法からスタートするという方が
多くなっているようですね。
はい、確かにオススメです!(笑)

ただその場合、
1?3がちょいと意地悪い?設定ですね。
1は“農地の転用”なんてくるから、
「えっ農地法の知識がいるのか・・・?」
なんて、一瞬混乱しそうです。
開始早々これじゃあ“ノレませんね!”
こんなときは、
一度深呼吸を!!
 ↓    ↓
すると、
農協は⇒免許いるやん?
と即解決するはずです!(笑)


[問 27]・・・○2勝
これはスゥーといって下さい!
正解肢の2は絶対的に○ですね。
後の3つも大丈夫ですね。
うん、こんな問題が続けばいいのだけれど?


[問 28]・・・○3勝
はい、免許に関する問題です。
3の名義貸しの問題が正解ですね。
名義貸しは
“何が何でもダメ!!!”
ですよね。
“○△の場合はOK”
なんて規定はありえないのです。
まぁ宅建業法の趣旨を普段からしっかり
把握しておれば、
何てことないですね。
4はちょいと「???」
となるかもですね。
はい、いいのです。
例によって必要以上に時間をかけずに、
先を急ぎましょう!(笑)


[問 29]・・・○4勝
はい、事務所に関しての規定がズバリ出題されました。
“事務所に備えるもの”というスタンスで
整理できていますか??
正解肢の4はハッキリしていますね。
この10年間でも5回出題されています。
しっかりゲットです。
また2のような問題の扱いですが、
監督処分と罰則の適用まで深入りするか、
浅く切るか、
どちらかハッキリした学習が望ましいです。
まぁ現状の宅建業法の出題傾向ならば、
浅く切りましょう!
多分、正解は出せるはずですし?
その方が・・・
はい、気も楽でしょう!(笑)


[問 30]・・・○5勝
う?ん正解肢の4はどうでしょうねぇ??
当たり前のことですが、
ちょいと自信をもって○はしにくいですね。
よって、1?3に×をして
消去法でいきましょう!
3はもちろんウソ問題です。
問題を解かずに知識だけ入れていく学習をしていると、
結構ひっかかるもんですぞぉ?
「えっワタシが知らないだけでこんなルールがあったの???」
とかね(笑)
はい、しっかり過去問を解きましょう!


[問 31]・・・○6勝
はい、営業保証金に関する問題です。
すべて基本問題ですね。
しっかりゲットしましょう!


[問 32]・・・○7勝
今年も出ました、個数問題です!
一瞬ぎょっとしますが、
まずは冷静にいきましょう!
すると、1?3とも基本中の基本規定です。
よって、逆に正解はすぐに出せますね。


[問 33]・・・○8勝
媒介契約の基本問題ですが、
3と4に少し落とし穴みたいなものが・・・
媒介契約の場合、
専任(専属も)媒介契約の規定をまず押さえて、
その次にやろうと思っているうちに、
試験日を迎えてしまうという?(笑)
それが、一般媒介の規定と契約書の記載事項ですね。
昨年も出題されている箇所なので、
ここまでしっかりチェックですぞぉ?


[問 34]・・・○9勝
はい、出ました。
重要事項説明書と37条書面に関する問題です。
ここは絶対出題されるべき事項なので、
ぜひ完璧にしたいところです!
方法は?
はい、毎度お馴染みそれぞれの記載事項を
まとめたものを切り取るかコピーし、
時間を見つけては、のぞき見するという
イメージかな!(笑)
ポイントは、
一気におさえてもすぐに忘れるだけ!
いかに日頃からコツコツ触れていくかです。
軽い気持ちでボチボチがコツ!(^^)

4だけは媒介契約書が乱入してきています。
専属専任媒介・・・となっているから多分
大丈夫でしょうが、
一応、[問33]にもあるので、ヒトコト!
“34条・・・の書面”ときたら、
媒介契約書のことですから、
この際、しっかり記憶しておきましょう!


[問 35]・・・○10勝
今度は、重要事項説明に限定した問題ですね。
ここ数年、説明事項がちょこちょこ増えてきています。
そんな中でのチェックとしては、
売買と貸借の説明事項の相違点です。
ココもポイントは正にそれ!
正解肢の2は、土砂災害警戒区域に関する出題です。
最近のゲリラ豪雨による被害が多いことからの
改正点です。
土砂災害って怖いですよね。
これは、家を買った場合も借りた場合も
“そこに住んでいる”ということからすると、
同じように怖いですよね。
だから、貸借でも当然説明が必要なんですね。
うん、常識でも解けますぞぉ?


[問 36]・・・○11勝
はい、重要事項説明が続きます。
細かい規定が出題されていますが、
しっかりゲットして欲しいところです。

そもそも宅建試験は、
重要事項説明をするための試験だと
言っても過言ではありません。
だから、重要事項説明の説明事項と
37条書面の記載事項については、
絶対手を抜いてはいけないのです。
徹底的にくり返しておさえていきましょう!

この問題の場合、
3の部分⇒急傾斜地崩壊区域内の
細かい規定まではいらないですね。
あまり気にせず先を急ぎましょう!(笑)


[問 37]・・・○12勝
今度は37条書面の問題がズバリ出題です!
正解は1ですが、大丈夫ですか?
勘違いしないようにね!
取引主任者が記名押印すれば、
交付(相手に渡すこと)は、
だれでもいいですよね。
取引主任者の仕事ではないですぞぉ?
しっかり区別してください。

後は大丈夫ですね。
はい、ではどんどんいきましょう!


[問 38]・・・○13勝
はい、重要項目のクーリングオフが出ました。
正解肢は1ですね。
これはいけたと思います。
ただ、2と4にも注意して下さい。
2は“全額支払い&引渡し”で
もはやクーリングオフはできません。
それがテント張りであってもです!

それと4ですね。
お客さんが自ら申し出て・・・という場合の事務所等は、
自宅と勤務先ですね。
また、宅建業者の事務所であっても、
売主業者が代理・媒介を依頼した業者でない場合は、
事務所等には該当しないですね。
きっちりと体系的にまとめておいて欲しい箇所ですぞぉ?


[問 39]・・・○14勝
はい、8種類制限の総合問題です。
すべて基本規定に関して問われています。
正解肢の4は、
“買主の内金の支払いが履行の着手になる”
ということに気づけば、
1?4まですらっと解けますね。
はいリズミカルに?♪


[問 40]・・・○15勝
はい、続いて8種類制限の総合問題です。
正解肢1は秒殺できますよね。
後の2?4も特に問題なさそうです。
3は意味の読み取りをしっかりやりましょう!


[問 41]・・・○16勝
はいはい、個数問題がもう1問出ました。
1?4ともウソ問題のオンパレードなので、
確実な知識をもっていないと
思わず、「あちゃー」てな結果になりかねないですよ?
アは平成14年に出題されていますね。
個数問題でも特別に構えることなく、
悠々とやって下さい。
難しい設定だと誰も解けませんし?
合格点が1点下がるだけですから?(笑)


[問 42]・・・○17勝
はい、いつも通り報酬規定が出ました。
報酬規定ゲットのポイントは
いかに必要以上に計算をせずに、
時間短縮で正解を出すか!です。
今回は建物の賃貸借のルールですね。
まず、1と2は秒殺できますね。
ポイントは3と4です。
そもそも建物賃貸借の代理・媒介の報酬ルールは、
 ↓    ↓
 <基本規定>
1.報酬総額の限度⇒家賃の1か月分(+消費税)
2.貸主、借主からのもらい方の内訳は自由(もちろん1.の範囲内)

そして、例外規定が2つ
 ↓    ↓
1.居住用建物の媒介⇒貸主、借主双方からは半月分ずつ(+消費税)
 (ただし、依頼者の承諾があれば基本規定通り)
2.居住用建物以外の場合で権利金の授受がある
⇒権利金を売買代金として報酬計算してもよい(基本規定と多い方を採用!)

このルールだけで、しっかり
3⇒○、4⇒×とできますね。
今年は計算が全くいらなかった。
ラッキーでしたね!(^^)


[問 43]・・・○18勝
保証協会に関する問題ですね。
基本規定ですので、
1にしっかり○ができたかと思います。
保証協会のルールについては、
社員と保証協会、供託所、お客さんなどの
お金にまつわる流れ(弁済業務保証金関連とか還付金)
とか期限をしっかり図を描いてまとめておいて下さい。
そうすると、こういった問題でも
勘違いナシに秒殺できます。

あっもちろん営業保証金の制度の違いも
しっかりとつかんでおきましょう!


[問 44]・・・○19勝
監督処分が出題されました。
監督・罰則については、
毎年必ず1問は出題されますが、
規定がかなり細かいですから、
主要なポイントのみを押さえて
試験に挑むというスタイルが望ましいでしょう!

1の通知の規定は平成12年以来10年振りの出題。
2はウソ問題。
3の業者名簿の記載は正解肢で平成11年以来11年振りの出題。
4の公告は、何と3年連続の出題。

過去10年分の問題をマスターしていると、
2で迷わない限りは
消去法で3に正解が出せますよね?

でも、迷うかもしれません?汗

よって、対策としては、
過去12年間位の出題の重要ポイントに
対応した基本書を使うのが望ましいでしょうね!

民法[問10]の正解肢である遺言もしかり!
平成11年以来11年振りの出題でしたね。


[問 45]・・・○20勝0敗
はい予告通り住宅瑕疵担保履行法が出題されました。
予告された以上、
対策をしなきゃいけなかったわけですが、
例によって、どこまで捨てるか?
が判断に迷うところですよね?

宅建業法の営業保証金制度や
8種類制限と似ている部分が
多いですから、その辺りはざっくりおさえて、
後は、履行法ならではの重要ポイントのみを
おさえるというのが一番望ましいでしょう!

8種類制限⇒“自ら売主で買主が業者ではない”
このルールで1と3に×ができますよね。
正解肢の4は、履行法の基本規定です。
これはしっかり押さえておくべき規定ですね。


これで宅建業法は終了です!
成績は何と20戦全勝ですね。

3日間のトータルは、
権利関係⇒10勝4敗
法令制限+税法・価格で⇒9勝2敗
5問免除⇒3勝2敗

合計しましょう!
42勝8敗です!
はい、多分合格ですね。
後の8敗も確率的には、
4肢択1なので、2問位は正解するでしょう!
反面、ケアレスミスも2問位あるのでは??
よって差し引き±ゼロですね?(笑)

実際に市販のテキストに載っていることを
すべてマスターしなくても充分点数は取れる
のですよ。
そのためには、
120%自信をもって答えられる知識をしっかり
身につけること!
それぞれの法律の目的と意味を
きっちり把握すること!
捨てるところはきっぱり捨てること!
中途半端に知識を入れても役にたちませんぞぉ?

まぁその辺のノウハウはおいおい
やっていきましょう!

次週からは、平成23年度の合格に向けて
リニューアルしてお送りしたいと思います。
お楽しみに!!(^^)


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☆発 行
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★著者 Life-Shine 宅建講師 悠々先生
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宅建合格には苦手分野は捨てるべし!



過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS)

【宅建本試験振り返り号2】法令上の制限・5点免除分野

この記事は、
メルマガ「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
       ?てっとり早く合格しよう?  を転載しています。

>>宅建合格フルセット?宅建合格には苦手分野は捨てるべし?






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 ◇「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
       ?てっとり早く合格しよう?
                     2010年10月22日 No.140-3
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こんばんは、宅建合格仕事人の悠々です。

前回に引き続き、今年の試験の振り返りをしていきましょう!


ホント、家で冷静に振り返ると何でこんなの間違えたんだろう??
て問題が一つはあるでしょう!(汗)
現場での体感難易度の違いですかねぇ?

では、本日は法令上の制限とその他の分野です!

[問 15]・・・○1勝
はい、定番の国土法です。
正解は3ですが、大丈夫ですね。
2つの契約が並んでますが、
どちらも市がからんでいますから届出は不要ですね。
そこさえ気をつければ、難なく○できるはずです。
4と迷うかもしれませんが、
公表はあくまで⇒“できる”です。
義務ではありませんね。


[問 16]・・・○2勝
これはまた、ビックリですねぇ?
基本規定がズバッときかれました。
もちろん1が正解です。
2と3がもう一つはっきりしないと思いますが、
まぁしっかりとした知識さえあれば、
正解は出せますね!


[問 17]・・・○3勝
はい、定番の開発許可関連の問題です。
う?ん全体の設定が長いですね。
こういう場合、必要以上に問題が難しく感じるものですが、
たいてい・・・気のせいです!(笑)
1は開発許可の面積をきっちり把握していればOK!
2はちょいと注意!
区画形質の変更を行わないので、開発許可はいらないですね。
 ↓     ↓
でも、建築の許可は必要ですね。
危うく×しないように?冷静に冷静に!!

3と4は完了公告の前後での建築規制の定番です。
5年連続の出題ですぞぉ?
3は大丈夫ですね。
設定も基本規定どおりです。
4は設定の読み取りがちょいとしんどいですね。
結局何をききたいねん・・・みたいな!(笑)
でも、基本規定どおりの出題ですね。
工事完了公告後の建築
 ↓   ↓
用途地域が定められていない
 ↓   ↓
ならば、予定建築物を建築すべし!
これだけのルールです。
この17番の問題が難問と解説されている
場合がありますが、過去問をきちんと学習されて
いる方なら、きっちりと解けたはずですね!


[問 18]・・・○4勝
はい、昨年に続き、建築確認が出題されました!
でも、去年の個数問題に比べるとましですね。
1と3は語呂合わせでいけたのでは?(笑)
1は、
産後の父さん苦しい夫婦!
3階─500平米ー13m?9m?2階─200平米
で、3は、
二十歳になっても雷怖い(20m⇒避雷針)
サーティーワンのアイスをエレベーターで食べる!
(31m⇒非常用昇降機)
バッチリですね!
2は用途変更についての基本規定ですね。
4がちょいとネックかも・・・汗
3階以上の共同住宅には中間検査が必要となりますが、
まぁそこまで知らなくても、1、2、3にしっかりと○を
つけて、自信をもって4に×をしましょう(^^)


[問 19]・・・○5勝
はい、2年ぶりの出題です。
しかも丸々1問出ましたね。
ちょいとビックリです。
この手の問題は、とにかく
用途制限の表の内容を
どれだけ記憶しているかにかかってきます。
うん、考えても正解は出ませんもんね?(笑)
日頃からのどうでもいいような時間
 ↓    ↓
トイレとか、
電車のつり革片手の時間とか、
何もしないのはちょいともったいない・・・
てな時間にぜひ記憶して欲しいものです。
でも、過去問でもよく出るところで充分ですよ!
ここでは、1の共同住宅、
3の映画館の面積、
4の小・中・高校と専門学校・大学の違い・・・
この辺りは定番⇒絶対必要知識です。
あっ2の修理工場は・・・要りません!(笑)
それで、解答は充分出せますね!


[問 20]・・・○6勝
はい、予想通り宅地造成等規制法が1問丸々出題されました。
やはり最近のゲリラ豪雨・土石流等で、造成地での規制、管理等が
重要だという認識でしょう。
正解は、ズバリ3だと出ますね!
かなりはっきりした数値問題ですから。
1、 4も大丈夫ですね。
2のような問題は単純すぎて、
却って○をしにくいかもしれませんが、
3が絶対的に×ですから、
必要以上に悩まずに、そうです。
先を急ぎましょう!(笑)


[問 21]・・・●6勝1敗
ハイハイ土地区画整理法ですね。
ズバリ捨て問にしている方も多いでしょう!
それでもいいと思います。
この問題はきついですね。
中には、組合施行だけ学習しています
って方もおられますが、
それでも、2と3に○をするのが、やっとでしょう!
だから、
無理でしょう!(笑)
適当にマークしておいて
例によって、先を急ぎましょう!


[問 22]・・・○7勝1敗
さぁ絶対取るべき農地法ですよ!
1と4が法改正ですね。
悠々のクラスでは、4の賃貸借の改正には一切触れていません。
この辺が、加減の難しいところです。
賃貸借の改正をおさえておれば、
確かに4にさっと○ができますが、
でも、必要ないですね。
この問題は2が絶対的に×ですから、
正解は出せますね。
あれもこれもと情報提供しても、
そんなに、すべて消化できないですよね。
ましてや、借地借家法の期間と混同してしまったら、
元も子もないですから、
情報提供は極力絞っているのです!
極力学習範囲を絞って合格を目指すのです(^^)


[問 23]・・・●1敗
ここからは税法と鑑定評価の3問です。
昨年から2問に減少しましたが、
今年は、予想通り、国税1問、地方税1問でしたね。

まずは国税ですが、何と贈与税です。
ちょいと意外ですね。
確かに、最近頻繁に法改正がされ、
一応、気にはしていたのですが、
相続時精算課税制度がここまでズバリ出題されるとは・・・
まっいさぎよくあきらめて
正に適当に○をしてください!(笑)


[問 24]・・・○1勝1敗
はい正解は3ですね。
2と3は基本知識ですぞぉ?
まっ1と4はウソ問題なので、
少し、戸惑うかもしれませんが、
いかに3に自信をもって○できるかですね。
法人の合併=相続のルールと考えますよね。
同じような出題は平成19年にもされています。
はい、しっかり過去問をチェックです!


[問 25]・・・○2勝1敗
今年は予想通り鑑定評価法でした。
難しいかと思いきや?
いけますね!(笑)
正解は1です。
原価法はもちろん土地でも使います。
なぜって、地価公示のときに
使いますもんね?
この宅地をもう一度造成するとしたら・・・
てね!
3と4も大事ですね。
2はまっプラスアルファで!


ここからは5問免除の問題です。

[問 46]・・・●1敗
まずは住宅金融支援機構ですね。
3年分しか過去問がない以上、
やみくもに学習範囲を広げるのも考えもんです!
今回は出題の傾向が少し変わりましたね。
まっ常識的に2に○ができそうな気もしますが、
そのシミュレーションは危険ですね(笑)
よって、はい捨て問です!
解答ははい、もうカンで!
次へ進みましょう?


[問 47]・・・○1勝1敗
定番の景品表示法です。
これは何とか取りたいものです。
正解肢の3は、
平成16年にも出題されていますね。
マンションについての出題ではなかったですが、
セットでおさえておいて欲しい箇所ですぞぉ?
後の3つはもう一つはっきりしませんしねぇ?汗


[問 48]・・・●1勝2敗
定番の統計問題です。
最近の統計問題は、出題範囲が安定していますので、
かなり対策がしやすくなっているのですが、
今年の問題はちょいとやっかいですね?汗
1と3は即×できますね。
今年の主な数値は、
ほとんど“下がっている”が正解ですよね。
上がっているのは、不動産業の売上高だけですから。
正解は2なんですが、ちょいとひっかかるのですよ?汗
新設住宅着工戸数全体では前年比27.9%で、
この数値はある程度おさえていた方が多いと思います。
でも、出題は、“分譲住宅”となっています。
用途別の数値まで中々記憶していませんね。
よって、2が×で、
何かよくわからんけど、
4が○かなっと解答した方が多いようです。
それは無理ないです。
というわけで、
はい、あきらめましょう!(笑)


[問 49]・・・○2勝2敗
土地の問題と次の建物の問題は
普段から対策集(テキストのコピーとか)などを
持ち歩き、あるいはトイレにでも置いといて、
無意識のうちに知識を身につけていくのがいいでしょう!
この問題なんかは、知識以前に常識で解いて
欲しいですね。
特に2と3は最近多い土石流についての出題ですね。
この夏もありました。
ニュースを見るのも大事ですぞぉ?
もちろん谷の出口の扇状地は土石流の
危険性が高いですね。
しっかり解きましょう!


[問 50]・・・○3勝2敗
最後は建物の問題です。
最近は建築基準法がらみの出題が多かったのですが、
去年、今年は、一昔前の平和な?問題です。
正解肢2の内容は、平成13年以来の出題ですね。
秒殺して下さい!(笑)
土地・建物は、過去問20年分くらいを何度か
目を通す⇒でいいでしょう!


これで法令制限その他分野は終了です!
法令制限+税法・価格で⇒9勝2敗
5問免除⇒3勝2敗

まあまぁ順調ですね。
次回で最終便となります。
宅建業法で仕上げましょう!(^^)




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☆発 行
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★著者 Life-Shine 宅建講師 悠々先生
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宅建合格には苦手分野は捨てるべし!



過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS)

【宅建本試験振り返り号1】?権利関係?

この記事は、
メルマガ「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
       ?てっとり早く合格しよう?  を転載しています。

>>宅建合格フルセット?宅建合格には苦手分野は捨てるべし?






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 ◇「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
       ?てっとり早く合格しよう?
                     2010年10月20日 No.140-2
  ☆バックナンバーは下記URLから。
   http://watatani.net/neo/bn.php?mag_id=1
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こんばんは、宅建合格仕事人の悠々です。

試験から3日がたちましたね。

今回より、今年の試験の振り返りをしていきましょう!

「そこそこできた」という方は、悠々とした気分で
振り返ってもらえばいいでしょうし、
「今年はヤバイ」という方は、来年への布石として
振り返ってみて下さい!

では、本日は権利関係です!

[問 1]・・・○1勝
2年ぶりに制限行為能力者が出題されました。
正解肢は成年被後見人の自宅売却に関する問題ですね。
初めての出題なので、
「???」って方もおられたかもしれませんね。
でも、1、2、4にはきちんと×できるはずです。
よって、正解は出せたと思います。


[問 2]・・・○2勝
代理ですが、正解肢は双方代理の規定ですね。
何と、自己契約・双方代理が3年連続出題されました。
過去問をきちんと学習していた方にとっては、
「ラッキー」だったでしょう!
1と2は代理権消滅に関する問題。
いずれも基本規定ですぞぉ?


[問 3]・・・○3勝
はい、時効の問題です。
これも去年に続いての出題ですね。
正解肢の1は基本規定ですね。
取得時効の対象は、
所有権だけでなく、不動産の賃借権も含まれますね。
こういうはっきりした知識をもっていると、
たとえ、2?4の問題が多少あやふやでも
きちんと正解は出せますね。
ある意味、秒殺の問題ですぞぉ?


[問 4]・・・○4勝
物権変動についての出題ですね。
これは予想通りの出題ですが、
あまり込み入った設定の問題ではないですね。
二重登記、強迫、時効、虚偽表示と出題されましたが、
すべて基本問題ですぞぉ?
気持ちよく、すべての選択肢に○×をして欲しいですね。


[問 5]・・・○5勝
はい、抵当権の問題です。
毎年必ず出題されますね?汗
今回はさほど複雑な設定ではないですが。
正解肢は4ですが、
こういった問題は、意外と悩んでしまいませんか??
最低限、1?3にしっかり○をつけて欲しいですね。
特に、2の物上代位、3の賃借人の保護は
秒殺ですぞぉ?


[問 6]・・・●5勝1敗
損害賠償請求に関する総合問題ですね。
ちょいと微妙ですねぇ?
1と4は即×できるはずですが、
2と3がね・・・
少しマニアックな出題ですね。
これは・・・
はい、あきらめましょう(笑)
2者択一ですから、もうカンで!!


[問 7]・・・●5勝2敗
債権の保全に関する判例の問題です。
一見して難しそうでしょう!(笑)
こういう場合、気持ちとしては、
「まっホントに難しいなら、誰も解けんわ」
くらいの余裕の気持ちをもって望むことが大事ですぞぉ?

実際、4肢とも確かな手がかりがなさそうですね。
常識的に、2、3、4に○ができそうでもありますが、
ポイントは、正解を目指すよりも、
必要以上に時間をかけずに、
割り切って解答していくことです。

よって、
はい、捨て問でいいでしょう!(笑)


[問 8]・・・○6勝2敗
保証に関する問題ですね。
正解は出せたでしょう!
明らかに2ですね。
宅建試験合格で大事なポイントは、
そこそこの
うん80?90%の理解度の知識を
いっぱい持っていてもダメってこと!
 ↓    ↓
だから、最重要項目に関しては、
120%のぶれない知識をいかに
習得していくかです。

この場合もそうです。
2と4には自信をもって×と○ができますね。

で、1の知識は不要。
3の検索の抗弁権はもちろん必要ですが、
但し書きの部分まで、しっかりマスターしている
方は少ないと思います。
たいていの方は「えっこんな但し書きあるのん???」
って感じだったかもしれませんね。

まっ当たり前の内容なので、どうってことはないのですが、
必要以上に悩んでいる時間が、
そう、時間がもったいないのです。
よって、ささっと無視して
さっさと2にチェックして先を急ぎましょう!(笑)


[問 9]・・・○7勝2敗
去年に引き続き、判決文が与えられるという
パターンですね。
まぁそこに答があるから判決文をもってくるわけですが、
読み取りが難しく感じる選択肢については、
やはり必要以上に時間をかけないことです。

オーソドックスに解いていきますと、
1には○、2には×ができると思います。

日頃から、民法学習において、
立法の主旨を考えながら、進めている方は、
こういった問題でも、
割合、すぅーと正解が出せるのではないかと思います。

3と4は判決文との関連がもう一つ
結び付けにくいですね。

だったら、割り切って2にチェックして
さっさと次へ進みましょう!(笑)


[問 10]・・・○8勝2敗
正解肢の3→15歳の遺言については、
平成11年依頼の出題ですね。

過去10年の問題のみの対策をしている方には、
ちょいと手が届かなかった部分ですね?汗
でも、基本規定ですから、
きっちりとおさえておいて欲しい部分です。

繰り返しになりますが、
宅建試験に合格するためには
そんなに多くの知識を必要としないのです。

この問題も、15歳の絶対的な知識があれば、
他がたとえあやふやでも確実に
正解できますよね。

中途半端に学習範囲を広げると
あれこれ考えて却って判断に迷ったり、
時間だけを浪費したりと・・・
あまりいいことはなさそうですぞぉ?

そうです!
いかに学習範囲を限定し、
その範囲を徹底的に学習するかです!!


[問 11]・・・○9勝2敗
はい、予想通り事業用借地権がズバリ出題されました。
1と2は基本知識ですね。
3は気をつけて下さい。
事業用借地権⇒公正証書!
にこだわると、
読み間違えますね。
問われているのは、建物の賃貸借です。
そして、正解肢の4ですが?
借地上の建物賃貸借ですね。
平成12年、16年、18年と出題されている分野です。
すぅーと正解が出せたはずです!


[問 12]・・・●9勝3敗
これは判例交じりの問題ですね。
去年、今年と借地借家法は2問のうち、
1問は厳しい問題となっていますね。
この問題も・・・
うんあきらめましょう!(笑)

1には○はできて欲しいですが、
2、3、4については、
自信を持って識別するのは
ちょいと難しいですね。

よって、
そうです。
さっさと先を急ぎましょう!(笑)


[問 13]・・・○10勝3敗
はい毎度お馴染みの区分所有法です。
でも、すっかり影が薄くなりましたね。
1問しか出ないのに、範囲が広く、時間対効果が
あまりよくないので、あまり力を入れない方も
結構多いですよね。
それはそれでいいと思います。

効率的な攻め方として、
最近の出題分野である規約や集会の事項や
決議事項のみを押さえるといった学習がいいかと思います。

マンション販売の現場は、
「管理を買え」という常識に対応するために、
規約や管理関係について、
熱心にきいてくるお客さんも多いですので、
しばらくはこういう出題傾向が続くかもしれませんね。

よって、4には○ができるはずですぞぉ?


[問 14]・・・●10勝4敗
登記法も区分所有法と同じく宅建試験では影が薄くなって
きましたね。
そのわりに、範囲が広く、時間対効果が悪いので、
扱いの難しい分野です(汗)。
丸々捨てるっていうのもいいですが、
できたら、基本的な登記の仕組みだけでも
押さえておきたいですね。

重要事項説明等にも影響してきますので?

ただ、この問題はいけませんねぇ?汗
実務についている方なら何とか1が正解と
たどり着くかもしれませんが、
そうでないなら・・・
はい、だから捨て問です!(笑)


これで権利関係は終了です!
うん、10勝4敗。
過去問中心に学習し、冷静に解ければ
大崩しないはずです。
次回は、法令上の制限?税法他をしっかり分析しましょう!




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宅建合格には苦手分野は捨てるべし!



過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS)

宅建試験お疲れ様号

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 ◇「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
       ?てっとり早く合格しよう?
                     2010年10月18日 No.140-1
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皆さま、本当にお疲れ様でした!!


10月17日の日曜日、今年も無事に宅建本試験が
行われました。

この日のために、がんばってこられた皆さん、
「やっと終わった?」
て、ところでしょうか?

本当にお疲れ様でした!

私も、受験生の激励のため、会場に行って
きましたよ?

試験前は、今年も大阪市立大学!

で、移動して試験後は、近畿大学!

試験前の皆さんの顔は、ホントに緊張
していますよね。

そんな時、
「○△さん?」
て声をかけると、
「先生、来てくれたの♪?」
て感じで、笑顔がこぼれる?

少しでも、リラックスできてよかった
のではないかと思います。

まぁ当日になって、ジタバタしても
始まりませんもんね?(笑)

で、人の波が途絶えて、


「13:00」
「あっ始まったな、
どんな問題が出ているんやろう??」
「みんながんばってかなぁ?」
と思いながら、次の会場へ向かいます。


で、なんやかんやで15:00!(笑)

近畿大学の正門前では、大手スクールさんの
チラシ部隊が、スタンバイしています!
?毎年恒例ですね?

で、試験前のように三々五々やってくるのと
違って、15:05頃から一斉に、
それこそ、受験生が大波のように、
どっと押し寄せてきますから、
この約10分位、
よく見ておかないと、
かなり見逃します・・・(涙)


で、何とか、見つけたときには、
「お疲れさん?」
と声をかけるのですよ!

で、
「先生、何とか解いてきたで?」
「やっと終わった、焼肉おごって?」

とか、まぁ開放感の元(?)、
好きなこと言いますわ?(笑)

まぁホントは、もっとたくさんの会場に
声かけしに行きたいのですが、
「体は一つ!」
こんなときに、
「瞬間移動ができたらなぁ?」
と思います(笑)

さて、ところで、皆さん!

今年の出来栄えはいかがでしたか??

「何とかできた!」
「意外と難しかった・・・」
「何か知らない言葉が出てきて
とまどったよ・・・」

色々な声が聞こえてきそうですね。

科目による出題数が大きく変更されて
2年目で宅建業法の難易度が上がるのでは?
というウワサもあったようですが・・・

で、実際のところは??

うん、宅建業法は、かなりオーソドックスな
問題が多かったのではないですか?

過去問をしっかりやっておけば、
かなりのハイスコアーが期待できるはずですぞぉ?

一方で民法は債権者代位権の判例など、
過去問にもないところからズバッと
出てますね。

でも全体的には
いわゆるマニアックな問題も少なく、
基本知識をしっかり身につけている方が
ハイスコアーになるものと思われます。


もちろん受験生の方は、試験会場では、
「本試験はヤッパ過去問と違ってちょいと難しいなぁ・・・」
と思われたのではないですか??

でも、自宅で冷静に見たら、
うん、そうでもないでしょう!(笑)

試験会場での体感難易度って思いのほか、
大きいのですよね?(汗)


では、実際の今年の問題は・・・
ってことですが、
うん、2?3日後から分野別にザァーとシミュレーション
していきましょう!

3日間の予定で!(笑)


それでは、皆さん、とりあえず、
しばらくはゆっくり過ごして下さい!

では、また!(^^)




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過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS)

宅建本試験直前チェック!?あんなこと、こんなこと!

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 ◇「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
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                     2008年6月22日 No.
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こんにちは、宅建合格仕事人の悠々です。

いよいよ試験本番ですね。

体調は万全ですか??

もうここまできたら、
しゃかりきに勉強するのではなく、
悠々と構えて、リラックスするように
心掛けた方がいいですよ?


試験本番で自分の実力が100%いや、200%
出せるように、体調、コンディションを
万全にしましょう!(^-^)


ところで、試験会場までの道のりは大丈夫ですか??

きちんとシミュレーションできていますか??

普段、行き慣れた場所ならいいですが、
ほとんどの会場が大学のようですから、
ちょいと注意が必要ですよ!

そして、試験開始時間は1時ですよね。

お昼ご飯どうします??(笑)

いやいやまじで・・・!

普通は、12時位から・・・ということでしょうが、
試験直前ですしねぇ?

じゃあ、家で食べてからぎりぎりに会場に行く??

これは・・・(汗)
これは、絶対避けましょう!!

まぁ遅刻するっていうのは、もちろん論外ですが、
12時半以降に着くようなパターンも危険ですぞ?

うん、何がって??
席がない・・・?

いやいや席はもちろん“座席指定”ですが?(笑)

会場が大学だと、場合によっては、200人位
入るホールのような大教室が使われることも
ありますよね。

そこに、12時30分過ぎに入ったときを
想像してみてください!

すでに大多数の人が、静かに座っていて、
あの試験会場独特の重い雰囲気の中で、一瞬、
皆が自分の方をチラッと見るのですよ?


これは、結構いやですよ?(涙)

気分的に妙にあせってくるわけですよ。

遅刻したわけじゃないのに、何かこう
「出遅れた?」とかね・・・

それで、また、気後れした気分になるので、
何故か皆の顔がこれまた妙に賢そうに
見えるのですよね。

?そんなことないですって(失礼)?

こんな心理状態で、試験に挑んだ場合は
どうなります??

中々「ドキドキ感」が取れなかったりするので、
問題の中身にも中々入っていけない、
集中できない、
そして、
ケアレスミスも多くなります。


そうです。

試験会場に到着した時点から、すでに
試験が始まっているんですよ!

じゃあどうしましょう?

はい、こうしましょう!!(笑)

試験会場に思いっ切り早く行くのです!

というのはね、普通は、12:00?12:30
頃に到着する方が多いのですが、その場合
にも、こんなデメリットがあるんですよ。


まず、電車の中。

こういったノーマルな時間だと電車の中にも、
宅建受験者が結構乗っていますよ?

「○△宅建」なんてテキストを読んでいたり
するのですよ。

最初は、そういった人を見ただけで、何かこう
気分があせり気味になったりするものですぞ?


ただ、まぁ静かに1人で勉強してくれれば、特に
害はないのですが。

それが、数人の団体であったりすると、
ちょいとヤバイ!!(汗×3)

始まります。
問題の出し合いが・・・

「お前これ知ってるか??」
「抵当権の○○・・・」

「えぇ、そんなん知らんで、試験に出るか??」

「ほら、ここに書いてるじゃん?」

聞こうと思わなくても、何故か、いつもより
きちんと聞こえてしまうのですよね?(汗)

それが、自分のきっちり知っている内容なら
まだしも、得てして、こういった場で問題を
出してくる輩は、

「どこに書いてあるの、そんなの??」
というかなりマニアックな内容を聞いて、
皆をかき回すようなタイプが多いような?

そんな会話を試験直前に聞いてしまったら、
そりゃヤバイでしょう!

「えぇ私も知らないよ、出るの、そんなの?」
「ヤッバー、大丈夫かな私!?」
て、ちょっとしたパニックになったりしてね。

まぁ「私はそんなの全く気にならない」
て方は、いいんですが、
「私は気になりそう?」
て方は、即、別の車両に移動することを
お勧めします!!(笑)


そうそう、これは、最寄り駅から会場まで
の道のりでも結構されています。

もし、遭遇したら・・・
即、足早に追い抜きましょう!(笑)


まぁ道中にこんなややこしい思いを
しないためにも、
そうです。

試験会場には、思いっきり早く行くことです。

ズバリ11:30でいかがでしょう!?

多分、まだ数えるほどしか来ていません。

で、まず自分の席を確認して、天気がよければ、
そう、ちょっと外、キャンパスに出て、そこで、
ミニ昼食はいかが??(笑)

軽くです!

おにぎり2コとか?

で、部屋に帰っても、まだ12時位なら、
そんなにたくさんは来ていないはずです!

後は、自分の席に座って、軽い見直しなんぞ
しながら、1人1人人間ウォッチングをして
みるのもいいかもしれませんね。


これは、完璧に心理効果なんですが、さっきと違い、
自分が見る方ですね。

自分は、かなり早く来ていて、キャンパスで食事
したり(トイレも?)と、何か、初めて来た場所なのに、
何と言うか、昔から知っている場所かのような感覚に
なってきますね。


そうすると、試験会場独特の雰囲気に呑まれる
こともないでしょうし、逆に、後から来る人を
自分が呑んでいる形になります。

不思議なもので、こういった状態で、後から
入ってくる受験生を見ていると、
「おいおい、あなた、こんな時間に来て、大丈夫かい?」
て、完全に気持ちの面でも優位に立ちますね。


もちろん、自分が出遅れた時と違って、
受験生が必要以上に賢く見えることもありません!(爆)


ここまでくれば、本試験が始まっても、
大丈夫ですね。

気持ちよく、余裕をもって解いていける
のではないですか??



そして、
あと2点付け加えましょう!

時計と消しゴムのこと!

普通、試験会場には、時計があるのですが、
中には、ない会場?「ハズレ」もあります。

で、腕時計を普段からしている人は、それで
いいのですが、最近は、ケイタイで、時間を
見て、腕時計を持たない人も多いですよね。

はい、もちろんケイタイの電源は切らなければ
なりません。

だから、小さな置時計でもいいからぜひ、
持参しましょう!

もう一つは、消しゴム!

まぁ筆箱を持っていく人なら、最低2つは
入れておきましょう!!

だいたい、筆箱から出して、1回使った後は、
その都度、筆箱に戻さないでしょう!

その辺に置いときますよね。

で、何かの拍子に机の下に落ちた場合・・・


大学などは、会場が映画館のように“坂”に
なっていますね。

ということは、机から落ちたら、すぐ下ではなく、
そうです。

はるかかなたまで転がってしまうのです。

もう捜しようがないですよね。(涙)

で、1つしか持っていなかったら、一瞬にして、
パニックです!

よって、それを避けるためにも、筆箱には
2コ以上入れておきましょう!(笑)


さらに、万全を期するためには、ポケット付の
シャツを着ていって、胸ポケットに予備を入れて
おくという・・・ね!(笑)

まぁここまでする?て思われるかもしれないですが、
前回も言ったように、本番は、たったの2時間ですから、
とにかくリズムに乗った者が勝ちなんです!


時計のことや消しゴムのことなど、ささいな
ことですが、リズムを大きく狂わす要素は十分
もっていますから、ぜひ心掛けて下さい!


そして、
「私が合格しなくて誰が合格する!!」
という思いで、気分は悠々と本試験に
向かって下さい!!

では、合格めざしてがんばりましょう(^^)


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宅建合格には苦手分野は捨てるべし!



過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS)

<43、税法4・その他>総合ポイントチェック

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こんばんは、Wataです!
いつもありがとうございます(^^)


今日は【きのこの日】です。

日本特用林産振興会が1995(平成7)年5月の総会で制定しました。

10月はきのこ類の需要が高まる月で、その月の真ん中の15日を
中心に椎茸を始めとするきのこ類の消費PRを行っていこうということからです。


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いよいよ明後日が本試験!
最終チェックと体調を整えて臨んでくださいね!


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今までこのメルマガで頑張ってきた方は、力がついています!


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ぜひご活用頂き、本試験合格を確かなものにしてください!!
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<43、税法4・その他>

いよいよラストを迎えました!
今回は、ラストスペシャルで数値問題が6問です。
はい、明後日の試験に向けてかみしめていきましょう!


Q1
当初に作成した土地売買契約書の記載金額3,000万円を
3,500万円に増額して作成する変更契約書は、記載金額
がいくらと判断されるか?
(平成12)








A:はい、増額の場合のルールは?
はい、増加額ですね。
500万円が記載金額として課税されることになります。



Q2
では、Q1の場合で、2,500万円に減額して作成する変
更契約書の場合はどうなりますか?
(平成9、11、13、20)








A:はい、減額の場合は、記載金額のないものとなりますね。
この場合は、非課税にはなりません。
200円の印紙を貼るのです。
どこの会社でも、経理においてありますよね。
2つのパターンをセットで押さえましょう!



Q3
懸賞によらないで景品類を提供する場合、原則として、
取引価格の○%又は○○万円のいずれか低い額の範囲で
なければならない。(平成12、17)








A:はい、10%以下又は100万円以下となります。
  3,000万円のマンションの場合、
  ⇒3,000万円×10%=300万円
  ということは、はい、100万円以下となりますね。



Q4
傾斜地を含む土地の場合、原則として、傾斜地を含む旨と
傾斜地の割合又は面積を表示しなければなりません。
条件は次の1.又は2.
1.傾斜地の割合がおおむね○%以上
2.傾斜地を含むことにより、土地の有効な利用が著しく阻害
(平成8、16)








A:はい、ズバリ30%ですね。
  今、記憶しちゃいましょう!



Q5
徒歩による所要時間は、道路距離○○mについて1分間を
要するものとして算出する。端数は1分として計算する。
(平成13、15)








A:はい、道路距離80mにつき1分間ですね。
  では、500mなら何分ですか??
  ⇒500m÷80m=6分+20m
  ⇒端数は1分と計算しますから、結局7分になりますね!



Q6
現在、建築後8か月のマンションがある。
先月まで住んでいた徳川さんが急に転勤で引っ越したので、
売り広告を出したい。新築として広告できるか?
(平成8、13、19)








A:はい、できませんね。
  新築とは、建築後1年未満、かつ、居住の用に供された
ことがないものとなりますぞぉ?


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宅建合格には苦手分野は捨てるべし!



過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS)

<42、税法3>総合ポイントチェック

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                     2010年10月14日 No.139-4
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こんばんは、Wataです!
いつもありがとうございます(^^)


今日は【鉄道の日】です。

1922(大正11)年に「鉄道記念日」として制定しました。

1872(明治5)年9月12日(新暦10月14日)、新橋駅(後の汐留貨物駅・現在廃止)
?横浜駅(現在の根岸線桜木町駅)を結んだ日本初の鉄道が開業しました。

「鉄道記念日」のままでは国鉄色が強いということで、1994(平成6)年に
運輸省(現在の国土交通省)の提案により「鉄道の日」と改称し、
JR以外の民間鉄道も巻き込んだ記念日となりました。


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いよいよ本試験まで数日です!

1年間に及ぶ一問一答での基礎力養成を活かし、ラストスパートを
かけていきましょう!

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<42、税法3>
今回も、何と数値問題が4問です。
はい、試験に向けてどんどん加速していきましょう!

Q1
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除は、居住
しなくなった日から○年経過後の年の12月31日までに譲渡
されたものであれば適用される。
(平成6、8、12、15)








A:はい、ズバリ3年ですね。
正確な言い回しはちょいとややこしいですが、要は、住まなく
なってから3年間はOK と押さえておきましょう!



Q2
特定の居住用財産の買換え特例の場合の適用要件は
次の通りである。
・譲渡資産⇒⇒所有期間が家屋・敷地ともに○年超
・買換え資産⇒床面積が○平方メートル以上
(平成14、19)








A:買換えの場合、不動産が2つあるからちょいとややこしいですね。
・譲渡資産⇒⇒所有期間が家屋・敷地ともに10年超
・買換え資産⇒床面積が50平方メートル以上
床面積は、上限がありません。
地方税との違いをしっかりチェックしましょう!
また、買換え資産の取得期間についての条件は?
⇒はい、譲渡年の前年、譲渡年、翌年の3年間のいずれかに
なりますね。今年家を売ったなら、去年から来年の譲渡なら
セーフということです!
  併せてチェックしましょう!



Q3
居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例は、個人が譲渡した
年の1月1日において所有期間が○年を超える場合に適用される。
特例の内容は次の通り!
譲渡益6,000万円以下の部分⇒○%
譲渡益6,000万円超える部分⇒15%
(平成8、11、13、20)








A:はい、所有期間はズバリ10年を超えるですね。
  で、特例の内容は、
譲渡益6,000万円以下の部分⇒10%
譲渡益6,000万円超える部分⇒15%
  この特例は、3,000万円控除の特例と重ねて適用できますか?
  ⇒はい、重複適用できますぞぉ?
  むしろ最重要項目です!



Q4
平成22年中に一定の住宅を購入した場合の住宅ローン控除に
ついての次の条件はどうなりますか?
1.借入限度額
2.控除期間
3.各年の控除率
4.償還期間
5.年収条件








A:はい、理想は10秒以内の回答です!(笑)
ではいきましょう!
1.借入限度額・・・5,000万円
2.控除期間・・・・10年間
3.各年の控除率・・1%
ということは、最大控除額は、
5,000万円×1%×10年間=500万円となります!
4.償還期間・・・・10年間以上
5.年収条件・・・・3,000万円
年収(合計所得金額)は、その年ごとに判断されます!
はい、どこが出てもおかしくないですぞぉ?
しっかりチェックです!

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<41、税法2>総合ポイントチェック

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                     2010年10月13日 No.139-3
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こんばんは、Wataです!
いつもありがとうございます(^^)


今日は※【サツマイモの日】です。

埼玉県川越市の市民グループ・川越いも友の会が制定しました。

10月はさつまいもの旬であり、江戸から川越までの距離が約13里なので、
さつまいもが「栗(九里)より(四里)うまい十三里」と言われていたことからきています。


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いよいよ本試験まで1週間を切りました!

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かけていきましょう!

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<41、税法2>
はい、今回は数値の問題が5問ですぞぉ
分野は固定資産税です。
地方税として、不動産取得税とともにしっかり
チェックしておきたいところですね!

Q1
固定資産税の納税義務者は、原則として賦課期日に
固定資産課税台帳に登録されている者である。では、
賦課期日っていつ?(平成9、11、15、17、20)








A:はい、賦課期日はズバリ1月1日ですね。おめでたい♪
ですから、平成22年1月2日に土地を売却しても、22年度の
年税額の全部が課税されますね。
また、災害等で名義上の所有者が不明なときは、1月1日現在の
使用者に課税することができますぞぉ?
まぁ少しでも、税金を徴収したいのだと思って下さい!



Q2はい、ズバリ固定資産税の税率(標準税率)は?
(平成6、9)








A:はい、1.4%です。
もはや常識として押さえましょう!



Q3
住宅用地の固定資産税は、課税標準について、
次のような特例がある。
200平方メートル以下の部分⇒○分の1になる。
200平方メートル超えの部分⇒○分の1になる。
(平成14)








A:はい、すぐに反応しましたか?
200平方メートル以下の部分⇒6分の1になる。
200平方メートル超えの部分⇒3分の1になる。
勘違いしないようにしましょう。
例えば、300平方メートルでもすべて3分の1になるのではなく、
200平方メートル以下の部分がまず6分の1になり、
残りの100平方メートルの部分が3分の1になるという計算をします。



Q4木造2階建の新築住宅の固定資産税は、3年度間税額が
○分の1になるという特例がある。条件は、床面積が50平方メートル
以上○○平方メートル以下となり、○○平方メートルまでの部分について特例が
適用される。(平成11、17)








A:はい、数値がたくさんあって、混乱していませんか?
いずれもサッと反応して欲しい部分ですぞぉ?
税額は、新たに固定資産税が課税されることになった
年度から3年度間、2分の1になりますね。
ちなみにマンションの場合は?
はい、3階以上の中高層耐火建築住宅の場合は、5年度間
となります。
?一戸建て⇒3年間、マンション⇒5年度間?
床面積の条件は50平方メートル以上280平方メートル以下ですね。
不動産取得税の上限は?
はい、240平方メートルでしたね!
さらに減額適用面積は120平方メートルまでとなります。
ちなみに150平方メートルの住宅なら120平方メートルまでの部分が半額になり、
残りの30平方メートルの部分はまともな税額となります!



Q5
同一人が、同一市町村内で所有する土地・家屋の
固定資産課税台帳登録価格の合計額が次の金額
未満のときは固定資産税は課税されない。
土地・・・○万円
家屋・・・○万円
(平成20)








A:はい、不動産取得税にもありました免税点の問題ですね。
土地・・・30万円
家屋・・・20万円
となります。
固定資産税は、市町村が課税しますので、この規定も
同一市町村での合計額となります。ご注意を!
例によって、こんな語呂合わせはいかが??
父さん(土・30)火事だ(家・20)!
使うかどうかは・・・お任せします!(笑)

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<40、税法その他1>総合ポイントチェック

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 ◇「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
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                     2010年10月22日 No.139-2
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こんばんは、Wataです!
いつもありがとうございます(^^)


今日は【芭蕉忌.時雨忌,桃青忌,翁忌】です。

俳諧師・松尾芭蕉の1694(元禄7)年の忌日です。
時雨の句をよく詠み、10月の別称が「時雨月」であることから
「時雨忌」とも呼ばれます。

「旅人とわが名呼ばれん初時雨」

この句の「旅」とは、故郷の伊賀上野から奈良を経て大坂へ向かう旅のことです。
9月8日早朝、支考・惟然・次郎兵衛を伴なって伊賀上野を出発し、
その日は奈良に投宿しました。

翌9日、『菊の香や奈良には古き仏達』と詠みました。
一行は暗峠を越えてこの日のうちに大坂に入りましたが、
門人の洒堂亭に着いた時にはすっかり日が暮れていました。

翌10日、芭蕉は悪寒に襲われました。出発前から体調は良くありませんでした。
10月8日夜更け、大坂南御堂前の花屋仁右衛門宅の奥座敷で
『旅に病んで夢は枯れ野をかけ廻る』の句を詠み、これが辞世の句となりました。

10日には支考に遺書を書き取らせ、12日申の刻(午後4時ごろ)に、
眠るように亡くなりました。


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<40、税法その他1>

今回は数値の問題が4問です。
テーマは不動産取得税です。
パーフェクトにいきましょう!

Q1
不動産取得税の課税税率は4%であるが、一定期間、
住宅を取得した場合は、○%となる。
(平成8、10)








A:はい、ズバリ3%ですね。
本則の税率は4%ですが、住宅用家屋と土地に関しては、
一定期間、3%となりますぞぉ?



Q2
宅地を取得した場合の不動産取得税は、課税標準が○分の1
となる特例が適用される。
(平成6、7、8、10、12、13、16、18)








A:はい、これは、1秒で!(笑)
2分の1ですね。
単純な数値ですが、頻繁に出題されています。
しっかりチェックですぞぉ?
例えば、課税標準4,000万円の宅地を購入した場合は、
⇒4,000万円×1/2×3%=60万円となります。
本来は、
⇒4,000万円×4%=160万円ですから、
かなり安くなるのがわかりますね!



Q3
新築住宅を取得した場合の不動産取得税は、課税標準から
○○万円控除されるという特例が適用されるが、面積の要
件がある。床面積が50平方メートル以上○○平方メートル以下である。
(平成7、10、12、16、18、19)








A:はい、セットで押さえましょう!
  控除金額は、はい1,200万円です。
  では面積は?
⇒50平方メートル以上240平方メートル以下です。
  定番ですぞぉ?
  例えば、課税標準1,500万円とすると、
  ⇒(1,500万円?1,200万円)×3%=9万円
  本来は、
  ⇒1,500万円×4%=60万円
  う?ん全然違いますね。
ぜひ、今覚えてしまいましょう!!



Q4ズバリ不動産取得税の免税点はいくらか?
1.土地の取得
2.建築による家屋の取得(新築・増改築等)
3.その他の家屋の取得(売買・交換・贈与等)
(平成8、16、19)








A:はい、これまたセットで押さえましょう!
1. 10万円未満
2. 23万円未満
3. 12万円未満
まぁこんなに低い金額(評価額)ならもう税金はいいか
ってことですね。
ところで、こんな語呂合わせはいかが??
フー(不)とうとう(土・10)ケン兄さん(建23)が一人前(12)
になったよ?
まぁ使うかどうかはアナタ様次第ですが?(笑)

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宅建合格には苦手分野は捨てるべし!



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<39、土地区画整理法、宅地造成等規制法>総合ポイントチェック

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今日は【まぐろの日】です。

日本鰹鮪漁業協同組合連合会が1986(昭和61)年に制定しました。

726(神亀3)年のこの日、山部赤人が聖武天皇の御供をして明石地方を旅した時、
鮪漁で栄えるこの地方をしび(鮪)釣ると海人船散動き『万葉集』巻六・938段と
歌に詠んだとされています。


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<39、土地区画整理法、宅地造成等規制法>

さぁ泣いても笑っても最後の1週間となりました。
悔いのないように全力でがんばりましょう!!


Q1
土地区画整理組合を設立しようとする者は、事業計画に
先立って組合を設立する必要があると認める場合にお
いては、○人以上共同して、定款と事業基本方針を作
成し、設立について知事の認可を受ける必要がある。
(平成19)








A:はい、ズバリ7人以上ですね。
何かと難問の多い土地区画整理法ですが、このくらいの
数値はしっかりチェックしておきましょう!


Q2
宅地造成等規制法の宅地造成の規模については、
次の通りである。
・切土⇒○m超える
・盛土⇒○m超える
・造成面積⇒○平方メートル超える
(平成6、9、15、16、20)








A:はい、制限時間3秒ですぞぉ?(笑)
・切土⇒2m超える
・盛土⇒1m超える
・造成面積⇒500平方メートル超える
最終チェックです!!

Q3
宅地造成工事規制区域では、許可が不要な工事等についても、
次の3つは、知事に届出が必要ですね。はい、それぞれの期限は?
1.宅地造成工事規制区域指定の際、すでに工事中の造成主
2.宅地で高さ2mを超える擁壁・排水施設の除却工事を行う者
3.宅地以外の土地を宅地に転用した者
(平成7、9、14、15、18、20)








A:はい、今度は、いつからという期限も同時にチェックですぞぉ?
1.指定後21日以内となりますね。
2.工事着手の14日前までです。
3.転用後14日以内です。
特に、2. 3.の扱いの微妙な違いに注意です。
2.は事前に「これからこんな工事をしますねん?」
となります。
3.は、事後届出ですぞぉ?

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過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS)

<38、国土利用計画法、農地法>総合ポイントチェック

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こんばんは、Wataです!
いつもありがとうございます(^^)


今日は【アイメイト・デー】です。

東京盲導犬協会(現在のアイメイト協会)が1972(昭和47)年に制定しました。

1971(昭和46)年、同協会が東京都から財団法人として認められた日です。

アイメイトとは、目の不自由な方の目として働く盲導犬のことで、
視覚障害者と盲導犬への理解を深める日となっています。


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はい、【日曜日号】です!
今回は数値の問題が4問とクイズ問題です。

クイズ問題は
「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない!」と
書いて、問題下部のリンクから送信してください。

返信頂いた方に答えと解説を送信します。


<38、国土利用計画法、農地法>

今回は、数値問題が4問です。
国土法と農地法に関しての問題です。
絶対ゲットすべき分野ですから、完全制覇を!


Q1
国土利用計画法の届出が必要な面積はズバリいくらか?
・市街化区域
・市街化調整区域&非線引き区域
・都市計画区域外
(平成9、14、15、16、17、19、20、21)








A:はい、合言葉は、2×5=10ですね。
・市街化区域・・・・・・・・・・・・・・2,000平方メートル
・市街化調整区域&非線引き区域・・・・・5,000平方メートル
・都市計画区域外・・・・・・・・・・・・10,000平方メートル
ちなみに準都市計画区域は・・・
⇒はい、都市計画区域外ですから10,000平方メートル以上となりますね。
開発許可の面積と混同せぬよう、最終チェックをして下さい!



Q2
事後届出は、契約締結後、知事に対して行うが、ズバリその期限は?
(平成9、12、14、18、19、20、21)








A:はい、2週間以内ですぞぉ?
  起点は、契約締結後だというのもチェックです。
登記完了後等ウソ問題に注意です!



Q3
事後届出において、ズバリ知事が勧告を行うときの期限は?
(平成11、12、18)








A:はい、届出があってから3週間以内ですね。
  一定の場合に、この期限を延長することができますが、
  その期限は・・・やはり3週間です!
  ちなみに、審査・勧告の対象は、利用目的のみです。
  どんな理由があっても、価格についての勧告はされません。
  すでに終わった契約の話を蒸し返すと税金面や登記所など
多方面に迷惑がかかりますもんね?
  だまされないように!(笑)



Q4
農家が自己所有の農地2アールを農業用倉庫に供する場合、
農地法4条の許可を受ける必要があるか?
(平成11、12、15、18)








A:はい結論⇒許可が必要ですぞぉ?
  農家が田んぼの端をちょいとつぶして、農機具や肥料を保管する
ための小屋を作る場合ですね。
これは、転用とはならず、引き続き、農業をするための必要な
行為ですから、許可も不要となります。
で、そのハードルは?・・・はい、2アール未満です。
だから、2アールジャストはアウトですね。
許可が必要です。
ちなみに2アール=200平方メートルですね!



では、クイズ問題です?(笑)

Q1
農地4ヘクタールと隣接する採草放牧地1ヘクタールを宅地に
転用し、売買する場合は、農林水産大臣の許可を受けなければ
ならない。○ですか?×ですか?
(平成7、10)


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返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪


いかがでしたか?
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに!

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宅建合格には苦手分野は捨てるべし!



過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS)

<37、建築基準法6>総合ポイントチェック

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こんばんは、Wataです!
いつもありがとうございます(^^)


今日は【トクホの日】です。

特定保健用食品(トクホ)は健康の保持に役立つ機能を示す
「保健の用途」を表示することを消費者庁が許可した食品で、
生活習慣病予防に向けた生活改善をサポートするものです。

特定保健用食品を上手に取り入れて、生活習慣病の予防に
役立ててもらおうと「トクホの日」推進委員会が制定しました。

日付は健康の基本である「食事と運動」に関心が高まる秋であり、
10と9で「トクホ」と読む語呂合わせからきています。


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<37、建築基準法6>

今回は、な、何と数値問題が5問です。
低層住居での制限等と防火地域等の規定です。
はい、しっかりやりましょう!


Q1
第1種低層住居専用地域又は第2種低層住居専用地域
においては、都市計画において、建築物の外壁の後退
距離を○m又は○mとすることができる。
(平成6、19)








A:はい、ズバリ1m又は1.5mですね。
  高級住宅地ですから、家をゆったり建てたいということでしょう!



Q2
第1種低層住居専用地域又は第2種低層住居専用地域
においては、○m又は○mのうち、都市計画において
定められた高さの限度を超えてはならない。
(平成6、13、14、19)








A:はい、ズバリ10m又は12mですね。
ちなみに第1種低層住居専用地域又は第2種低層住居専用
地域では、この絶対高さ制限があるため、隣地斜線制限は
適用されませんぞぉ?



Q3
防火地域において、必ず耐火建築物にしなければならない
建築物の基準は階数が○以上又は延べ面積が○平方メートルを超える
ものとなる。(平成6、9、19)








A:はい、ズバリ階数が3以上又は面積が100平方メートルを超える建築物です。



Q4
準防火地域において、必ず耐火建築物にしなければならない
建築物の基準は階数が○以上又は延べ面積が○平方メートルを超える
ものとなる。(平成6)








A:はい、ズバリ階数が4以上又は面積が1,500平方メートルを超える建築物です。



Q5
準防火地域において、延べ面積が○平方メートルを超え
○平方メートル以下の建築物を建築するときは、
必ず耐火建築物又は準耐火建築物にしなければならない。
(平成6、11、16、19)








A:はい、500平方メートル超1,500平方メートル以下ですね。
  また、500平方メートル以下で階数が3の建築物は一定の基準に適合する
  木造3階建てとすることができますぞぉ?
  準防火地域の規定はちょいとややこしいですね。
  最後にしっかりまとめておきましょう!

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<36、建築基準法5>総合ポイントチェック

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       ?てっとり早く合格しよう?
                     2010年10月8日 No.138-5
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こんばんは、Wataです!
いつもありがとうございます(^^)


今日は【そばの日】です。

新そばの時季を迎えるのが10月であり、
10=十は「そ」、8=八は「ば」と読めることからです。

この日を「そばの日」に制定したのは東京都麺類生活衛生同業組合です。
美味しいそばをもっと多くの人に味わってもらうのが目的で、
東京都麺類生活衛生同業組合には約2500店が加盟しています。


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<36、建築基準法5>
今回も、引き続き数値問題が4問です。
はい、試験に向けてさらに加速していきましょう!


Q1
建築物の地階(地下室)で、住宅の用途に供する部分の床面積
については、当該建築物の住宅の用途に供する部分の床面積の
合計の○○を限度として、延べ面積に算入しない。
ズバリその割合は?
(平成8、11、20)








A:はい、ズバリ3分の1ですね。
  注意点として⇒
住宅以外の用途(店舗等)を有するビルなどにも
適用されます。
この場合は、その店舗部分などを計算から除外すれば
いいだけですぞぉ?
これは、おさえておきましょう!



Q2
容積率の制限は2段階となりますね。
第1段階⇒都市計画による制限を受ける。
第2段階⇒建築物の前面道路が○m未満のときは、
前面道路による制限も受ける。
2つの数値のうちより小さい方がその土地の容積率となる。
(平成8、13、14、17、18)








A:はい、ズバリ12mですね。
前面道路が12m未満のときに第2段階の制限が適用されます。
前面道路のmの数値に掛け算をします。
住居系とそれ以外で数値が違いましたよね。
 ↓        ↓
住居系・・・・・・10分の4
住居系以外・・・・10分の6
はい、これは覚えておきましょう!



Q3客席の床面積が250平方メートルの映画館を準住居地域に建築する
  ことができるか?(平成14)








A:はい、できませんよ?汗
  ルールは?
  はい、次の場所ではOKです!
200平方メートル以上の映画館⇒近隣商業地域、商業地域、準工業地域
200平方メートル未満の映画館⇒上の3つの地域+準住居地域となります!



Q4
12,000平方メートルの一定の店舗(大規模集客施設)を近隣商業地域に
建築することができるか?(平成20)








A:はい、できますよ?
  ルールは次の通り!
  10,000平方メートル超の一定の店舗・飲食店、劇場等の建築ができるのは、
  近隣商業地域、商業地域、準工業地域の3つの地域ですぞぉ?

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<35、建築基準法4>総合ポイントチェック

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今日は【盗難防止の日】です。

家屋侵入盗難、自動車盗難などの盗難被害を防ぎ、その犯罪をなくそうと、
社団法人日本損害保険協会が制定した日です。

日付は10と7でトーナンの語呂合わせからきています。

全国で盗難防止の啓発運動などが行われています。


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<35、建築基準法4>

今回も、何と数値問題が4問です。
はい、試験に向けてどんどん加速していきましょう!

Q1
ズバリ商業地域の建ぺい率は○%?








A:はい、ズバリ80%(10分の8)ですね。
これは、おさえておきましょう!
用途地域の建ぺい率は、商業地域以外はすべて都市計画
で決定するとなっています。むしろこちらの規定の方が
ポイントとなりますぞぉ?



Q2
街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地で、特定行政庁が
指定するものの内にある建築物の建ぺい率はどうなりますか?
(平成10)








A:はい、10%(10分の1)アップされますね。
基本中の基本規定ですぞぉ?




Q3建ぺい率の限度が80%(10分の8)とされている地域外で
かつ、防火地域内にある耐火建築物の建ぺい率はどうなりますか?
(平成8、11、13、20)








A:はい、Q2と同様、10%(10分の1)アップされますね。
では、Q2とQ3の規定が重複するときは?
⇒はい、単純な足し算です。
ということは、もちろん20%(10分の2)のアップとなります。




4建ぺい率の限度が80%(10分の8)とされている地域内で、
かつ、防火地域内にある耐火建築物の建ぺい率はどうなりますか?








A:はい、Q3の全く逆のパターンですね。
ここは、建ぺい率が90%になるのではなく、建ぺい率100%
すなわち建ぺい率が適用されなくなります。
要チェックです!

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過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS)

<34、建築基準法3>総合ポイントチェック

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こんばんは、Wataです!
いつもありがとうございます(^^)


今日は【役所改革の日】です。

1969(昭和44)年、千葉県松戸市役所に「すぐやる課」ができた日です。

当時の松本清市長の発案で設置され、
「すぐやらなければならないもので、すぐやり得るものは、すぐにやります」
をモットーに、役所の縦割り行政では対応できない仕事に、
すぐ出動してすぐに処理をし、市民の好評を得ました。

この松本清さんはドラッグストア「マツモトキヨシ」の創業者でもあります。


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<34、建築基準法3>

はい、今回は数値の問題が4問ですぞぉ
分野は単体規定と道路です。
決してメインの分野ではないですが、意外と頻出箇所です。
一気に頭に入れましょう!


Q1
延べ面積が○○平方メートルを超える建築物は、原則として、防火壁で
○○平方メートル以内の区画に区分しなければならない。
(平成11、12、15、19)








A:はい、どちらにもおなじ数値ズバリ1,000平方メートルが入ります。
  建物の1箇所が火事になっても、全焼しないように、防火壁
で区切り、そこから先には火を遮断するということです。
ということはこの規定が適用されない建築物は???
⇒はい、耐火建築物と準耐火建築物です。
もちろん、類焼の心配がないからですぞぉ?



Q2
高さ○mを超える建築物には、原則として、避雷針等の避雷設備を、
また、高さ○mを超える建築物には、原則として、非常用昇降機を
設けなければならない。
(平成11、12、15)








A:はい、セットで押さえましょう!
高さ20m超⇒⇒避雷設備
高さ31m超⇒⇒非常用昇降機
  こんな語呂合わせはいかが??(笑)
  20歳(20m)になってもカミナリ(避雷設備)が怖いので、
サーティーワン(31m)のアイスをエレベータ(昇降機)
の中で食べる!



Q3
建築基準法でいう道路とは、幅員4m以上のもので、
一定の基準に該当するものをいうが、特定行政庁が
指定する区域内においては、○m以上のものをいう。
(平成6、12)








A:はい、ズバリ6mですね。
例えば雪国などで、積もった雪を道路の両脇に置いておく
ためにプラス2mになっていると理解しておきましょう!



Q4
都市計画区域及び準都市計画区域内の建築物の敷地は、原則として、
建築基準法の道路に○m以上接していなければならない。
(平成8、12、18)








A:はい、ズバリ2mですね。
この場合は実は、例外規定の方がポイントとなりますね。
 ⇒敷地が建築基準法の道路に2m以上接していなくても、
  特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可した場合は、
建築物を建築してもよいのです。
はい、併せてチェックしておきましょう!

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<33、建築基準法2>総合ポイントチェック

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今日は【レモンの日】です。

1938(昭和13)年、高村光太郎の妻・智恵子が亡くなったことにちなみます。

智恵子は精神病を病んでいたが、亡くなる数時間前にレモンをかじり、
智恵子はもとの智恵子となり/生涯の愛を一瞬に傾けたといいます。

智恵子抄『レモン哀歌』より という日です。


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<33、建築基準法2>

今回は数値の問題が3問です。
前回に続き、建築確認関連の問題です。
しっかりチェックしましょう!


Q1
防火地域及び準防火地域外で○平方メートル以内の増築・改築・移転
は、建築確認を受ける必要がない。(平成10、21)








A:はい、ズバリ10平方メートルですね。
実際の広さは…だいたい6畳間(約9.9平方メートル)くらいですぞぉ?
その位の規模なら普通は、確認はいらないということですね。
チェックポイント!⇒新築は含まれません。
これから新たに建築する"新築"は規定が厳しいということですね。



Q2
建築主事等が、建築主から確認申請を受けたときに、
審査し、適法であることを確認した場合、
申請者に確認済証を交付する期限は?
特殊建築物・大規模建築物⇒○日以内
一般建築物⇒○日以内








A:はい、これまた秒殺ですぞぉ?
特殊建築物・大規模建築物⇒35日以内
一般建築物⇒7日以内



Q3
建築工事が完了したときは、建築主は、原則として、
工事完了日から○日以内に建築主事に到達するように
建築主事等の検査を申請しなければならない。
(平成8、14)








A:はい、ズバリ4日以内ですぞぉ?
ちなみに完了検査の申請を受理した建築主事等は、
受理日から・・・
はい、7日以内に検査をしなければなりません。

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<32、建築基準法1>総合ポイントチェック

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こんばんは、Wataです!
いつもありがとうございます(^^)


今日は【ジューCの日】です。

「ジューC」は1965年から販売され、40年以上もの間ロングセラーを続けている
日本を代表する清涼菓子です。

「子どもたちに夢と希望を」の精神でお菓子づくりをしている
製造・販売元の岡山県岡山市に本社を置くカバヤ食品株式会社が制定しました。

日付は10と4で「ジューC(シー)」と読む語呂合わせからです。


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<32、建築基準法1>

さていよいよ試験まで2週間を切りました。
最後の追い込みですよ?
とともに、体調の維持も心がけましょう!!


Q1
建築確認の必要な建築物について1
○○平方メートルを超える特殊建築物は全国どこでも、
新築、増改築・移転を行うときは、建築確認が必要となる。
(平成10、11、19、21)








A:はい、ズバリ100平方メートルですね。
ちなみに新築、増改築・移転のことを“建築”
といいます。
また、建築のほか、大規模修繕・模様替えについても
建築確認が必要となりますぞぉ?



Q2建築確認の必要な建築物について2
木造建築物で全国どこでも建築確認が必要となるのは、
階数○以上、延べ面積○○平方メートル超、高さ○m超、軒高○m超
の規模のものである。
(平成7、8、10、11、16、21)








A:はい、秒殺できましたか??
階数は3以上
延べ面積500平方メートル超
高さ13m超
軒高9m超
となりますね。



Q3建築確認の必要な建築物について3
木造以外の建築物で全国どこでも建築確認が必要となるのは、
階数○以上、延べ面積○○平方メートル超
の規模のものである。
(平成7、9、10、21)








A:はい、今度も秒殺できましたか??
階数2以上
延べ面積200平方メートル超
となりますね。
木造と合わせて、
⇒産 後の  父さん 苦しい 夫  婦
⇒3F 500平方メートル 13m  9m  2階  200平方メートル  
一気に押さえちゃいましょう!(^^)

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宅建合格には苦手分野は捨てるべし!



過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS)

<31、都市計画法1>総合ポイントチェック


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 ◇「宅建合格の秘訣?苦手分野は捨てるべし!!」
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                     2010年10月3日 No.137-7
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こんばんは、Wataです!
いつもありがとうございます(^^)


今日は【登山の日,山の日】です。

山に登ることで雄大な大自然に触れ、その素晴らしさを知って、
自然を尊び、愛し、自然からの恩恵に感謝する日とされています。

社団法人、日本アルパイン・ガイド協会の重野太肚ニ氏が発案し
1992年10月3日に協会が制定したもので、
日付けは10(登)3(山)の語呂合わせからきています。

また、1905年(明治38年)の10月に、
日本山岳会が発足したという歴史的事実もふまえています。


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いよいよ本試験まであと2週間となりました!

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ぜひご活用頂き、本試験合格を確かなものにしてください!!
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今回より法令上の制限です。
数値やキーワードが最大限重要な分野ですね。
完全に制覇しましょう!

はい、【日曜日号】です!
今回は数値の問題が3問とクイズ問題です。

クイズ問題は
「解答用フォーム」を使って答えを送信して頂きます♪

答えが分かった方はその答えを、
わからないかった方は「わからない!」と
書いて、問題下部のリンクから送信してください。

返信頂いた方に答えと解説を送信します。


<31、都市計画法1>

Q1
地区計画の区域(地区整備計画が定められている区域)
内において、建築物の建築を行おうとする者は、工事に
着手する日の○日前までに、一定の事項を○○に届け出
なければならない。(平成9、12、19、20、21)








A:はい、30日前までに市町村長に届け出ですね。
キーワードは次の3つです。
1.30日前(工事日の前日までではない)
2.市町村長(知事ではない)
3.届け出(許可ではない)



Q2
土地所有者等が都市計画の決定の提案をする場合は、
当該土地の所有者等の○○以上の同意を得ることに
よって提案できる。ズバリ当てはまる分数は?
(平成16、19)








A:はい、3分の2以上ですね。
提案者は、土地所有者等のほか、街づくりNPOも含まれます。
併せてチェックです。



Q3
ズバリ開発許可が必要となる面積は?(以下俗称使用)
  1.市街化区域?2.市街化調整区域?3.非線引き区域?
  4.準都市計画区域?5.無指定区域?
(平成6、10、13、14、15、18、21)








A:はい、順番にいきましょう!
  1.市街化区域・・・・・・・・・・・・・1,000平方メートル以上
  2.市街化調整区域・・・・・・・・・・・すべて
  3.区域区分が定められていない都市計画区域・・・3,000平方メートル以上
  4.準都市計画区域・・・・・・・・・・・・・・・3,000平方メートル以上
  5.都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内・・・10,000平方メートル以上
  正式名称も把握して意味を取り違えないようにしましょう!


では、クイズ問題です?(笑)
今回は数値関連の問題が1問のみです!

Q1
ズバリ8,000平方メートルのテニスコートを建設するための造成行為は
開発許可が必要ですか?また6,000平方メートルのミニゴルフコースの
場合はどうですか?(平成8、10、19、21)


解答送信用フォーム
パソコンでご覧の方↓↓
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携帯からご覧の方↓↓
http://form1.fc2.com/form/?id=430752


からメールをください。
返信頂いた方に答えと解説を送信します。
お待ちしております♪


いかがでしたか?
今回はここまでです。
それでは、次回をお楽しみに!

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こんばんは、Wataです!
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今日は【望遠鏡の日】です。

1608年、オランダの眼鏡技師リッペルハイが遠くの物が近くに見えるという
望遠鏡を発明し、特許を申請する為にオランダの国会に書類を提示しました。

しかし、原理があまりにも単純で誰にでも作れそうだという理由で、
特許は受理されなかったそうです。


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<30、宅建業法15>

今回も数値問題が4問です。
宅建業法は今回で終了ですぞぉ?
ラストチェックのつもりでいきましょう!

Q1
店舗の賃貸借において、業者Sが貸主、借主双方の媒介を行う場合、
Sが受領できる報酬の限度額はズバリいくらか?
権利金800万円、家賃30万円/月
ただし、消費税は一切考えず、S以外の業者はいないものとする。
(平成6、15、19、20)







↓A:はい、順番にいきましょう!
  まず、賃貸借の問題ですから本来は、家賃の1か月分が、
報酬の限度額になりますね。
ところが、権利金の授受のある場合って特別なルールが
ありましたね。
  800万円を売買価格として報酬計算してもいいですよね。
  800万円×3%+6万円=30万円ですね。
  その2倍の60万円が限度額になりますね。
  家賃50万円<権利金の計算60万円
  どちらか高い額が採用されますから、60万円が正解ですね。
  ただし、権利金が出たときは、建物の種類をチェックです。
  居住用建物には適用されませんぞぉ?



Q2
ズバリ従業者名簿の保存期間は?
(平成9、15、18)







↓A:はい、10年間ですね。
従(じゅう)⇒10年と覚えましょう!
  起点は、最終の記載日からですぞぉ?



Q3
ズバリ業務に関する帳簿の保存期間は?
(平成8、12)







↓A:はい、原則は5年間ですね。
  ただし、法改正によって、業者が自ら売主の場合は、
  10年間となります!
起点は事業年度末日の閉鎖後ですね。
従業者名簿とはセットで押さえましょう!



Q4
業者は、一定の案内所(事務所以外の専任の
取引主任者を置くべき場所)について、一定の
届出をしなければならないが、ズバリその期限は?
(平成6、8、9、11、12、14、16)







↓A:はい、業務を開始する10日前となりますね。
  一定の案内所とは、早い話しが、契約を行う案内所ですね。
  契約をするなら、重要事項の説明が必要だから、
専任の取引主任者を1人以上置いて、その名前を届け出なさいという
規定になりますぞぉ?

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宅建合格には苦手分野は捨てるべし!



過去問で効率的に突破する!「宅建試験」勉強法 (DO BOOKS)

<29、宅建業法14>総合ポイントチェック

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こんばんは、Wataです!
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今日は【国際音楽の日】です。

バイオリン奏者のユーディ・メニューインが、
国際紛争が絶えないことを憂いて提唱しました。

1977(昭和52)年にチェコで開催された国際音楽評議会(IMC)総会において、
その翌年から10月1日を「国際音楽の日」として、
国際的連帯のもとに音楽の記念行事を催すことが決定されました。

日本では、1994(平成6)年11月に
「音楽文化の振興のための学習環境の整備等に関する法律」が
公布・施行されて、その中で10月1日を「国際音楽の日」とすることが定められ、
翌年から実施さてします。

国民の間に広く音楽についての関心と理解を深め、
積極的に音楽学習を行う意慾を高揚するとともに、
ユネスコ憲章の精神にのっとり音楽を通じた
国際相互理解の促進に資する活動を行う日です。

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<29、宅建業法14>

今回も数値問題が4問です。
ちょいと長いですが、ワープで片付けてしまいましょう!(笑)


Q1
業者が売主と専任媒介契約を締結するとき、期限を5か月
とした場合は、契約はどうなりますか?
(平成6、8、9、12、17)








A:はい、無効にはなりませんね。
本来、専任媒介契約は3か月以内ですね。
3か月以上の契約をすると期間は自動的に3か月に短縮されます。
また更新する場合も期間は3か月ですが、依頼者からの申出に
限りますね。
業者からの更新の申出はできませんね。
プロなら3か月で契約を決めろ!
という意味合いですぞぉ?



Q2
業者が売主と専任媒介契約を締結するとき、売主の物件を
指定流通機構に登録しなければならないが、ズバリその
期限は?(平成6、7、10、11、13、15、19)








A:はい、7日以内ですね。
  ちなみに契約締結日と休業日は除きます。
  また、専属専任媒介契約の場合は
  ⇒さらに厳しく、"5日以内"となりますぞぉ?



Q3
業者が売主と専任媒介契約を締結したとき、業者は
業務の処理状況を依頼者に報告しなければならないが、
10日に1回と決めた。違反するか?
(平成10、12、11、14、16、17、21)








A:はい、違反しませんね?
  規定では、2週間に1回となっています。
  で、書面にする必要は?
  ⇒ないですよ。口頭でいいのです。
  だから、2週間に1回依頼者に電話で報告すればいいのです。
  また、専属専任媒介契約の場合は
  例によって、もっと厳しく1週間に1回となりますぞぉ?



Q4信託受益権の売買契約においても重要事項の説明が必要となるが、
契約締結前○○以内に売買の相手方に対し、当該契約と同一の
内容の契約について書面を交付して説明している者に対しては、
重要事項説明が免じられている。(平成20)








A:はい、ズバリ1年ですね。
  信託受益権の売買等の出題はメインでないですが、
基本知識はしっかりおさえておきましょう。

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